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1. 수용개발 보도 이후 부뱅 게시판이 뜨겁다. 참여자는 한 20-30명? 숫자로는 서부이촌 2200세대의 1% 정도에 불과하지만 서부이촌의 기류에 대한 대표성은 있다고 보여진다.

기류는 사태를 비관적으로 보고 수용개발을 기정사실로 받아들이면서 감정적 전투적인 방향으로 가고 있는 것 같다. 확인도 되지 않은 상황에서 서울시를 원망하고 내 집 빼앗긴다고 상심하는 분도 있다. 보통 실체가 두리뭉실한 음모론이 대중에게 잘 먹힌다.

2. 기본으로 돌아가 과거 기사를 뒤져보니 통합개발 발표 당시에 나온 이데일리 기사가 있었다.
당초 수용방식을 검토하였으나 입체환지로 바꾸고 서부이촌에 주상복합 입주권을 준다는 내용, 코레일이 주민들과의 마찰로 사업이 표류할 가능성이 커 수용 방식은 고려하지 않기로 했다고 밝힌 내용이었다.. (말미의 붙임 참조)

그러던 참에 10월2일자로 한경의 현금보상 수용방식의 보도가 나온 것이다.
보도대로만 따라 가자면 서울시 입장은 수용 -> 입체환지 -> 수용으로 바뀐 셈이다.
(앞의 기사는 문제가 없었고 뒤의 기사는 서울시가 항의하여 삭제시켰다.)


3. 코레일 조차도 사업의 표류를 우려하는 수용방식을 서울시는 과연 밀어부칠까?
은평뉴타운이나 SH공사의 사업 등 일반적인 도시개발과 달리 서부이촌의 경우 수용방식은 엄청난 저항을 야기하는 무리수이다. 다른 수단이 없을 때 마지막으로나 생각할 수 있는 초강수인 것이다. 엄연히 원만한 해결책이 있는데도 그런 무리수를 택할까.

보도에 나온 수용개발의 논리는 허술하기 짝이 없다. 중산, 시범과의 형평성 문제가 있다, 입체환지의 전례가 없다는 논리는 공무원들 끼리나 통하는 궁색한 변명이다. 수용이라는 강수를 두려면 훨씬 큰 대의와 명분이 필요하다.

서울시 고위층이 언론을 통해 입체환지와 주상복합 입주권 부여 방침을 밝혔는데 이를 뒤집는다는 것도 쉽지 않을 것이다. 발표문에는 서부이촌 소유자에게 불이익이 가지 않도록 신중히 추진한다는 대목이 명문화 되어 있다.

설사 구역을 분할하여 서부이촌 포함 25만㎡를 서울시가 맡는다 하더라도 수용방식을 채택하기는 쉽지 않을 것이다. 현금보상 재원을 마련하기는 어디 쉬운 일인가.

결국 수용방식이 동원될 확률은 매우 낮다고 본다.
사태를 너무 비관적으로만 보고 미리부터 마음 상해 할 필요는 없다.

4. 그럼에도 불구하고 서울시에 서부이촌의 강력한 집단의지를 표출하는 일은 필요할 것이다. 확률은 낮지만 그런 사태가 발생하면 치명적이므로 이를 사전에 차단할 필요는 있는 것이다. 꼭 사고가 나서 자동차 보험을 드는 것은 아닌 것과 같다.

5. 앞으로 사업자가 선정되면 그 사업자가 개발사업을 주도할 것이다. 예를 들어 유력하다고 알려진 삼성컨소시엄이 선정된다면 삼성물산이 주도권을 쥐고 전면에 나서고 서울시와 코레일은 후견인 정도로 물러날 것이다. 그 때는 지금처럼 서울시, 코레일이 아니라 삼성의 의중이 어떠한가를 살펴야 할 것이다.

선정된 사업자는 사업성을 검토할 것이다.
아니.. 이미 몇 가지 시나리오의 보고서가 완성되었을 것이다.

다음으로 효율적인 사업진행 방식을 검토할 것이다.
줄 것 주고도 얼마든지 되는데 무리수를 두려고 할까? 서울 도심 노른자위 한 복판에서 엄청난 민원과 시위를 정면으로 대적하려고 할까?

