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개포 재건축의 서곡!

북녘에서부터 능선을 타고 남으로 서서히 남하한 붉은 물결은 어느덧 설악산 정상을 붉게 물들여 놓고 가을 축제를 알리는 서곡을 울리고 있습니다.

산허리를 감싸고 수줍은 듯 내민 얼굴엔 울긋불긋 홍조가 가득하고, 사이사이 휘젓고 스치는 바람결은 짧은 계절 가을의 등을 떠밀고 있습니다.
시간에 쫓기듯 살아가는 도시인들이 모처럼 현란한 자태의 유혹에 빠져보려 하지만 때맞추지 못한 게으름을 타박이나 하듯 가을의 전령, 단풍여신은 아스라이 사라지는 뒤 자태만 보여주며 찾는 이를 애써 외면하는 계절,
그 가을이 깊어만 갑니다.

가을을 즐기기엔 언제나 시간은 촉박하였고 가을을 반기기엔 마음 한구석에 여름이 너무 크게 자리 잡고 있었는지도 모를 계절 귀퉁이에서 속절없이 지나가는 세월을 탓하고 있는 건 아닌지 모르겠습니다.

문뜩 가을을 찾고자 했을 때 가을은 항상 우리에게 뒷모습만 보여주더군요.
가을의 뒷모습을 생각해 보면서 이런 글을 생각해 봤습니다.

늘 가까이 있어도
눈 속의 눈으로 보이는.
눈을 감을수록 더욱 뚜렷이 나타나는 모습이
뒷모습이다.

이 모습이 아름다워야 한다.
그리고 이 뒷모습을 볼 줄 아는
눈을 길러야 한다.
앞모습은 허상이고
뒷모습이야말로 실상이기 때문이다.



서론이 너무 길었습니다.
지난 주 필자의 글을 읽고 많은 분들이 댓글과 유선으로 보내주신 격려와 성원이 제게 큰 용기를 심어주었습니다.
진심으로 감사드리며 정직한 글, 솔직한 글, 그리고 정확한 글을 쓰기 위해서 최선의 노력을 다하려 합니다. 또한 필자의 글을 읽으면서 개포 재건축 시장 흐름을 한눈에 파악 할 수 있는 글이 되도록 더욱 노력하고자 합니다.

오늘의 현장 보고!
개포주공1차아파트 재건축정비 사업조합은 조합원총회 개최공고를 2010년
11월13일 토요일 오후5시 개포지구내에 위치한 수도전기공업고등학교 체육관에서 개최함을 조합원에게 전하고 있습니다.

총회안건은 1/ 정관개정(안) 승인의 건과, 2/ 선거관리규정 개정(안) 승인의 건으로 2010년 9월13 ~ 9월27일 까지 강남구청에서 실시한 개포택지개발지구 제1종지구단위계획 결정(안)의 열람공고의 후속조치의 일환으로 재건축 사업에 대한 기초적 업무라 하겠습니다.

또한 금번 총회에서 조합에서는 향후 사업추진계획을 발표하는데 그 요지는 다음과 같습니다.

2010년 11월 개포택지개발지구 지구단위계획 결정.
2011년 상반기 정비구역 지정 결정고시
2011년 상반기 조합장 및 이사, 감사 선출
2011년 하반기 사업시행계획인가 신청 및 승인 예정
2012년 상반기 조합원 분양신청 및 접수
2012년 하반기 관리처분계획 인가 신청 및 인가 (이주예정)
2013년 상반기 착공 및 분양 (조합원 분양, 일반 분양)
2016년 상반기 준공 및 입주
2016년 상반기 조합 청산의 추진계획을 예고하고 있습니다.
단 상기 사업추진일정은 인허가 과정 및 조합원의 협조여부에 따라 조정 또는 변경될 수 있다는 토를 달고 있더군요.

이번 조합원 총회는 그동안 재건축 사업을 가슴 조리며 목말라 했던 많은 조합원들에게 반갑고 기쁜 소식이 되지 않을까 생각이 든답니다.
다만 문제는 조합원들의 전폭적인 지지가 뒷받침되어야만 그 효력을 발휘하게 되는데, 칠인 칠색이라고 조합원 개개인의 색깔이 총회의 의미를 퇴색시키지 않을까 걱정스럽습니다.



조합의 총회 개최 소식과 더불어 요즘 개포주공 1단지 부동산시장에서 거래되는 시세 흐름을 각 평형별로 정확하게 분석해 본다면

36㎡(11평): 전 고점 75,000만원에는 아직 미흡하지만 재건축 후 32평형대
아파트를 배정 받을 수 있다는 호재로 저점 64,000만원을 벗어나 현재는 66,000만원~67,000만원의 시세를 형성하며 바닥을 탈출한 듯 보입니다.

