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분양가 상한제 너무 걱정 안하셔도 됩니다.

조합원 입장에서 보면 일반 분양분에 대한 수익이 줄어드는 반면에

조합원이 분담해야 하는
추가 부담금과(건축비) 또 개발이익환수 금액이 줄어 드는 효과가
있습니다.

수익의 감소와 비용의 감소 분이 어느 것이 클지는 정확히 모르겠으나 수익의 감소분이 압도적으로 클 것 같지는 않습니다.

예전 모신문(정확히 어딘지는?) 기사에서는 조합원 부담이 약 3%정도 늘 것 같다고 하는 분석도 있었는데 신뢰 할 수 있는 데이타인지는 모르겠습니다.

좀 더 자세히 보면 저층단지라도 임대 주택을 제외하고 나면

현재 용적율 규제로 인해서 일반분양분이 그리 많지 않습니다.

특히 중대형은 대부분 조합원 몫이기 때문에 채권 입찰제 등
별로 신경 안쓰셔도 좋습니다.

그리고 개발이익환수의 기준이 개략적으로 주변 주택의(아파트 포함 평균) 시세 상승분 대비 재건축 아파트 상승분의 초과분에 대해서
환수 규모를 정하는 것으로 알고 있는데 분양가 자체가 줄어들면 당연히 개발이익 환수 분도 줄어 들겠죠.

결국 이익이 줄어 든다고 볼 수 있지만

중.장기적으로 봤을때 좋은 지역에 브랜드 있는 새아파트는 언젠가 제값을 하게 됩니다. 즉 분양 이후에 주변의 아파트 시세에 수렴하거나 시세 갱신을 할 수 있겠죠.

즉, 개발이익 환수금을 내고 난 후에 시세 상승분이 반영 될 것 이므로

궁극적으로 이익이 오히려 늘어 날 수도 있을 것입니다.

여기서 그럼 일반 분양 받아서 당첨 받는 분이 조합원보다 더 이익이 아니냐고 하실 분들이 있으실 겁니다.

물론 그분들 선투자에 대한 리스크도 없고 이익이 클 수도 있을 겁니다.

다만 재건축 아파트에 있어서 토지 감정가가 생각보다 낮지 않을 경우에 조합원보다 과연 이익이 있을지 알 수 없죠.

또한 조합원들은 중.대형 아파트를 지분에 따라 선점 하게되죠.

당연히 일반 분양 몫은 소형 위주가 되겠죠.

그럼에도 불구하고 토지 감정평가 금액이 실제 시세보다 낮게 감정될 경우 일반 분양자의 수익이 늘어날 것입니다.

이럴경우 청약 경쟁율은 로또가 될 것 입니다.

저같은 경우는 예전에 2:1에서도 떨어져 봤습니다.

수익이 눈앞에 보이는 재건축 아파트의 청약경쟁율은 입지에 따라서 금번 흥덕지구 경쟁율보다 높을 수 도 있겠죠!!

즉, 일반 분양에 참여하는 수요자들의 개별 기대값 (당첨확율 ×분양이익)은 상당히 낮은 수준이죠!


분양가 상한제 분명 기존 조합원에 대해서 악재일 수 있습니다.

그러나 좀 기다려보면 길게 한숨 고르고 보면 아주 큰 악재는 아니라고 할 수 있습니다.

재건축은 여전히 부동산 투자의 훌륭한 테마이며 또한 내집마련 실수요자가 선택할 수 있는 효율적인 방법 중 하나입니다!

이상은 제 짧은 소견이오니 다른 의견 있으시면 댓글 부탁드립니다!