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재건축시 용적율은 수익과 직결되는데, 기준용적율, 정비계획상용적율, 상한용적율 등 여러 용어들이 있다보니 정확히 어떤 의미인지 구분할 필요가 있습니다.

1. 기준용적율

대지를 기부채납하지 않고 각종인센티브제도도 활용하지 않았을 경우에 적용되는 용적율입니다. 주요 재건축 단지의 기준용적율은 다음과 같습니다.

개포저층 : 190%
개포고층 : 210%
은마아파트 : 210%
잠실5단지 : 230%
구반포주공1단지 : 270%

각 재건축아파트 기준용적율이 다른 것은 정해진 기본계획(혹은 정비계획)이 다르기 때문입니다.

개포저층, 개포고층 : 개포지구단위계획
은마아파트 : 2010년 서울시 도시및주거환경 기본계획
잠실5단지 : 잠실고밀도아파트지구 기본계획
구반포주공1단지 : 반포저밀도아파트지구 기본계획

기본계획의 명칭은 비슷비슷한데 만들어진 연도는 차이가 큽니다. 기본계획이 만들어진 연도에 재건축을 촉진하느냐 규제하느냐에 따라 기준용적율이 정해진 것입니다.


2. 정비계획상용적율

기준용적율에 기부채납, 각종인센티브 용적율을 더한 용적율입니다.

대지를 기부채납하면 용적율 상향혜택을 받습니다. 개포저층을 예를 들면, 전체대지의 10%를 기부채납할 경우 용적율은 190%에서 217%로 상향됩니다.

다만 주의할 점은 190% 용적율은 기부채납하기 전 대지를 기준으로 한 것인 반면, 217%는 기부채납후 대지면적을 기준으로 한 것이라는 점입니다. (대지가 100 이라고 하면 190%는 대지 100 에 대한 190%인 것이고, 217%는 10만큼 기부채납후 남은 90 에 대한 217%라는 의미입니다.)

그 외 우수디자인, 친화경 건축물 등으로 건축할 경우 서울시 인센티브정책에 따라 용적율 상향혜택을 볼 수 있습니다.

이런 기부채납과 각종인센티브를 적용한 후의 용적율이 정비계획상 용적율이 됩니다.


3. 상한용적율

국토의이용및관리에관한법률에 의해 정해진 용적율입니다. 2종일반주거지역은 250%, 3종일반주거지역은 300%를 적용받습니다.

개포저층 : 240% (2종이지만 개포지구단위계획에 의해 240%를 적용받습니다.)
개포고층 : 280% (3종이지만 개포지구단위계획에 의해 280%를 적용받습니다.)
은마아파트 : 300%
잠실5단지 : 300%
구반포주공1단지 : 300%


4. 재건축시 용적율 선택

재건축단지는 조합원의 선택에 따라 정비계획상용적율까지 재건축을 할 수도 있고 상한용적율까지 재건축을 할 수도 있습니다. 정비계획상용적율까지 재건축을 하면 소형임대아파트를 건립하지 않아도 되나, 상한용적율까지 재건축을 하고자 하면 상한용적율과 정비계획상 용적율 차이의 50%를 소형임대아파트를 지어야 합니다.

(1)개포저층의 경우

기준용적율 : 190%
정비계획상용적율 : 230% (대지기부채납&각종인센티브적용) **가정임
상한용적율 : 240%
임대아파트용적율 : (240%-230%) * 50% = 5%
조합원실사용용적율 : 240%-5%(임대아파트용적율) = 235%

(2)은마아파트의 경우

기준용적율 : 210%
정비계획상용적율 : 260%(대지기부채납&각종인센티브적용) **가정임
상한용적율 : 300%
임대아파트용적율 : (300%-260%) * 50% = 20%
조합원실사용용적율 : 300%-20%(임대아파트용적율) = 280%

(3)잠실5단지의 경우

기준용적율 : 230%
정비계획상용적율 : 270%(대지기부채납&각종인센티브적용) **가정임
상한용적율 : 300%
임대아파트용적율 : (300%-270) * 50% = 15%
조합원실사용용적율 : 300%-15% = 285%


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