부동산 정보포털에서 거래포털로!

펌글이 너무 길어서 나누어 올립니다. 두번째 글입니다.


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자.. 그럼 본론으로 들어가서..
제목에서 보셨듯 가장 중요한 것은 가격이겠죠^^ 지금의 코오롱 트리폴리스I은 정자금곡주상복합타운의 계속된 공급(오피스텔, 주상복합)으로 인해 저평가.. 그것도!! 현저히 저평가되어있습니다..

파크뷰와 비교하는 것은 무리가 있으니 주변의 오피스텔, 주상복합과 가격을 비교해보겠습니다.. 제가 일일이 실거래가를 확인하진 않아서 조사한 몇 곳과 저평가된 원인을 묶어서 말씀드리겠습니다..

저평가된 원인을 꼽자면..

1. 주상복합과 주거형 오피스텔의 개념이 확실히 자리잡기 전의 초창기모델로써.. 오피스텔로 분양하여 전용률이 51%이라고 못박혀 버린 것이 아닌가 싶습니다.. 여러 부동산 싸이트에도 그렇게 나와있더군요.. 잘못된 정보입니다.. 51%는 소형평형에 대한 전용률이며, 이를 다른 대부분의 아파트와 주상복합처럼 대형평형에도 일률적으로 적용된 것으로 표기되어 버린 것이 저평가의 가장 큰 요인이라고 생각됩니다.. 트리폴리스는 좀 특이한 형태의 전용률을 가진 건물입니다.. 건축당시의 기사와 설계도 등을 보면 나옵니다만.. 트리폴리스I 분양 당시에는 아파트와 비슷한 대형평형을 가진 주거용 오피스텔이나, 주상복합이 시도되기 전이었기 때문에 상업지구에 오피스텔을 지으면서 전용률을 변형하여.. 대형평형으로 갈수록 주거공간이 강조된 오피스텔을 새롭게 시도한 건물로서 사실상 주상복합의 시초가 트리폴리스I인 것입니다.. 그래서 상업용지에 오피스텔로 허가를 내고 25평 소형평수부터 117평 대형평형까지 집어넣은 것이죠.. 허나 오피스텔을 사무용이라고만 인식하던 당시에는.. 타워팰리스 분양이후 분당백궁지구(지금의 정자,금곡지구로 분리되기 전)에 주상복합 열기가 더해져 점점 관심밖으로 밀려나게 되죠.. 이건 있다가 말씀드릴 내용이니까 이정도로 하고..

그럼 트리폴리스는 어느 평수대가 유리할까? 이건 뭐.. 개개인마다 다르겠습니다만.. 필요에 따라 산다 해도.. 일단 67평이상(제 생각에는 조금 좁다라는 느낌이 듭니다만 입지와 가격적인 메리트를 볼 때 젊은 분들에겐 추천입니다)이어야 한다고 봅니다.. 하지만 이곳이 주변 주상복합보다 워낙 저평가 되어 있기 때문에 정자금곡주상복합지구의 60평대의 주상복합의 쾌적함을 원해는 분에겐 87평을 추천합니다.. 전용면적이 커서 60대로 평수 늘려가시는 분들에게 큰 만족을 줄 수 있을 듯하고.. 주방에 있는 가변형 벽체를 떼어 내면 정말 멋진 평면이 나오기 때문입니다..