42㎡(13평):전 고점 88,000만원에서 현재는 저점 74,000만원을 탈피하며 저가 급매물은 사라지고 78,000만원에서 79,000만원대의 시세를 형성하며 호가는 8억선까지 형성되는 흐름을 보이고 있습니다.

50㎡(15평1차,2차):전 고점 1차 108,000만원, 2차 118,000만원에서 아직은 저점 탈출을 못하며 저점을 다지고 있는 횡보장세를 보이고 있습니다.
1차 15평 저점 89,000만원에서 현재 92,000만원 시세를 형성하고 있지만 매수로 접근한다면 91,000만원까지 가능한 물건도 있고, 2차 15평은 저점 94,000만원에서 최근 98,000만원까지 시세 흐름을 보이고 있지만 매수 접근시 그 아래 가격에서 매수도 가능하리라 보여 집니다.

58㎡(17평1차,2차):단지 내 전 평형에서 가장 하락폭이 크게 작용한 평형이라 볼 수 있는데 거래금액이 큰 탓에 매수세 유입이 작은 평형보다 쉽지 않아 보입니다. 또한 거래량이 적다보니 저가 급매물이 소화되지 못하고 현재까지 바닥 다지는 형상을 보이고 있습니다.
1차 17평은 전 고점 148,000만원에서 금년도 최저점 115,000만원을 유지하고 있으며, 2차 17평 역시 전 고점 156,000만원으로 1차 17평을 압도하는 가격을 유지했지만 요즘엔 1차 17평 가격과 비등한 시세를 형성하며 저점을 회복하지 못하고 있습니다.

따라서 소형 평수 36㎡(11평)와 42㎡(13평)가 저점을 통과하는 시그널에 의하여 이어서 50㎡(15평1차,2차)과 58㎡(17평1차,2차)이 뒤를 이어 저점을 통과하며 반등으로 이어질 것이라는 예측도 시장에선 나오고 있습니다.

조합 총회를 개최하는 주공1단지와는 달리 주공 2, 3, 4단지는 아직까지 저점을 탈출했다고 보기에는 다소 무리가 있는 시장 흐름을 보이고 있습니다.
오히려 2, 3, 4단지에서는 소형 평형【24㎡(7,5평)과 36㎡(11평)】가격 하락이 더 두드러져 보이고 【42㎡(13평)과 50㎡(15평)】은 횡보장세를 유지하고 있다고 보여 집니다.

물론 각 단지별 상황에 따라서 약간의 변수를 보이며 시세의 변화를 보이고 있지만 많은 분들의 우려감을 나타내는 현재의 부동산 시장을 생각해 본다면 일시적 현상일지 모르는 현재의 시세 흐름을 두고 저점을 탈출했다고 단정하기엔 아직은 시기상조라는 생각도 해봅니다.



그러나 분명한 것은 목표 지향적 재건축 시장이다 보니 하락보다는 횡보장세에 미약한 반등으로 이어지며 활발한 거래는 아니지만 소폭으로 거래되는 힘에 의하여 호가는 점차 오를 것이라는 사실입니다.
때문에 언제가 매수 적기라고 질문을 하신다면 그 적기란 매수를 결심하고 저가 급매물을 선취할 때가 매수 적기가 아닐까 생각합니다.

반대로 언제가 매도 적기라고 질문하신다면, 매도를 생각하면서 이상적인 가격을 꿈꾸신다면 매도 적기란 없을 것입니다. 매도 적기란, 매도 시점에서 저가 급매물 가격이 아니라면 그게 바로 매도 시점이 될 것입니다.

매도하려는 사람이나, 매수하려는 사람이나 모두가 자신에게 부합되는 거래를 하고 싶어 합니다. 따라서 매도하려는 사람은 조금이라도 더 많은 금액을 받고 싶어 하기 마련이며, 매수하려는 사람은 시장에서 유통되는 가격보다 더 싸게 매수하고 싶어 하기 마련입니다.

옛 말에 싸움은 말리고 흥정은 붙여야 된다는 말이 있습니다.
다 그런 건 아니지만 일부 호객 행위를 일삼는 업소로 하여금 매도나 매수 후 뒷맛이 개운치 않고 속은 느낌을 받은 거래라면 그 거래는 잘못된 거래라 말 할 수 있을 것입니다.
적절한 흥정 속에서 상호 보완적인 거래가 이뤄졌다면 그 거래는 최상의 거래로 거래에 만족하게 될 것입니다.

향후 가계소득 증가 추세가 지속된다면, 금리인상과 부동산 규제가 단행되더라도 이를 충분히 견뎌내면서 집값은 연말에 바닥을 찍고 내년부터는 반등하며 상승세가 이어질 것이란 전망을 여기저기서 내놓고 있습니다.
2달여 남은 금년의 마무리,
투자는 신중하여야 합니다만 결단은 과감한 지혜가 필요한 시점입니다.
개포 재건축 길라잡이 대진부동산의 현장보고는 매주 월요일 계속됩니다.
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