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▶ 오늘의 시세 및 동향분석

 

- 이미 알려진대로 어제(14일) 서울시 소위원회에서 둔촌주공의 정비계획 변경안에 대한 심의가 진행되었다. 워낙 보안을 유지하며 진행된 심의과정으로 인해 강동구청을 통해 서울시의 공문 접수가 아루어져야 구체적인 심의 결과가 나오겠지만 소위원회에서의 의견은 공공시설 확충과 소형평형 확대 주문이 있었던 것으로 알려지고 있다. 물론 구체적인 보완 사항은 서울시 공문을 참조해야 하겠지만 최근 다른 지역의 재건축 승인 과정을 지켜보면 둔촌주공의 경우에도 서울시의 잣대가 일관되게 적용할 것으로 예상되는 상황이다.

- 보완을 통해 2차 소위원회는 2주후에 개최될 것으로 알려지고 있어 7월중 도시계획위원회에 상정을 통해 3종 상향 결정이 기대되는 상황이다.

- 둔촌주공의 경우 현재 2종 상황하에서도 높은 대지지분과 무상지분율을 통해 조합원들의 수익성이 매우 높아 3종 상향 추진은 다른 여타 단지들과 달리 둔촌주공에게는 보너스적인 추진 사항이였는데 서울시가 요구하는 기부채납 확대는 3종 상향을 통해 증가하는 수익성이 기대보다 다소 감소하는 측면도 있는 것이 사실이지만 이번을 계기로 재건축을 빨리 진행할 수 있는 분명한 전환점이 될 것은 분명해 보인다.

- 따라서 대다수의 조합원들의 의견이 소형평형을 소폭 증가시킨다 하더라도 조합원들의 수익성이 크게 훼손되지 않는 상황이기에 빠른 재건축을 소망하는 열기가 더욱 크게 작용하고 있는 분위기며 빠른 재건축 진행만이 실제 수익성을 높게 하는 중요한 요인이 되기 때문에 이번 1차 소위원회의 조정안은 아직 확정안은 아니지만 서울시가 근본적으로 3종 상향을 허용하겠다는 의지에서 보완 요청을 하고 있는 상황을 고려하면 둔촌주공의 경우 서울시의 보완 요청을 통해 3종 상향을 얻어 빠른 재건축을 진행한다면 분명 득이 되는 전환점이 될 것은 분명해 보인다.

- 둔촌주공은 1차 소위원회 개최이후 아직 확정안 나오지 않은 상황이기에 차분하게 다음 소위원회와 도시계획위원회의 일정을 지켜보자는 심리가 확산되고 있는 가운데 전반적인 호가 동향은 강한 지지선속에 횡보세가 유지되고 있는 모습이며 저가 매물 위주론 소신 매수 모습이 이어지고 있는 상황이다. 이번주에 들어와 벌써 4건여가 거래되는 모습이 나타났는데 워낙 저가 매물이 많지 않은 상황임을 강조해 왔기에 소량의 거래만으로도 호가가 자극받을 가능성이 매우 높기에 대기 매수자들의 경우 좀더 발빠른 움직임이 필요해 보인다. 특히 둔촌주공의 경우 재건축 사업 진행 일정들이 좀더 구체화 되고 있고 3종 상향이 어느정도 가시화 되고 있는 상황임을 고려하여 저가 매물에 대해 발빠른 선점 전략이 필요한 상황으로 보인다.

- 둔촌주공의 경우 워낙 전체 부동산 시장 분위기가 얼어붙어 있어 그 영향을 조금씩 받겠지만 1차 소위원회가 개최되었다는 소식에 의해 저가 매물 출시량은 더욱 감소하는 모습이 나타날 것으로 판단된다. 또한 가격 하향 압력도 조금씩 감소함에 따라 시장에 남아있는 저가 매물들도 매도를 보류하는 모습이 나타날 가능성도 높아 보인다. 물론 당장 호가가 상승하고 거래가 큰 폭으로 증가하는 모습은 기대하기 어렵다 하여도 현재 수준에서의 저가 매물들의 거래 모습은 그동안 시장을 관망하던 대기 매수자들의 움직임이 빨라지며 거래가 증가하는 모습이 나타날 가능성이 높고 호가도 점진적으로 강세로 전환되는 모습이 나타날 가능성이 높아 보인다.

- 점진적으로 매수자들에게 저가 매물을 잡을 수 있는 기회가 점차 감소하는 분위기가 유지될 가능성이 높기에 대기 매수자들의 경우 선택의 시간이 다가오고 있는 상황이다. 대기 매도자들의 경우 갈아타기나 개인적인 급한 사정외엔 좀더 시간벌기가 필요해 보이는데 과도한 기대감에 따른 호가 올리기 경쟁보다는 만약 금년 거래가격중 최고가 수준에 근접하는 상황이라면 매도 검토에 나서는 전략도 필요해 보인다. 신뢰할만한 단골중개업소를 정해 정확한 시장 상황을 파악하며 매도하는 전략이 필요해 보인다.

1단지 7.5평 3억3천.   16평 5억6천.   18평 5억9천5백.    22평 7억1천.

         25평[대지지분 29.83평] 8억.

2단지  16평 5억6천.   22평 7억1천.    25평[대지지분29.3평] 7억8천.

3단지  23평 5억6천5백.   31평 7억.    34평[대지지분29.3평] 7억7천.

4단지  23평 5억5천.   25평 6억2천5백.  31평 6억9천5백.   34평[대지지분28.6평] 7억4천5백.   34평[지분29.83평] 7억9천.