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2012년 6월 27일(수) 서울시 도시계획위원회(이하'도계위') 13차 심의가 개최되었습니다.

물론 안건중에 둔촌주공과 관련한 안건이 포함되지 않은 것은 모두가 알고 있었던 상황이였지만 포함되었던 안건중 상당히 관심가는 지역이 있기에 그 지역에 대한 결과가 향후 둔촌주공의 처리 절차나 결과를 예상할 수 있는 좋은 계기가 될 것으로 보여 이를 언급하고자 합니다.

제13차 도계위에서는 개포시영에 재건축안을 통과시켰는데 당초 계획안은 전용면적 59㎡ 이하 소형주택을 20% 정도를 신축하는 안에서 결국 신축가구수의 30.7% 로 높여 재건축을 하도록 결정되었습니다.

이를 통해 이미 도계회를 통과했던 개초주공2.3단지의 경우와 거의 비슷한 수준으로 최근 강남권에서 추진 중인 재건축 단지들의 서울시 심의 기준중 소형평형에 대한 기준은 거의 비슷한 기준이 일관되게 적용되고 있는 것으로 보여집니다.

둔촌주공의 경우 지난 6월 14일 1차 소위원회를 마치고 그 결과가 6월 23일에 강동구를 경유하여 그 결과가 접수되었는데 그 보완핵심은 아래와 같습니다.

1. 장기전세주택 이외 추가적인 공공기여 방안 제시 필요 
2. 공공기여와 연계한 밀도계획 대안 제시
3. 주변도로 연접지역의 층수 하향 조정 검토
4. 단지내 동배치의 다양화 (내부집중화 외부개방감 확대)

2번에서 4번의 경우 층수 조정과 동배치의 다양화 문제는 사업계획시 운영의 미를 살려 충분히 큰 문제없이 해결 가능한 사한으로 판단되나 이번 심의 결정에서 신반포1차가 49층으로의 요구조건을 주변 경관에 위압감을 준다는 사유로  최고 층수를 35층으로 제한한 상황을 고려하면

둔촌주공의 경우에도 올림픽로와 둔촌로의 연접지역의 경우 층수 조정을 통한 개방감을 확대하고 내부 중앙의 경우 층고를 올려 내부 집중화 하는 방향으로 층고 조정과 동 배치가 이루어질 것으로 예상되며 이러한 조치들은 이번 서울시 도계위 통과에 크게 문제될만한 요소라기 보다는 서울시의 친환경 재건축 방침에 따라 얼마든지 내부 조정을 통한 해결이 가능한 상황으로 판단됩니다.

결국 문제의 핵심은 종상향을 해주고 안해주고 하는 차원이 아니라 둔촌주공의 경우에는 서울시의 보완 조건만 충촉된다면 종상향은 확실하다는 것입니다. 이번 13차 도계위를 통해서도 이를 확인한 셈이고요...

3종 상향으로 가려 한다면 소형평형 비율을 서울시의 요구대로 30%룰은 지켜야하고 조합에서도 그에 대해 더 이상 조합원들의 눈치를 살피느라 서울시와의 조율을 한다고 괘한 줄다리기로 시간을 낭비할 것이 아니라 3종으로의 계획이 있다면 확실하게 그 30%룰을 맞추어 2차 소위원회를 통해 심의가 완료되도록 해야 할 것으로 판단됩니다.

둔촌주공 3종 상향의 의미는 기존의 높은 수익율에 더해 보너스적인 효과가 매우 큰데 100% 보너스가 나온다고 했다가 회사 사정상 80%로 줄어나온다 하더라도 그 보너스 자체로서 의미가 매우 크고 오히려 나중에 회사가 잘되면 준다고 공약하며 당장 지급하지 않은 것보다는 훨씬 큰 의미가 있기에 둔촌주공의 경우 다소 줄어드는 보너스라 판단되더라도 빠른 결정을 통한 빠른 재건축 추진이 조합원들에게 주는 수익은 더욱 클 것으로 예상되는 상황이며 대다수 조합원들의 소망인 것은 분명해 보입니다.

