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재건축조합을 가장 이상적으로 운영하고 있는
서울 강동구 고덕주공 1단지의 관리처분 계획안입니다.
이 안은 06년 8월달에 총회에서 확정된 안입니다.


여기 내용에 어디에 대지지분별 무상배정평형이란 말이 있습니까?
과거 사이비조합집행부와 시공사의
평조합원을 철저히 배제한 정말 잘못되도 한 참 잘못 운영되던
관리처분안과 뭐가 다른지 잘 읽어 보십시오.


잘 읽어 보시고
여러분들의 재건축`재개발에서도 충분한 참고자료로 활용하십시오


고덕주공1단지 관리처분계획안

제9조
1항) 조합부담금 = 분양가액 - 권리가액
3항) 환급금 지급
권리가액이 분양가액보다 많으면
조합청산시까지 분할하여 조합원들에게 환급한다.


제6조
1) 권리가액 = 종전소유토지및 건축물가액 * 추정비례율
2) 추정비례율 = (조합순수입 / 종전소유토지및 건축물의 총금액 ) * 100


** 고덕주공 1단지의 13평형의 권리가액은
종전평균가액 6억2천 * 추정비례율 0.93 = 5억8천

** 고덕주공 1단지의 재건축후 34평의 예상분양가 6억3천


** 결론
재건축성공후 34평의 일반분양가가 6억3천이면
13평을 가진 사람은 5천만원만 더 추가부담하면 34평을 받을 수 있고

34평의 일반분양가가 6억 3천
이상이면 --> 추가부담금이 5천만원 미만이고
미만이면 --> 추가부담금이 5천만원 이상입니다.



참고로
위에서 추정비례율과 권리가액을
부산의 삼익비치를 기준으로 계산한번 해 보겠습니다.


1. 추정비례율
= (조합순수입 / 종전소유토지및 건축물의 총금액 ) * 100

조합순수입 = 총수입 - 총비용
총수입 = 일반분양면적 * 일반분양가
총비용 = 평당건축비 + 기타 금융비용등등

즉, 통상 추정비례율은
일반분양가 = 건물의 현시세 --> 추정비례율은 1에 근접하고
일반분양가 < 건물의 현시세 --> 추정비례율은 1보다 적게 되고
일반분양가 > 건물의 현시세 --> 1보다 크게 됨


근거> 고덕주공 1단지 13평형의
현 시세는 6억2천 --> 즉, 평당 약 5천만원
일반분양가는 평당 1800만원

따라서, 현시세> 일반분양가 이므로 추정비례율이 1보다 적고
그것도 차액이 평당 3천만원이 나는데도
추정비례율이 약 0.93%가 나왔음

그이유는
--> 평당 약 1800이상의 고분양가로 인한 조합순수입이 증가했기때문임


따라서,
삼익비치를 여기에 대입하면
삼익비치의 현재 평당시세는 약 700만원
재건축후 일반분양시 평당시세는 약 1400만원

일반분양가 > 현시세 이므로 --> 추정비례율은 1보다 훨씬 크게됨
약, 2.5이상이 아닐까 생각함

따라서, 권리가액 = 700 * 2.5 = 평당 1750만원

즉, 30평의 경우 권가액이 평당 1750만원이므로

30평의 권리가액은 5억 1천만원

그러면,
삼익비치가 재건축후 34평의 일반분양가액이 평당 1400이면
34평의 총 분양금액은 4억7천만원

따라서, 30평은 34평을 무상으로 받고
현금으로 4천만원을 더 받을 수 있다는 결론이 나옵니다.

물론, 보다 정확하게 계산하려면
조합설립후 사업시행인가시 얼마의 용적율을 받을 수 있는지
그리고 재건축후 평당 분양가가 어느정도인지등등을
구체적으로 검토해봐야 나오겠지만

현재 상태에서 추정하면 그렇다는 것입니다.
판단은 각자가 알아서 하십시오