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위에서 삼익비치의 추정비례율을 2.5로 잡은 추정근거제시합니다.


<삼익비치>

1. 현재 상황
재건축대상면적 ; 약 59,000평 (12층, 33개동, 상가, 수영장등등 포함)
현재 건폐율 ; 17.13 %
현재 용적율 ; 170.27%

정확한 현재 용적율 계산은 다시 해야 겠지만
위 현재상황이라고 올린 것은 1978년 삼익건설이 시공당시 올려놓은 자료임


2. 재건축시 용적율,건폐율등등
추정 용적율 ; 약 280% (근거; 기본용적율 + 인센티브)
기본 용적율 ; 240%
인센티브내용 ; 라멘조구조 20%, 공개공지 20%, 기부체납 알파%, 지방건설사 참여시 5%, 기타)


3. 조합총수입 (2조 3천억)
= 총용적율면적 * 평당분양가 = 165,000 * 1400만원 = 2조 3천억

= 총용적율면적 = 280% * 59000평 = 165,000평
= 평당분양가 = 평당 1400만원 (초특급 지역이므로 충분히 가능함)


4. 조합총비용
= (총용적율면적 * 평당건축비 ) + 알파 = (165,000 * 300만원 ) + 2천억 = 약 7천억
= 평당건축비 = 평당 300만원
= 알파 = 토지매입비 + 금융비용 기타 등등해서 약 2천억

--> 평당 건축비는
서울고덕주공 220만원,
잠실주공2,3,4단지는 약 240만원이지만

삼익비치는 라멘조로 하여야 하고
비판론자들이 라멘조는 건축비가 15~20%더 많이 지출된다고 하니
240만원의 20%는 48만원 --> 그러면, 288만원이지만
그보다 더 풍족하게 잡아서 300만원으로 계산함



5. 조합순수입 (1조 6천억)
= 조합총수입 - 조합총비용 = 2조 3천억 - 7천억 = 1조 6천억


6. 삼익비치 추정비례율 (2.3)
= (조합순수입 / 종전소유토지및 건축물의 총금액 ) * 100
= 조합순수입 = 1조6천억

= 종전소유토지및건축물의 총금액
--> 현재용적율(170%) * 대지면적(59000평) * 평당현재시세(700만원)
--> 1.7 * 59000 * 700만원 = 7천억

따라서, 추정비례율 = (1조6천억 / 7천억) * 100% = 2.3


7. 평당 권리가액 = 700만원 * 2.3 = 1600만원
즉, 30평형의 권리가액은 4억 8천만원


8. 재건축후 34평의 일반분양가가 평당 1400만원이라하면
34평의 분양가액 = 34 * 1400만원 = 4억7천만원

따라서,
현재 30평형의 권리가액이 4억8천이고
재건축후 34평형의 일반분양가액이 4억7천이므로
현재의 30평형은 재건축후 34평형을 무상으로 받을 수 있다는 결론이 아닐까?

물론, 34평의 일반분양가가 1200만원이라면
재건축후 더 많은 평수를 무상으로 받을 수 있지만

이 모든 것은 고덕주공1단지의 사례를 기준으로 계산한 것이고
삼익비치에 대한 아직 정확하고 구체적인 정보가 없기 때문에
활용할 수 있는 자료의 범위내에서 계산한 것입니다.

판단은 각자가 알아서 하셔야 합니다.