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<삼익타워>

1. 현재 상황
재건축대상면적 ; 약 11,800평
현재 용적율 ; 176%

현재 용적율 176%가
삼익건설 시공당시의 용적율이 맞다고 하여도
현재의 용적율은 다시 계산해야 합니다.
하지만, 176%를 현재용적율이라 하고 계산해보겠습니다.



2. 먼저,
삼익비치, 삼익타워, 삼익빌라는
재건축후 분양성공이 거의 확실한 입지조건에 있으므로
지분제가 아니라 도급제를 하여야 합니다


그리고, 현재 삼익비치와 마찬가지로 조합을 구성중인 것으로 아는데
조합집행부를 투명하고 깨끗하며 능력있는 사람들로 구성해야 합니다
이런 전제가 해결되었다고 보고 분석 시작합니다.


분석시작 -- 분석의 표본은 서울강동구 고덕주공1단지 입니다.


1. 재건축시 받을 수 있는 용적율 (최대 267%)
삼익비치, 삼익타워는 기본용적율이 240% 입니다.
여기서, 변수는 인센티브 부분인데

삼익타워는 공개공지의 대상이 아닙니다(20%인센티브 없음)
또한, 대지면적이 적기 때문에 기부체납도 어렵습니다.

따라서,인센티브로 받을 수 있는 것은
라멘구조로 건축시 20% 인센티브
지방건설사 참여 5% 인센티브
기타

따라서, 받을 수 있는 용적율은 최대 267%입니다.



2. 조합총수입 (3천 5백억)
= 총용적율면적 * 평당분양가 = 31,500 * 1100만원 = 약 3천5백억
= 총용적율면적 = 267% * 11800평 = 31,500평
= 평당분양가 = 평당 1100만원

평당 분양가를 1100만원으로 잡은 이유는
삼익타워는 삼익기존보다는 조망권이 더 잘 확보되지만
바다`해변`광안대교전체의 조망가능한 부분은 극히 한정되기때문입니다
그래서,
삼익타워 34평형의 경우 삼익기존보다는 평당 120정도 비싸게 계산했습니다.


4. 조합총비용 (1300억)
= (총용적율면적 * 평당건축비 ) + 알파
= (31,500 * 300만원 ) + 300억 = 약 1300억
= 평당건축비 = 평당 300만원
= 알파 = 토지매입비 + 금융비용 기타 등등해서 약 3백억

--> 평당 건축비는
서울고덕주공 220만원,
잠실주공2,3,4단지는 약 240만원이지만

20%인센티브를 받으려면 라멘조로 하여야 하고
비판론자들이 라멘조는 건축비가 15~20%더 많이 지출된다고 하니
240만원의 20%는 48만원 --> 그러면, 288만원이지만
그보다 더 풍족하게 잡아서 300만원으로 계산함


여기서, 삼익비치의 34평은 1400으로 계산했는데
왜 삼익타워의 34평은 1100으로 계산하는가 하고 항의하면 안됩니다

삼익비치는
바다를 따라서 약 1키미터로 길게 늘어서 있기때문에
전세대가 거의 바다+해변+광안대교의 조망이 가능하기 때문에 그렇습니다


5. 조합순수입 (2천 2백억)
= 조합총수입 - 조합총비용
= 3천5백억 - 1천3백억 = 2천2백억


6. 삼익타워 추정비례율 (1.57)
= (조합순수입 / 종전소유토지및 건축물의 총금액 ) * 100
= 조합순수입 = 2천2백억

= 종전소유토지및건축물의 총금액
--> 현재용적율(176%) * 대지면적(11800평) * 평당현재시세(700만원)
--> 1.7 * 11800 * 700만원 = 1400억

따라서, 추정비례율 = (2200억 / 1400억) * 100% = 1.57


7. 평당 권리가액 = 700만원 * 1.57 = 1100만원
즉, 30평형의 권리가액은 3억 3천만원


8. 재건축후 34평의 일반분양가가 평당 1100만원이라하면
34평의 분양가액 = 34 * 1100만원 = 3억7천만원

따라서,
현재 30평형의 권리가액이 3억3천이고
재건축후 34평형의 일반분양가액이 3억7천이므로

현재의 30평형이
재건축후 34평형을 무상으로 받으려면
약 3천만원만 부담하면 된다는 결론이 나오네요

여기서, 많은 변수가 있습니다.
그래서 그 변수를 고려해서 총비용계산할때
알파를 약 300억으로 잡은 것입니다.

참고로 삼익비치의 경우는
알파를 약 2천억으로 잡고 계산하였습니다.

판단은 각자가 알아서 하셔야 합니다.