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재건축 다시 보기

아파트 등 주택 재건축 사업은 청약통장 없이도 내 집을 마련할 수 있는 데다 일정한 투자 수익까지 기대할 수 있어 많은 사람들이 재테크 수단으로 활용하고 있다.그러나 주택재개발 사업과 마찬가지로 재건축 또한 어렵고 복잡한 과정을 거치기 때문에 투자를 꺼리는 투자자도 꽤 많은 편이다. 어떤 투자자는 너무 어려워 손을 대기도 겁난다고 말하기도 한다.

청약통장없이 내 집 마련 가능

재건축 사업은 쉽게 설명해 도시기반시설이 비교적 잘 갖춰져 있는 지역의 낡은 주택을 헐고 새로 짓는 것이다. 한마디로 헌집을 부수고 그 자리에 새 집을 짓는 것이다.여기서의 헌집은 노후ㆍ불량주택(단독주택이나 아파트)을 말하는데, 2003년 7월 재건축 연한 강화 조치로 서울ㆍ수도권의 경우 1981년 12월 31일 이전에 완공된 주택은 20년이 지나야 재건축할 수 있다.

또 1982년 1월 1일 이후 완공된 주택의 경우 재건축 가능 시기가 2년씩 더해졌다. 즉 1982년 1월 2일부터 1982년 12월 31일 전에 완공된 주택은 22년이 지나야 하고, 1983년 이후 완공된 단지는 24년이 지나야 재건축이 가능하다.재건축은 주택재개발 사업과 마찬가지로 복잡한 과정을 거친다. 또 무작정 뛰어들기에는 위험 요소가 많은 것도 사실이다.따라서 재건축에 투자할 때는 반드시 충분한 시간을 갖고 재건축이 무엇인지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

사업절차 등 숙지한 뒤 투자해야


재건축은 통상 기본계획 수립→구역 지정→추진위 구성→안전진단→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→이주 및 철거→분양 및 착공→입주 및 조합 해산 등의 과정<자세히 보기>을 거쳐 진행된다.

재건축은 다음 단계로 넘어갈 때마다 일일이 조합원의 동의를 받아야 하는데, 이 과정에서 의견이 다른 조합원들끼리 다투는 경우가 비일비재하다. 심한 경우 사업이 다음 단계로 진행되지 못하고 몇 년씩 제자리에 머무는 경우도 있다.조합원은 재건축 구역 내의 노후ㆍ불량주택(대지 포함)의 소유자 및 복리시설(대지 포함) 소유자 중 조합에 가입한 자를 말한다.재건축 구역의 지형 여건이나 주변 환경상 불가피하게 포함된 일부 단독주택이나 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 조합원 총회의 결의를 거쳐 조합원이 될 수 있다.


조합원 1인당 1입주권이 원칙

조합원에게는 1인당 1개의 입주권(분양권)이 주어진다. 그러나 상가 등 복리시설 소유자에게는 재건축된 복리시설만 분양된다. 다만 복리시설이 마련되지 않는 경우에는 입주권을 받을 수 있다.

재건축 대상 주택을 임대해 살고 있는 세입자도 임대주택 입주권이나 주거대책비를 지급 받을 수 있다. 다만 재건축 구역지정 공람공고일 3개월 전 전입신고가 돼 있어야 하고 또 실제로 거주해야 한다.

재건축 구역 내에 2주택을 소유하고 있는 조합원에게는 원칙적으로 2개의 입주권이 배정된다. 그러나 재건축 구역이 주택투기지역이나 투기과열지구로 지정돼 있다면 1개의 입주권만 받을 수 있다. 다른 주택은 모두 현금청산된다.특히 투기과열지구 내에 속한 재건축 사업지의 경우 조합설립 인가 후에는 입주권을 사실상 전매 할 수 없다. 입주권 자체는 사고 팔 수 있지만, 조합원 자격이 승계되지 않기 때문이다.

조합원 자격 없으면 입주 못해

조합원 자격이 없는 입주권은 아파트를 분양받을 수 없다. 이 경우 입주권은 조합설립 인가일 시세 기준으로 현금청산된다. 따라서 이 같은 입주권을 사서 낭패 보는 일이 없도록 주의해야 한다.

다만 2003년 12월 31일 이전에 조합설립 인가가 난 곳은 1회에 한해 조합원 자격을 승계할 수 있다. 또 상속ㆍ이혼 등과 직장ㆍ취학ㆍ결혼으로 인한 전출(수도권은 수도권 밖으로) 등의 경우에는 조합원 지위를 박탈당하지 않고 다른 사람에게 입주권을 팔 수 있다.

그렇다면 자신의 입주권으로 얼마의 추가 부담금(일종의 아파트 공사비, ‘분양 평수-무상지분×조합원 평당 분양가’로 계산)을 내야하고, 몇 평의 아파트를 배정받을 수 있을까. 재개발과 마찬가지로 이것이 재건축의 최대 관심거리라 할 수 있을 것이다.

우선 추가 부담금은 조합과 시공사간의 계약 형태에 따라 크게 좌우될 수 있다. 계약 형태는 재건축 개발이익을 어떻게 나눠 가지는가에 따라 도급제와 지분제로 나뉜다.

재건축은 도급제가 많아

도급제는 신축 아파트의 평당 공사비를 정해 공사계약을 체결하는 방식이다. 시공사는 단순 시공만 맡는다. 도급제의 경우 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 조합원에게 환원된다는 장점이 있다.

그러나 사업이 진행되는 과정에서 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가 요인이 있을 때마다 조합원이 추가로 부담해야 한다. 따라서 추가 부담금에 대한 부담이 큰 편이다 === 계속 ===