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2012.06.28. 둔촌주공아파트 시세동향
부제 : 둔촌주공 2차 소위원회를 향하여 GO GO~!

지난 6월 27일(수) 서울시 제13차 도시계획위원회 심의가 개최되었습니다.둔촌주공 정비계획변경안은 1차 소위원회에서 논의된 내용이 해결되지 않은바 이번 심의 안건에서는 제외되었지만 다른 재건축 지역과의 비교분석을 위해 제13차 도시계획위원회 내용을 잠시 들여다 보겠습니다.

제13차 도시계획위원회에서 강남재건축 지역인 개포시영 재건축 정비계획변경안이 통과된 것으로 전해집니다. 기존 계획안에서는 전용면적 59㎡ 이하 소형주택을 20% 선에서 신축할 계획이었지만 서울시의 가이드라인에 맞추다보니 신축 가구수의 30.7% 선에서 짓도록 결정되었답니다.

이미 도시계획위원회 심의가 통과된 개포주공 2·3단지의 경우에도 개포시영과 비슷한 수준에서 결정된 것을 볼 수 있습니다. 서울시는 각 지역의 특성에 탄력 적용한다고 했지만 결과를 보면 형평성에 어긋나지 않는 엇비슷한 적용을 한 것으로 보여집니다.

지난 6월 14일 서울시 1차 소위원회를 둔촌주공 재건축 정비계획변경안에 대한 논의가 있었습니다. 그 내용은 강동구를 경유하여 조합에 접수되었으며 세부적으로 보완 수정을 요하는 내용은 다음과 같습니다.

1. 장기전세주택 이외에 추가적인 공공 기여 방안 제시 필요
2. 공공 기여와 연계한 밀도 계획 대안 제시
3. 주변 도로 연접지역의 층수 하향 조정 검토
4. 단지내 동 배치의 다양화 (내부 집중화 및 외부 개방화 확대)

둔촌주공의 경우에는 올림픽로와 둔촌로 연접 지역은 외부 개방화에 부응하는 의미에서 최고 층수를 35층으로 제한한 상황이지만, 중앙에 높은 층을 배치함으로써 내부 집중화를 적극 활용하면 미관과 경관을 동시에 살릴 수 있으므로 계기가 된다고 볼 수 있습니다. 서울시가 요구하는 위 4가지 사안을 충족시킨다면 재건축에 걸림돌이 없을 것으로 사려됩니다.

빠른 종 상향을 원한다면 서울시가 요구하는 소형평형 비율 30%를 만족시켜야 하는 것은 아닌가 생각되네요. 조합은 서울시의 의중을 정확히 파악하여 조합원에게 전달하고되도독이면 빨리 재건축으로 가는 길을 모색해야 할 것입니다. 쉬이 결정을 못내리는 뜨뜻미지근한 조합의 태도도 문제이지만 정확한 맥을 집어주지 않는 서울시의 태도도 커다란 문제입니다. 지루한 기다림에 지치겠지만 조만간 어느쪽으로든 가닥이 잡힐 것입니다.

둔촌주공아파트의 종 상향은 다른 재건축 지역과는 다르게 해석할 필요가 있습니다. 종 상향을 안하면 수익성이 없어 재건축을 접어야 하는 지역이 있는가 하면, 굳이 재건축을 하지 않아도 수익성이 큰 지역이 있습니다. 둔촌주공은 후자에 해당되는 경우로써 기종의 변경안이 수익율을 100%라고 한다면 수정 보완될 변경안은 20% 감소한 80%의 수익율이라고 보면 될 것입니다. 모든 재건축 지역의 수익율이 감소한다는 전제하여 둔촌주공의 수익율 감소는 전혀 문제될 소지가 없다고 보면 되겠습니다. 가령 수익율 20%가 감소해서 손해보는 지역 혹은 20%의 수익율을 내는 지역과 비교하면 수익율 80%는 엄청난 차이라고 보시면 이해가 빠르실 것입니다.

최근들어 서울시의 소형주택 확대와 공공성 강화데 대해 부정적인 보도가 난무하고 있지만 그것은 수익율을 100%으로 보았을 때의 손해를 확대 해석한 것으로 보시면 되겠습니다. 물론 1차 소위원회에서 언급되었던 공공성 강화는 해야 할 것입니다. 이에 조합측은 기존 변경안에 포함된 여성문화회관 등 문화시설과 강동구의 문화수준 향상을 위하여 청소년 문화회관 건립 등의 공공복리시설 추가 건립을 골자로 보완 수정하여 늦어도 7월 중순까지는서울시에 재상정 할 것입니다.

또한 정비계획변경안 수정 보완이 7월 중순까지 완료된다는 전제하에 서울시 2차 소위원회 상정은 늦어도 7월 말~8월 초순이 될 것으로 예상하고 있습니다. 2차 소위원회의 결과 여부에 따라 그 다음 절차가 진행이 결정되므로 결과를 지켜볼 수밖에요.

다음은 둔촌주공 시장 분위기 입니다.

전반적인 부동산 시장 상황이 악화일로에 있어 둔촌주공도 특별한 이변이 없는한 반전은 힘들 것으로 보이며, 당분간 약보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 매매가격은 금년 한해를 두고 볼때 여름철 비수기인 지금 싯점이 가장 낮은 가격대를 형성할 것으로 보이며, 매수를 준비중인 수요자라면 매수 결정을 해도 무리가 아니라고 판단됩니다. 종 상향이 늦어지면 얼마간의 하향 조정이 될 가능성도 없지 않지만 그 반대의 경우도 생각해야 하므로 냉철한 판단이 요구되는 때입니다. 감히 제 개인적이 소견을 말씀드린다면 7월~8월이 매수 기회라고 생각합니다만 최종 판단은 여러분의 몫입니다.

모쪼록 건강한 여름 나시구요
미천한 글이 여러분의 투자에 보탬이 되셨으면 하는 바램입니다.

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