트리폴리스I 67평은.. 전용면적 36평으로, 약 80%의 전용률을 가진 일반 아파트나 주상복합의 45평에 해당하는 전용면적을 가지고 있으나 요즘 아파트의 경우 신평면으로 공간을 잘 활용하고, 서비스면적인 발코니를 확장하는 등의 사유로 느낌상 그보다는 조금 비좁다는 생각이 들겁니다.. 요즘 입주하기 시작한 아파트로 치면 36~38평형 정도의 느낌이랄까 아무튼 그렇습니다.. 87평부터 95평 117평은 전용률이 보다 높아져서 트리폴리스I 87평은.. 전용면적 49평으로, 전용률 약80%의 일반 아파트와 주상복합의 58~60평에 해당하는 전용면적을 가집니다.. 정자 아데나팰리스의 67평의 전용면적이 49.6평이고.. 트리폴리스 87평의 전용면적이 49평입니다.. 가격은 아데나팰리스 67평은 17~19억정도 트리폴리스I 87평 7~9억정도이죠.. 거리상 300m정도밖에 차이가 안나는데 이렇게 차이가 나다니 놀랍죠.. 바로옆의 아데나렉스나 트리폴리스II(하늘채)는 주상복합으로서 13~17억정도 하는데 오피스텔이라고 해서 왜 이렇게 가격차이가 날까요? 여러가지 요인이 복합적으로 작용하여 기형적인 시세가 형성된 것입니다.. 제가 몇달간 정보를 모아봤는데 잘못된 분양면적표기가 가장 큰 원인이라고 볼 수 있을 것 같습니다.. 당장 아파트 평형으로 87평 95평 117평 모두 60평 64평 80평으로 바로잡아 표기,홍보한다면 올바른 시세가 형성될 거라고 생각합니다.. 부동산뱅크 게시판을 보니까 가서 보지도 않고 넘겨짚는 분들이 가끔 계셔서 말씀드리는 건데.. 트리폴리스에 대한 인식이 아마 그런 분들에 의해 초기부터 전용률 51%의 오피스텔이란 이미지로만 굳어지다보니 주거용 개념이 강조된 사실상의 주상복합 건물을.. 소형평형이 주를 이루는 사무용 오피스텔로써 인식되게 되어 사람들의 관심을 끌지 못했다는 게 맞을 겁니다.. 당시 코오롱건설은 아파트나 주상복합, 오피스텔에 관해서는 광고에 전혀 힘을 쓰지 않았죠.. 이제서야 조금씩 분당 코오롱트리폴리스II(하늘채)와 일산 레이크폴리스 등 광고에 조금씩 신경을 쓰기 시작했습니다.. 당시 분당백궁지구(정자, 금곡으로 분리되기 전)에 주상복합, 오피스텔이 계 속해서 생겨나 지금의 정자금곡주상복합지구가 형성되는 과정에서 트리폴리스 67평을 보는 순간 사람들은 발길을 돌릴 수 밖에 없었을 겁니다.. 가격은 엇비슷한데.. 말뿐인 67평에 적잖이 실망했을테지요.. 어느 부동산게시판을 보니 어떤 분이 트리폴리스I 사진에 '나도 저런데에서 살고 싶다'라고 적은 글 밑에 '트리폴리스는 작다고.. 아시는 분은 다 아실꺼라고..' 써놓은 글이 있더군요.. 또 한 술 더 떠서 어떤 분께선 '가보진 않았지만 들은 말로는 87평이 40평이라고 하더군요' 이렇게 적어놓셨더군요.. 다시 한번 말씀드리지만 트리폴리스 87평은 전용률80%의 아파트와 주상복합으로 치면 58~60평입니다.. 실제 미켈란쉐르빌 58평과 아데나팰리스 67평과 코오롱트리폴리스I 87평의 전용면적은 49평으로 같습니다..

