부동산 정보포털에서 거래포털로!

오늘은 역사적 경험을 통한 부동산 시장 전망을 살펴보겠다.
원화가치가 큰폭으로 하락하고 있고, 종합주가지수는 반토막 나고 연일 뉴스에서는 경제에 대한 우려을 보고하고 있다.
사실 세계경제의 하락은 2007년 10월정점으로 하락하였으며, 미국의 서브프라임 모기지 문제도 이쯤에서 나왔던 이야기다. 이미 1년이 지나간 이야기다.

그럼 지금의 한국경제는 IMF와 같은 상황일까? 결론부터 이야기 하면 아니다.
먼저 금리를 살펴보자 97년당시 예금금리는 17%이상을 대출금리도 이와 비슷한 수준이였으며, 국내 유수의 대기업이 하루가 멀다 하고 부도나는 상황이었다.
지금은 어떠한가 대출기준금리은 CD금리는 5.49%로 매일 하락하고 있으며, 지속적으로 하락할 것이다. 최근 국내 유수 대기업이 부도나는 이야기 들어보았는가?
물론 아니다. 우리나라 기업들은 IMF과정을 거치면서 최저비율의 부채비율과 현금유동성을 확보한 기업들이다. IMF당시 국내 상장기업의 부채비율이 400%넘는 상황이었으나 현재는 150%이하로 전세계 어느 나라 기업보다 안정적인 재무건정성을 보유하고 있다. 또한 지속적인 금리 인하로 원화가치 하락에 따른 원자재 가격 상승분을 유가 하락분과 금융비용 절감으로 상쇄할 수 있을 것이다.
따라서, 현재는 1년동안 잠재적인 악재로 남았있던 문제들이 하나하나씩 정리되고 수습되는 단계로 이해하면 된다.

다시 부동산 시장으로 돌아와서 우리나라의 주택보급율은 98%에 가깝지만 수도권지역의 자가비율은 약50% 미만이다. 이는 매년 30만가구 이상 신규주택 공급을 하여야 신규 수요를 충당할 수 있는 수준이다. 최근 가장 큰 문제는 중대형 공급 감소이다. 중대형 공급의 감소는 향후 2~3년 이후 중대형 평수의 희귀성의 증가로 큰폭의 가격 상승을 일으킬 수 있을 가능성이 높다. 서울지역의 중대형 평수의 감소는 기존 주택의 폭등을 가져올 가능성이 높다고 볼 수 있다.

최근 아파트 가격의 하락은 크게 보아서는 실거래가격으로 굳어질 가능성은 낮다. 대부분 인기지역인 목동, 강남지역의 급매물은 건래건수가 1~2건으로 전체적인 통계수치의 오류를 가져오고 있다. 그러나 99% 이상의 부동산 보유자들은 현재 가격으로 매도할 의사가 없음에 유념할 필요가 있다.
일부 대기 수요자들은 최근 집값의 하락이 전체 가격으로 굳어질 것이라는 착각 속에 빠진 것은 사실인다. 이는 과거 역사적 경험을 통해서 증명되었듯이 아파트 가격의 상승은 중간가격 없이 상승함을 기억하여야 할것이다. 예를 들어 최고가가 14억 에서 10억 급매물 거래되었다면, 가격상승기에는 12억 정도에 한두건 거래되고 바로 14억이상 거래되는 습성이 있습니다. 따라서 바닥을 확인하고 상승시에 부동산을 구매하는 것은 기회가 없음을 의미합니다. 과거 강남 및 목동의 거래 추세를 살펴보면 아실 것입니다.
요즘 시중에 회자되는 이야기중 IMF때 집을사서 현재까지 보유한 사람들은 종부세 대상자되었을 것으로 이야기 하고 있다. 현재 IMF같은 상황은 아니지만 또다시 기회를 보고 망설이는 99% 사람들이 보통사람들이다. 그래서 부자는 역시 1%밖에 되지 않는 모양이다.