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 둔촌주공 10월 부동산 시장 결산

◆10월 시장은 고스란히 9월 시장을 이어받은 모습

9월에 한시적 취득세 감면을 시행하겠다는 정부의 발표가 있던 초순부터 거래가 이어지며 26건여의 모습이였는데 10월의 경우에도 9월의 시장 분위기를 고스란히 이어받으면서 17-18건여가 거래되며 나름 선방한 모습으로 마감된 상황이다.

그래프를 통해서도 한눈에 알 수 있드시 9월초 기점을 통해 바닥을 탈출하는 모습이 나타난 가운데 9월말로 근접해서는 추세선이  약간 고개를 들고 있는 모습이 나타나고 있는 것을 알수 있는 상황이였으나 추석이후 9월말의 분위기를 간신히 이어받는 모습이 나타나며 거래가 이어졌으나 10월 중순을 넘기면서 향후 경기 전망이 다소 부정적인 요소가 나타나며 매수세의 움직임에 발목을 잡으며 잠시 10여일간 거래가 소강상태를 보이는 듯 했으나 10월말에 즈음하여 다시금 저가 매물 위주로 거래가 이어지는 모습이 나타나며 10월이 마감된 상황이였다.

그래프의 모습과 같이 2개월여 기간동안 일정한 박스권을 형성하며 그 안에서 소폭 등락을 하는 모습이 이어지고 있는 추세를 볼 때 당분간 이어지는 거래 모습도 이 틀에서 크게 벗어남 없는 모습이 예상되는 상황으로 10월 시장을 통해 올 연말까지의 시장을 예측할 수 있는 중요한 분기점이 된 한달이였음은 분명해 보인다.

◆둔촌주공 10월 시장에 대한 관전 포인트

 9월 시장이 단기간의 빠른 거래량 증가에 따라 호가 움직임이 빠르고 다소 강한 모습도 나타나며 매물 품귀 형상이 지속되는 모습이 나타났다면 10월 시장의 경우 전반적으론 매물 부족 모습은 다소 비슷한 상황이나 소신 매도 모습이 다소 증가한 상황으로 판단된다.

또한 거래가 잠시 소강상태를 보임에 따라 일부 저가 매물들이 가격을 낮추는 모습에 그동안 시장을 지키고 있던 대기 매수자들이 발빠르게 매수에 나선 상황을 고려하면 수면 아래에서 대기중인 대기 매수자들의 움직임을 파악할 수 있는 좋은 계기가 되었고 또한 10월과 11월로 연결되는 시점에 거래가 3건여가 연이어 이어진 상황은 11월 초순의 경우에도 거래가격은 저가 매물을 중심으로 움직이겠지만 11월의 경우에도 취득세 감면 혜택을 노린 대기 매수자들의 움직임을 기대할 수 있는 계기가 된 상황이다.

그러나 실제 시장에서의 저가 매물량은 극히 제한적인 상황이기에 몇 건의 거래만으로도 호가가 자극 받을 수 있는 상황임을 고려하면 대기 매수자들의 경우 가격이 더 빠질 수 있다는 부담감이 작용하고 있는 상황이지만 매물량을 검토해 보면 그리 판단은 어려울 것이고 오히려 저가 매물들이 거래로 소진되는 속도가 빨라진다면 호가 강세로의 전환도 어렵지 않게 예측 가능한 상황이기에 대기 매수자들의 경우에도 선별적으로 최저가 매물에 대해서는 빠른 선택이 필요한 시점으로 판단된다.

결국 10월의 시장 모습은 매도자와 매수자 모두에게 연말까지 어떻게 움직여야 할지를 분명하게 신호를 주었던 한달이였다.

따라서 대기 매수자들의 매수 타이밍은 11월 초순이 될 것으로 판단된다. 매수 시기를 내년초 이후로 미루지 않을 계획이라면 11월 초순의 최저가 매물에 대해 빠른 선택이 최선의 한 방법으로 판단된다.

◆11월 시장 전망

11월의 경우 전반적으로 정치적인 영향도 크게 받는 모습이 나타날 것으로 보이고 국내 경기 동향에 대한 영향도 어쩔수 없이 직간접적으로 받는 모습이 나타나며 전반적인 호가 동향은 10월 중순이후 수준을 크게 벗어나지 않는 모습이 이어질 것으로 예측된다.

또한 3종 상향을 위한 조합의 보완 작업이 어느정도 마무리 될 것으로 보여 빠르면 조합의 정비계획 변경안이 서울시 소위원회에 제출될 것으로 보여 이에 따라 3종 상향에 대한 기대감이 시장에 영향을 줄 가능성도 높아 보이는 상황이다.

