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개포재건축이 서서히 속도를 내면서 최근 들어 이주비와 추가부담금에 대해 문의하시는 분들이 많이 있어 간단히 정리를 해봤습니다.

1. 이주비

사업시행인가를 받으면 이주를 시작하는데 조합원(집주인)에게 지급되는 것이 이주비입니다. 이주비를 받기위해서는 세입자를 내보내고 조합으로 신탁등기를 해야합니다. 이 때 기존 대출이 있거나 압류나 근저당등이 설정되어 있으면 이주비를 받을 수가 없게 됩니다.

이주비는 주택담보대출과 똑 같습니다. 한도는 이주시점의 국민은행 시세의 40%까지 받을 수 있습니다. 렉슬, 잠실 등 예전 재건축시에는 한도내에서 무이자 이주비를 1억~1억5천정도 책정하고 나머지는 유이자이주비 형태로 지급하였습니다. 그러나 최근에는 시공사간 경쟁으로 한도액 전액을 무이자 이주비로 지급하는 사례가 많아지고 있습니다.

최근 시공사를 선정한 고덕단지들도 무이자이주비를 2억~3억 정도 책정했고, 건축심의 단계인 역삼동 성보아파트의 경우에도 이주비 한도 40% 전체를 무이자이주비로 책정했다고 합니다.

개포1단지 13평이 이주단계에서 국민은행 시세가 10억이 된다면 무이자이주비로 4억 (10억*40%)이 가능하게 됩니다.

무이자이주비는 이주시점부터 준공시점까지 조합원이 이자를 내지는 않습니다. 그러나 무이자이주비를 받지 않은 조합원은 무이자이주비에 해당하는 수년치의 이자분만큼 부담금을 줄여줍니다. 결국 무이자가 무이자가 아닌셈이 됩니다.

사실 무이자이주비에 해당하는 이자를 시공사가 은행에 매달지급한 후 시공사는 조합원에게 추가부담금을 받을 때 이자만큼 더해서 받습니다.

2. 추가부담금(공사비)

재건축으로 평형이 커지면 조합원은 시공사에 추가부담금(공사비)을 납부해야합니다. 예전 재건축시에는 추가부담금을 공사기간 (대략 3년정도) 동안 나누어 납부하였습니다.

보통 분양계약체결시점에서 추가부담금 20% 납부, 공사기간 중 6회에 걸쳐 10%씩 분납, 준공후 입주시점에 20% 납부하였습니다. 추가부담금 중 40%도 대출가능했습니다. 가령 분양계약체결시점에 돈이 준비되지 않은 조합원이라면 이 금액을 대출로 처리가능했습니다.

최근 재건축 사업장에서는 추가부담금 전액을 입주시점에 납부하는 조건으로 시공사와 계약을 맺는 경우가 많아지고 있습니다. 조합원입장에서는 공사기간 중에 추가부담금을 내지 않아도 되니 자금 마련하는데 여유가 생기게 됩니다.

그러나 추가부담금을 선납하는 조합원에게는 일정금액만큼 부담금을 할인해 줍니다. 결국 추가부담금 중간 중간 내지 않고 입주시점에 몰아내면서 발생하게 되는 이자분은 조합원 부담으로 돌아옵니다.

세상에 공짜가 없듯이 무이자를 받고 추가부담금을 입주시점에 내면 이에 해당하는 이자분만큼 고스란히 부담금 증가로 돌아옵니다.

그러나 재건축아파트를 매수하는 분 입장에서 생각해 보면, 최초 전세끼고 일정대출을 낀 상태에서 매수하면 이주시점 이후 입주시점까지 3년이상은 현금부담이 발생하지 않게 됩니다. 약간의 레버리지 효과도 기대해 볼 수 있습니다.


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