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추정비례율과 무상평형배정비율은 다른 것입니다.

통상 재건축시
지분제냐 아니면 도급제로 할 것인가에 따라 다른 것같습니다.


예를들어서 설명하면
현재 30평형(대지지분 20평)이 아파트가 있습니다
현시세 평당250만원, 재건축후 분양가 평당 600만원이라 할때


1. 시공사와 조합간에 지분제로
무상배정비율을 대지지분의 120%로 계약했다고 합시다.

그럼
이 사람은 재건축후 대지지분의 120%인 24평을 무상으로 받습니다.
따라서, 30평으로 가려면
6평의 추가부담금인 3600만원을 더 지출하여야 합니다.


2. 시공사와 조합간에 도급제로 하였다고 합시다.
그럼, 조합에서는 각 조합원들의 권리가액을 산정해야 합니다.

이 권리가액은
추정비례율이란 것에 따라 달라지고
추정비례율은 조합의 순수입에 따라 달라지고
조합의 순수입은 분양가가 얼마에 책정되는 가에 따라 달라집니다.


예를 들어서
추정비율이 1.2일때와 2.7일때를 비교해보겠습니다.

추정비율이 1.2 이면
권리가액 = 30평 * 250만원 *1.2 = 9천만원
권리가액 < 분양가 = 9천만원 < 1억8천 --> 9천만원의 추가부담 발생

추정비율이 2.7이면
권리가액 = 30평 * 250만원 * 2.7 = 2억 250만원입니다.
권리가액> 분양가 = 2억250만원 > 1억8천 --> 2천250만원 환급받음


추정비례율 = (조합순수입/조합의 현시세) * 100
분양가가 높아지면 --> 상대적으로 추정비율도 증가하고
현시세가 높아지면 --> 상대적으로 추정비율도 하락합니다.

서울 강동구 고덕주공1단지 13평형의 경우
34평의 일반분양예상가는 평당 1800만원의 고분양가이지만
반면에 현시세가 평당 5천만원 가까이 하기때문에

추정비례율이 0.93이 나온 것입니다.


즉, 추정비율은
분양가가 높을 수록
현시세가 분양가보다 적을 수록 높이 나오는 것입니다