부동산 정보포털에서 거래포털로!

2015.09.12.둔촌주공아파트 시세동향
제목: 둔촌주공 사업시행인가 후, 종전·종후자산 감정평가 실시로 매수심리 회복

지난 둔촌주공아파트 시세 및 동향에서는 짧은 지식이지만 둔촌주공(재건축)아파트 조합원 및 대기 매수자들의 이해를 돕기 위하여 재건축 지역의 종전자산감정평가, 종후자산감정평가, 지분제, 도급제, 무상지분율, 비례율에 대한 용어에 대한 설명을 드렸습니다.

둔촌주공아파트 재건축과 관련있는 중요 사안만 간략하게 정리해 보겠습니다.

종전자산 감정평가는 원가개념, 종후자산 감정평가는 수익개념으로 둔촌주공아파트 등 공동주택의 감정평가는 대부분거래사례비교법에 의해 실시하고있습니다.

거래사례비교법은 동일지역의 거래사례에 지가변동율를 반영하고 지역요인과 개별요인을 비교 분석한 후 기타요인으로 평가선례를 수집 분석하여 당해 사업에 소요되는 총사업비 등 원가를 고려하여 평가하고 있습니다.

종전자산의 가격시점은 사업시행인가 고시가 있은 날이고, 종후자산의가격시점은 분양신청 기간의 만료일입니다.

종자자산의 가격시점이 중요한 이유는 관리처분 시 조합원 권리가액의 산정 기준이 되는 날이기 때문입니다.주목할 점은 종전자산 평가금액과 향후 조합원의 추가부담금을 결정하는 권리가액은 다르다는 것입니다.

종후자산 감정평가는 둔촌주공이 착공 전 상태이므로 향후 분양예정 부동산이 적법하게 완성된 상태를 전제로 하여 행해지는 일종의 조건부 평가이며, 조합원들에게 이익과 부담을 균형있게 분배하기 위한 작업으로 형평성에 의한 공정한 평가가 필요합니다.

둔촌주공아파트 각 조합원에게 배정할 신축 아파트의 평형, 층, 향, 동, 조망, 일조, 소음 등에 따라 효용지수가 다르고, 같은 평형이라도 위치에 따라 그 가치가 상당한 차이를 보일 수 있어 도시및 주거환경정비법 제48조 제1항과 제4항에 따라시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 산정합니다.

감정평가는 관리처분계획수립에 있어 종전 토지 및 건축물의 감정평가와 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 산정하고 그 차액에 따라 추가부담금(또는 환급금)을 결정하게 됩니다.즉,수익성을 가늠하는 자료로 토지등소유자(조합원)들의 둔촌주공아파트재건축정비사업 참여여부를 결정하게 됩니다.

도급제 방식의 타 재건축 단지와 달리 지분제 중에서도확정지분제 방식의 사업을 추진으로 차별화 된 둔촌주공아파트는 여름름휴가, 메르스, 북지뢰 도발 사건, 주택담보대출 전환 발표 등 외부적인 변수에도 요동하지 않고매수세의 유입이 이어지고 있습니다.

2015.07.30. 사업시행인가 전후보다는 매수심리가 가라앉았지만2015.09.03~2015.10.30일까지 실시되는 둔촌주공아파트 종전자산 및 종후자산 감정평가를 위한 현장조사를 기점으로 스멀스멀 매수심리가 고개를 들고 있습니다.

지난 주말과 이번 주중 그리고 주말을 맞은 금일(2015.09.12)에도 급매물을 찾는 매수 손님들이 드문드문 눈에 띄었고, 둔촌주공 부동산 시장에 출시되어 있는 몇몇 급매물은 삽시간에 손바뀜이 된 것으로 감지되고 있습니다. 현재 남아있는 저가매물도 가까운 시일 안에 새로운 주인을 찾을 것으로 예상됩니다.

이렇듯 둔촌주공의 현재 매물은 올해 안에 꼭 처분해야 하는 매도자의 일부 급매물과 감정평가 및 시공사와 본 계약 상황을 지켜보고 처분하려는 매물이 혼재하고 있습니다. 시세보다 조금 싼 급매물은 빠른 소진을 보일 것이며, 매도는 하되 매도시기를 저울질 하며 호가를 올린 매물은 좀더 기다림이 필요할 것입니다.

이러한 분위기는 추석 전후까지 지속될 것으로 예상되고 있으며 둔촌주공 매수를 생각중인 대기 매수자리면 잠시 소강상태였던 8월 중후 이후 소폭 하락되어 출시된 매물을 잡는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

식은듯 싶으면 활활 달아오르고, 뜨겁게 달아올랐나 싶으면 언제 그랬냐는듯이 빠르게 식어버리는 양면성을 가진 곳이 재건축 시장이어서 작금의 시장을 상승국면이라고 섣불리 속단하기는 이르지만, 둔촌주공아파트 종전자산·종후자산 감정평가, 시공사와 본 계약 추진 등 재건축 사업 추진이 가속 페달을 밟고 있어 향후 긍정적인 효과를 도출해 낼 것으로 예측되고 있습니다.

그렇더라도 매도 목적이 확실하여 빠른 시일 내에 팔아야 할 매도자라면 매수자가 있을 때에 처분하는 것도 나쁘지 않다는 생각입니다.

이슈와 변수에 민감한 곳이 재건축 시장이어서 바닥과 꼭지는 결과의 영역으로 일반인이 예측 가능한 영역이 아님을 명심하시기 바라며, 증시에서나 통할 법한 '무릎에서 사서 어깨에 팔라'는 격언이 부동산 시장에서도 일맥상통한다는 점 상기시켜 봅니다. 매매를 결정한 매수자와 매도자들은 각자가 정한 플러스, 마이너스 변곡점에서 많이 달라지지 않는다면 객관적인 적정가격에 사고 팔아도 된다는 게 필자의 지론입니다.

끝으로 둔촌주공 등 재건축아파트 투자에 있어서 단기보다는중장기적인 투자가 바람직하며, 향후 수익성을 염두에 둔 투자 강조해 봅니다.


여러분, 조석으로 기온의 변화가 심한 환절기에 건강에 유의하시고요, 매일 매일이 웃음 가득한 날이기를 기원합니다...

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.
둔촌주공 드림공인
다음카페 둔촌주공 드림공인 http://cafe.daum.net/dream4789800
네이버카페 둔촌주공 드림공인 http://cafe.naver.com/dream4789800