2. 트리폴리스 이후.. 도곡동 타워팰리스는 아파트 평형으로 표기하여 최고층 고급 주거용 오피스텔로써 큰 인기를 누렸지만.. 분당 정자,금곡주상복합지구에서 트리폴리스는 애매한 평형표기와 평형별 전용률 차이를 홍보하지도 않고.. 다른 주상복합과 오피스텔, 주거용 오피스텔과 함께 그다지 큰 인기를 누리진 못했습니다(당시 상황입니다).. 그러나 그 후 다른 오피스텔과 주상복합은 몇 년만에 다시 큰 인기를 누리며 가파르게 가격이 상승하고 현재에 이르게 되죠.. 간혹 주거용 오피스텔과 주상복합과는 큰 차이가 있다는 의견을 내시는 분이 있어서 말씀드리지만 도곡동 타워팰리스나 정자동 타워팰리스(타임브릿지) 정자동의 두산파빌리온도 다같은 주거용 오피스텔이며 아파트평형으로 표기하여 분양을 함으로써 주변시세를 이끌거나 조금 못미치는 가격으로 따라가고 있는 실정입니다.. 또 주상복합이란 개념 자체가 상업용지에 들어서는 초고층 건물로 주거공간과 상업공간 혼용 주거문화라는 점을 감안할 때 주거용 오피스텔과 주상복합은 다른 점이 없고 외국에서는 이를 구별하지 않습니다.. 아니 그 자체가 동일한 거라고 생각하죠.. 우리나라에서만 과거 오피스텔이 사무용이란 인식이 있어 시세가 아파트에 비해 매우 저렴했기에 이러한 구분이 생겨 버린 것이지만 그때는 전용률 51%의 중소형평형만으로 지어졌을 때이고 지금은 주거용 오피스텔도 전용률은 아파트보다 낮지만 대형평형으로 설계하여 전용면적 자체가 아파트 대형평형과 맞춰가고 있는 실정이지요.. 그렇다면 이제는 아파트와 주상복합, 주거용 오피스텔 모두 전용면적이 49평으로 동일하고 평면 자체도 당시 신평면으로 주거용에 맞게 설계되었으므로 입지에 따른 시세가 형성되어야겠죠^^ 아.. 그러고 보면 이번에 정자동에 들어서는 타워팰리스(타임브릿지)는 주거용 오피스텔인데도 불구하고 주상복합으로 인식되고 있는 듯 하네요.. 사실 구별 자체가 의미없는 것이지요^^;; 부동산은 주변 환경과 입지조건에 따라 시세가 형성되고 그 차순으로 내부구조나 층수와 전망이 세부항목으로서 시세형성에 영향을 주는 것들이니까요.. 여하튼 타워팰리스나 타임브릿지, 파빌리온은 주거용 오피스텔(아파텔)이란 개념이 확립되고 지어진 것들이라 시세형성에 무리가 없는 것 같고 오히려 타임브릿지는 주변시세를 선도할 가능성이 높다고 보여집니다만 트리폴리스I만 당시 아파텔이란 개념이 도입되기 전에 지어진 건물이라 평형표기도 모호하게 홍보하여 기존 오피스텔의 이미지를 못 벗고 있는 것이 저평가의 두번째 이유가 아닐까 합니다.. 아무래도 오피스텔하면 아직까진 사무용 오피스텔이란 인식과 함께 안좋은 시선으로 보이게 되고 아파텔이 있기 때문에 오피스텔하면 사무용 오피스텔로 보여지기 때문일테지요.. 엄연히 사무용 오피스텔과 주거용 오피스텔은 시세뿐 아니라 평형이나 구조에서 차이가 나게 되어 있습니다.. 구조와 선호도 상으로도 뚜렷이 나타나죠.. 물론 타임브릿지나 두산파빌리온은 주변 환경과 파크뷰, 아이파크 등의 시세에 영향을 받은 게 크게 작용하여 주거용 오피스텔(아파텔)이란 이미지 자체의 불리함은 벗은 것 같습니다.. 단지 파빌리온은 대형평형이 없어 높은 가격대를 형성할 수 없을 뿐이지요.. 여기서 제가 말씀드리고자 하는 건 그런 점에서 트리폴리스의 대형평형은 타임브릿지와 함께 분당의 초대형 주거용 오피스텔로써 다시금 인정받기에 충분한 조건을 갖추고 있고 단지 지금은 평형표기문제나 홍보 등의 문제로 현저하게 저평가된 시세가 형성된 게 아닌가 생각된다는 것입니다.. 각종 부동산 홈페이지를 보면 파빌리온은 '두산파빌리온(오)'로 표기가 안 되어있는데.. 트리폴리스만 '코오롱트리폴리스(오)'로 표시되어 그런 인상을 심어주는 것도 문제라면 문제입니다.. (당연하겠지요 우리나라에서.. 아파텔은 오피스텔과 차별을 두고자 생겨난 개념이기 때문입니다) 두산파빌리온은 대형평형이 존재하지 않음에도 아 파텔로 인식되어 사무용 오피스텔의 이미지를 벗었지만 트리폴리스I은 아파텔이란 개념 자체가 생겨나기 전이기에 트리폴리스(오)로 표기되어 기존의 오피스텔이란 인식 자체가 주는 사무용이란 느낌 때문에 사람들의 관심을 끌지 못한다는 말이지요.. 사실 오피스텔중에 87, 95, 117평.. 가장 큰 평형이 아파트와 주상복합으로 80평형에 해당하는 대형 평형을 가진 오피스텔은 거의 없습니다.. 당시엔 분당 최초이자 경기도 전체에서 가장 큰 대형평형 오피스텔이었죠.. 주거용 오피스텔인 타임브릿지나 두산파빌리온처럼 트리폴리스의 평형을 아파트평형으로 다시 표기하고 아파텔이 생기기 전에 주거용에 촛점을 맞춘 대형평형 오피스텔임을 홍보하여 지금의 잘못된 인식과 거기서 오는 혼동을 바로 잡아야 할겁니다..