그러나 최근 조합 관계자의 비공식적인 언급을 통해 보면 둔촌주공 조합의 경우 소위원회에서 지적한 보완내용을 소형평형 확대 문제라기 보다는 추가적인 공공성 확보 차원의 문제로 소형평형 확대에 대해서는 소위원회에서 구체적으로 언급한 사실이 없기에 강동구에 없는 공공시설 등의 확대에 주안점을 두고 현재 조합의 정비계획팀과 설계팀 등이 7월중순까지 보완작업을 완료하여 강동구를 통해 서울시에 재상정한다 합니다. 추후 조합의 대응 내용을 지켜봐야 하겠지만 소형평형 추가 건립 세대수 확대는 크게 고려하지 않고 청소년 문화회관 건립과 같은 공공시설 확대에 주안점을 두겠다는 언급입니다.

또한 진행 시기와 관련하여 조합관계자의 언급을 통해 볼 때 7월중순까지 조합의 보완책이 마련되고 2차 소위원회에 상정 시점은 7월말 또는 8월초순이 될 가능성 이 높은 상황이라 합니다.

 2차 소위원회 결과로 심의가 완료된다면 서울시 도계위 상정은 8월중순이 유력한 상황으로 예상되나 아직 조합에서 현재 구체적인 보완 작업을 진행하고 있는 것으로 알려지고 있으니 그 진행 상황을 좀더 기다려봐야 할 것으로 보입니다.

<둔촌주공 시장 동향>

둔촌주공의 경우 최근 이어지고 있는 부동산 시장의 심리적인 약세에 영향을 받아 소폭 하락세의 흐름으로 유지되는 모습입니다. 결국 거래가 주춤한 상황이 심리적으로 더욱 약세 모습이 나타나게 하는 것으로 인내심의 한계를 시험하고 있는 시장 상황입니다.

그렇다고 매물들이 쏟아지는 형국은 결코 아닌 상황으로 이번 6월말을 넘기고 7월의 초순의 경우에도 6월 시장의 연장 선상에서 시장이 유지될 듯 싶습니다.

만약 거래 모습이 나타난다면 아마 7월초순의 거래가격은 금년중 가장 낮은 가격대를 형성했던 3월말부터 4월초순까지의 수준과 비슷한 수준에서 거래되는 모습일 것으로 예상됩니다.

그러나 금년의 가격 변동 모습이 일정 박스권 안에서 등락을 거듭한 상황을 고려하면 현재의 수준이 박스권의 하한가를 유지하고 있는 상황에서 지속적인 하향세는 결코 어려울 것으로 보입니다.

그러나 현재까지 저가 매물량이 크게 증가됨 없는 상황으로 인해 하향 압력도 대외적인 분위기에도 불구하고 큰 움직임 없이 지지선이 형성되고 있었으나 7월에 들어서면서 거래자체도 주춤하고 정비계획 변경안에 대한 처리 절차가 지연되는 상황이라면 인내심의 한계를 느낀 매도자들과 가격을 낮추어 매수하고자 하는 대기 매수자들의 움직임에 따라서는 전형적인 비수기 모습도 예상되는 상황입니다.

변화의 분기점은 조합에서 정비계획 변경안에 대해 보완을 한 후 2차 소위원회를 통한 심의 결과가 도출되면서 시작될 것으로 판단됩니다.

물론 현재의 시장 상황이 개별단지들의 호재가 전체 시장 분위기를 크게 반전시키기엔 상당한 어려움이 있을 것으로 예상되는 상황이지만 둔촌주공의 경우 3종 상향과 관련한 호재에 따라서는 바닥을 확실하게 탈출하는 모습이 나타날 것으로 예상되는 상황입니다.

그 전후가 모두에게 기회의 시간이 될 듯 싶은데... 중요한 것은 매도자와 매수자 간의 선택의 시간은 분명 차이가 있다는 것입니다. 어느쪽에 무게가 실리느냐에 따라 선택의 의미가 달라진다는 것이죠.

현재의 시장 분위기는 당장 추가 하락이 무서워 접근하지 못하고 있는 것이 대기 매수자들의 대다수 모습인데 이번 7월의 시간을 기회로 삼아야 할 것으로 보입니다. 그렇다고 그 기회가 모두에게 돌아가는 것은 결코 아닐 것이며 그 기회의 숫자도 결코 많지 않을 것으로 예상됩니다.

무더위가 본격적으로 기승을 부리고 곧이어 장마 영향도 받는 상황에서 변화의 시간을 좀더 기다려야 할 것으로 보이나 매도자 또는 매수자 입장에서의 움직임의 시차는 분명 매수자가 더 빨라야 할 것으로 보인다.   

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