거래 측면에서는 최소한 10월의 거래량 수준은 유지될 것으로 보이는데 11월 중반까진 저가 매물에 집중된 대기 매수자들의 움직임에 따라 저가 매물 출시 여부에 따라 거래량의 폭이 결정되는 모습이 될 것으로 예상된다.

따라서 거래가격 또한 현 수준에서 큰 수준의 변화는 기대하기 어려운 상황으로 보여 평형에 따라 현 수준에서 소폭 등락을 거듭하는 모습이 예상되는 상황이다.

잠실 지역의 경우에도 10월말 전후를 통해 크게 힘을 받는 모습은 아니지만 저가 매물 위주로 소폭 거래 증가 모습이 다시 나타나고 있다는 현장 소식을 통해 볼 때 둔촌주공의 경우에도 그러한 범주에서 벗어남 없이 저가 매물 위주의 거래가 이어지는 시장 상황이 될 것으로 예상된다.

그러나 3종 상향에 대한 기대감이 좀처럼 줄어들고 있지 않은 상황이기에 올 연말전후의 시장은 서울시 소위원회의 결정 여부에 따라서는 다시금 3종 상향에 대한 기대감에 자극을 받을 가능성도 높은 상황으로 예상된다.

◆11월 중 매수 시기는 빠를수록 좋고...

앞에서 언급했지만 매수시기를 연말을 넘길 계획이 아니라면 11월 초순에 선별적으로 우량저가 매물에 대해 빠른 결정이 좋을 듯 싶다. 따라서 매수시기 선택을 11월과 12월을 비교하는 선택방법은 큰 의미가 없어 보이는 듯 한 상황으로 판단되며 오히려 연말전에 매수할 것인가 아님 내년초 이후에 매수 할 것인가 고민하는 시점이 되야 할 것이다. 매수 전략은 단기간에 가격 상승을 기대하기 보다는 저점 매수라는 생각으로 움직여야 할 것이다.

저가 매물을 잡을 수 있는 기회는 올 연말까지가 더욱 많을 것으로 판단된다. 취득세 감면을 통해서도 일정부분 혜택을 동시에 누린다면 일석이조의 효과가 있을 것으로 보인다.  또한 다주택자들에 대한 양도세 감면 문제가 국회에서 처리되지 못해 올 연말을 기해 한시적인 다주택자 양도세 감면 혜택이 일몰되는 상황이기에 상황에 따라서는 다주택자들의 매물도 다소 증가하는 모습이 나타날 수 있기 때문이며 내년 초순의 경우에는 어짜피 매도자들의 경우에도 쉽사리 가격을 낮추기 보다는 장기적인 보유쪽으로 흘러 쉽사리 매도에 나서지 않을 분위기가 형성될 것으로 예상되기 때문이다.

◆매도 타이밍에 대한 검토 

매도자들의 경우 매도목적에 따라서는 올 연말까지는 매도도 검토해야 할 시기로 판단된다.  특히 다주택자들의 경우에는 향후 어느 정부가 득세하느냐에 따라서는 정책기조 변화에 따라 다주택자 양도세 국회 처리가 다소 지연 될 수도 있기에 심도 있게 검토하는 시점이 되야 할 것으로 보인다.

또한 매도시기 선택에 있어서 장단기적인 매도 목적을 검토하여 장기적인 보유가 어렵다면 오히려 매도도 앞당겨 검토해 보는 것도 필요한 시점으로 판단된다.

또한 현재 시점에서 갈아타기를 위한 전략은 적극 추천하는 상황이며 단지내 내지는 외부로의 갈아타기와 수익형 부동산으로 갈아타기는 적절한 시기로도 판단된다. 

따라서 매도목적과 매도실익을 정확히 따져 움직이되 단순한 호가 올리기 전략은 절대적으로 통하지 않는 시장 상황이기에 실제 시장에서 거래되는 사례를 추적해 보고 단골중개업소를 정해 매수자들의 움직임을 정확히 파악하여 매도하는 전략이 필요해 보이며 매도가 결정됬다면 빠른 매도가 가능하도록 계획을 세우는 것이 필요해 보인다. 어정쩡한 가격 결정은 매도도 안되고 전체적인 둔촌주공 호가를 떨어뜨리는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.

◆둔촌주공 전체부동산 보유 매물 중 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면

1단지  8평 3억. 16평 5억. 18평 5억3천. 22평 6억2천5백. 25평[지분29.83평] 7억.
2단지  16평 4억8천5백.  22평 6억3천. 25평[지분29.3평] 6억9천.
3단지  23평 4억9천. 31평 6억1천5백. 34평[지분29.3평] 6억8천5백.
4단지  23평 4억9천.  25평 5억3천5백.  31평 6억5백.  34평[지분28.66평] 6억7천.
         34평[지분29.83평] 7억.

둔촌주공 부동산헤드라인
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