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리모델링좀 알고있음

대략 실평수가 32평이 아닌 30가량나오겠네요. 29평형이라면
그리고 님이 말씀하신 38평이 된다한다는것은 서비스면적까지 통합이여도 실질적으로 (요즘은 확장이기본이되었죠) 그럼 요즘 지방에분양하는 아파트는 32평이 서비서 면적만 대략 13평나오거든요. 그럼 25.7+13=38.7평입니다.  리모델링이 여기서 좀 문제가 있죠. 29평형이 증측하여 실질면적이 30평가량되는데 여기에 서비스면적이 고작해봐야 8평가량된다고 보셔야 합니다. 폭이 좁으니 그만큼 서비스면적에 손해보는것이지요.

다른아파트들은 이제 4베이까지 나오는데 반해 2배이이전만으로도 같은 동의 같은 단지라해도 아마 20%가량 차이가 나는게 현실입니다.

생각해보세요. 만일 지금 분양받는 아파트가 4배이에 서비스면적이 13평짜리가 6억이라면 투배이이며 서비스면적이 8평이라면 저같으면 5억에도 사지않습니다. 4억 7000정도라면 생각해보죠. 조망권도 차이가 날것이며 일조건은 너무나 당연하죠. 아마 집의 식탁근처에도 단하루도 햇볕이 들어서지 않으니까요. 

리모델링을 깍으려는게 아니구요. 그만큰 리스크가 있다는것을 말하는것입니다.

현아파트에서 새아파트같은 느낌으로 그것도 주차장등등 좋아지는 조건으로 가는게 목표라면 리모델링 좋습니다만 투자로만 생각하신다면 시기상조아닐까합니다. 강남권이나. 한강등등 조망되는곳은 이야기가 다르지요.

아님 평당가가 2000이상되는곳아리서 투자비용대비 확장되는 정도에 비래해서 이윤이 된수는 있으나. 1000만원시세에서는 타산이 없습니다

그리고 200~300에 공사한다는건 솔직히 새빨간 건설사의 뻥이지요.

저음에 그리하고 시행인가받기까지에 끌다가 결국 폭등한 건설비용을 요구하는게 지금껏의 관래입니다. 못믿으시겠다면 지금 진행하는 단지의 리모델링의 비용을 알아보세요. 과거의 것이 아닌 지금막공사들어가는곳의 가격 대부분 400~450입니다. 재건축비용이 500정도임에 비해 절대로 사지않습니다. 이는 공사비용이 비싸서가 아닌 건설사들이 사기꾼이기 때문입니다. 30%이상 남기지 않음 아애 시작도 하지않습니다. 재건축 재개발 리모델링등 전부그래요. 특히 삼성은 건설사들도 혀를 내둘릴정도로 비싸게 챙겨먹습니다. 이점도 참고 하시길... 진심으로

그리고 두산단지는 구릉지라서 건축비용이 20%정도는 더 들어갈것입니다.
조경도 힘들고 에스컬레이터등등 하고 하면 아마 평당 450정도는 확실히 들어갈것입니다. 금융비용은 치지도 않았습니다.

32평이 대략 43평이라 흔히들 생각하시는데 40평아파트로 되거든요. 실평수가 기존 43평형이 나오지 않습니다. 38평과 43평의 중간정도인 40평정도 

그럼 인근의 43평이 4억3000이라면 평수로만 계산해도 약 4억대의 물건이 되는것이고  거기에 동간거리의 간까워지는 관계로 일조건나빠지고 평면도나쁨으로 일조건나쁘고 조망권나쁘고 등등 평명도등등하면 약 최신형아파트단지가 바로옆에 있다면 그것에 배해 80%정도의 가격이라생각하시면 될것입니다. 절대로 역전은없으며 동일할수도 없지요. 그건 건설사의 장미빛 입질이죠.

그럼 약 40가정 32000가면 많이 간다 볼수있습니다. (냉정해지 자구요. 같은 자리에 같은평면이 있다면 어느거 사겠습니까.)

그래서 평당가 2000만원이 가지않는 곳이라면 리모델링의 가치가 없다는 것입니다. 물론 3년후쯤에 뚝섬과 강남 등등과같이 따블된다는 전제하라면 해볼만합니다만 리모델링으로 돈되려한다면 오히려 돈만발라 건설사 배불리게 하는꼴입니다.

평당 1000만원에 32평이 40평아파트된다면 건축비만 약 450*40=1억8000입니다. 금융비용까지 하면 2억넘죠. 거기다. 이주해야하고 또 1억8000투자하는 금융비용까지 계산하면 실질적으로 투자하는돈이 얼마인지 아시는지요. 18000만원을 일시불로 지불하지는 않지만 만일 분양권에 투자하신다면 그돈으로 불어나는 비용만큼 리모델링에 투자시에 버셔야 하는데 그점은 항상 빠트리시는게 단점이죠.

대략잡으면 기회비용등등해서 약 2억5000은 들어가신다 보시면 되구요.
그럼 허걱

32평 현시세 3억 4000잡고 2억 5000 하면 5억9000입니다. 

지금 이주해서 2년공사후 입주한다해도 그럼 40평가격이 5억9000만원인데 거기에 늘어나는 면적의 세금도 계산하고 이사비용. 등등 하면 6억예상이죠. 인근의 아파트가 43평도 6억선인대 40평이면 5억대중반인것으로 알거든요. 과연 냉정히 타지역에서 온사람이 새아파트와 리모델링새아파트를 바라보았을때 어느것을 살까요.