그로 인해 사업이 표류하고 개발이 장기화 된다면? 개발업자들이 가장 꺼리는 일이다.
삼성이면 삼성, 현대면 현대라는 명성과 기업이미지도 있지 않은가.

민간업자들은 줄 것은 주고 챙길 것은 챙기는 스타일이라고 본다.
줄 것 안주면서 챙길 건 챙기는 공무원과는 다르다. 그 것이 민간활력의 근원이다.
그렇지 않고서야 그 많은 사업장, 그 많은 아파트들을 어찌 다 꾸리고 지었겠는가..

6. 만일의 경우를 대비하여 법적쟁송의 꺼리를 챙겨두는 것도 좋을 것이다.
이주대책 기준일의 문제도 그렇고 중산, 시범의 지분불하 건 등 그 쪽에서 좀 나올 것 같다.
소송과 그에 기한 공사금지 가처분 신청.. 등 대항카드를 가지고 있으면 굳이 행사를 하지 않아도 그 자체 만으로도 힘이 될 것이다.

(일본 의회에서 보았던 우보작전.. 영민한 사업자의 수뇌들은 생각조차 하기 싫을 것이다.)

최악의 경우를 예방하기 위한 대책을 강구하는 한편으로 전체적으로 균형과 절제도 필요하다.
통제된 합리성의 범주를 넘어서서 지나치게 나만 잘되자는 식이 되어서도 안될 것이다.


<붙임>
서부이촌동 집주인 용산역세권 주상복합 입주
서울시 "성원, 대림 등 주택소유자, 주상복합 입주권 부여"
중산, 시범아파트 등에게는 임차권 또는 입주권 부여 검토

[이데일리 윤진섭 윤도진기자]: 2007.08.17 10:17

용산 서부이촌동 내 성원, 대림 아파트는 물론 단독 주택 소유자에게 용산역세권 내 주상복합아파트 입주권이 주어진다.

또 시유지인 중산, 시범아파트 소?“?입주권 또는 임차권 부여가 유력하게 검토되고 있다. 사실상 서부이촌동 개발에 입체환지 방식의 보상방식이 적용되는 것이다.

17일 서울시에 따르면 시는 용산역세권 개발지역에 서부이촌동 12만400㎡를 포함키로 한 가운데 말錯驛횬막?입체환지 방식을 적용키로 했다.

입체환지 방식은 성원, 대림아파트 소유자에게 용산역세권에 지어지는 주상복합아파트로 기존 주민을 입주시키는 痼?

서울시 관계자는 "서부이촌동 내 성원, 대림아파트를 비롯해 주택(토지) 소유자에게 용산역세권 내에 지어질 주상복합아파트의 입주권을 줄 계획"이라고 말했다.

또 그는 "서울시 소유 땅에 위치한 중산, 시범아파트의 경우 당초 소유자에게 땅을 불하하겠다는 방침을 철회키로 했다"며 "이들 역시 용산역세권 내에 위치한 주상복합아파트의 입주권 또는 임차권을 부여하는 것을 신중히 검토 중"이라고 덧붙였다.

현재 특별계획구역에 포함된 이촌동 지역은 대림 성원 동원 중산 시범아파트 등 아파트 1598가구와 연립주택 493가구, 단독 다세대 근린생활시설 102가구 등 총 2193가구다.

이 일대 땅값은 3.3㎡(1평) 당 1억원에 달하며 아파트 가격은 평균 7-8억원을 호가하고 있어 보상방식이 어떻게 확정될 것인가가 초미의 관심사였다.

당초 코레일과 서울시는 토지와 아파트를 모두 수용해 '용산국제업무단지+한강르네상스' 개발을 추진하는 것을 유력하게 검토했었다.

그러나 10만8900㎡ 땅값만 3조3000억원을 웃돌고, 아파트 가격까지 보상할 경우 서부이촌동 사업 보상비만 5조-6조원에 달하게 된다. 결국 이런 문제로 코레일과 서울시는 수용을 통한 개발 방안은 백지화했다.

코레일 측은 "수용 방식으로 할 경우 감정가 적용이 유력한데, 이 경우 주민들에게 보상하는 금액은 시세의 60-70%에 불과하다"라며 "주민들과의 마찰로 사업이 표류할 가능성이 커 수용 방식은 고려하지 않기로 했다"고 말했다.