3. 또 어떤 분들은 트리폴리스가 이미 오를대로 올라서 굉장히 높은 시세를 이루고 있는 줄로 아시는 분도 있습니다.. 트리폴리스로 이사간다고 하면 대단한 부자인 줄로 아시죠.. 게다가 미금역 트리폴리스I 87평으로 간다고 하면 로또 맞았냐고 하는 사람도 있을 겁니다^^.. 이미 분당 60평이라면 12~14억 정도 간다는 걸 모르시는 분은 거의 없을 듯하고.. 정자금곡주상복합은 더 많이 나간다는 사실을 분당분들이라면 다들 잘 아실겁니다.. 또 트리폴리스 자체가 미금역에서 가장 먼저 지어진 주상복합 건물이기에, 정자동의 랜드마크 건물이라면 당연 파크뷰.. 금곡동의 랜드마크 건물이라면 트리폴리스를 떠올리시는 분이 많을 겁니다.. 그러나 파크뷰 대형평형은 평당 4000만원, 트리폴리스I은 평당 1200만원 수준이죠.. 시세자체가 이매동 동부코오롱 60평보다도 훨씬 낮은 가격이죠^^;; 대강 계산을 해보면 트리폴리스 87평을 60평으로 잡고 제가 알아봤을 때가 7억정도였으니까(37층까지 있다보니 층수나 방향에 따라 가격차이가 많이 납니다.. 주상복합이나 오피스텔은 아파트보다 좀더 심하죠) 평당 1160만원정도네요.. 허허 과연 분당 미금역세권 30층 주거용 오피스텔의.. 그것도 아파트 60평형의 대형평수가 평당 1천만원이었다.. 그것도 이미 오를대로 오른 분당에서 2006년 중순에? ..과연 믿겨 지십니까?
용인도 요즘 평당 천만원.. 아니 천200만원 정도입니다.. 죽전이나 수지는 1천500~2천만원 정도지요.. 제가 아는 분이 용인 구성으로 이사가셨는데 49평이 6억 5천정도 한다더군요.. 그렇다면 구성 49평과 분당 트리폴리스I 87평.. 비교해보십시오.. 제가 더이상 말할 필요도 없겠지요.. 가격대로 그나마 비슷한 지역을 찾으려다 보니 비교한 것이구요.. 멀리 갈 것 없이 트리폴리스 바로 뒤(50m거리도 안됩니다).. 아데나렉스, 코오롱 트리폴리스II(하늘채)만 봐도 58~64평대에 30층 높이면 13~17억 정도입니다(제가 실거래 가격은 보질 않았지만.. 부뱅 시세보다 몇억 높은 건 확실하므로 조금 낮춰서 썼습니다.. 30층이라는 층수와 인테리어, 기타 전망 등도 고려해봤을 때 최고가끼리 비교하면 더 큰 차이가 날 수도 있겠지요..) 아무튼 트리폴리스는 조만간 재평가를 받기에 조건은 충분한 것 같습니다.. 제가 알아본 때보다도 급매물을 기준으로 하면 벌써 2억~2억5천만원정도 올랐으니깐 말입니다.. 그래도 아직 주변 시세와의 차이는 엄청 나지요.. 지금 다들 판교 분양에 열을 올리고 있을 때라 관심이 그리 높진 않을 겁니다.. 판교 분양 후에 조금만 알려져도 조만간 주변 시세와 비슷하게 재평가를 받을 날이 올꺼라고 생각이 되어 올렸습니다.. 그럴 가능성은 충분하다고 생각되네요.. 오셔서 87평과 95평 117평 구경한번 해보세요.. 그 외 중대형 평형도 세대수가 많습니다..

한가지 더 말씀드릴 것은 2006년 1월 기사 공시지가 상승률 보도(약간 시세에 오타가 있는 기사긴 했지만요^^;;)에 타워팰리스3차에 이어 트리폴리스I이 공시지가 상승률 2위를 기록했는데.. 그 후 87평(주상복합 60평형) 6억초반대의 급매물이 현재 7억~8억5천정도로 몇 달 새에 가파르게 올랐습니다.. 바로 위에서 말씀드린 매물이구요.. 그래도 아직 이매동 38평 가격정도 밖에 안됩니다.. 제가 이매동 동부60평을 팔고 와서 감히 말씀드리는 것이지만 동부60평에 비해 구조가 잘 나와서 훨씬 넓어보이고 좋은데도 불구하고 정말 믿을 수 없는 가격대를 형성하고 있지요.. 저도 이곳저곳에서 석달동안 정보 수집하고 알아보는 사이에 몇억이 올라버렸네요.. 아직도 소형평형은 매물이 많을지도 모르겠지만 대형평형 매물이 지금도 있을지 모르겠네요.. 1117가구 대단지 주거용 오피스텔의 가격이 이정도라니 정말.. 그것도 분당정자금곡주상복합지구에서 말이죠.. 아무튼 기존의 60평대 아파트들은 방이 너무 많고 평면설계 자체가 오래되어 구식인데다.. 시세도 코오롱트리폴리스I 87평을 두채 살 돈이었습니다.. 물론 지금은 아니지만요^^;; 평수 늘 려가고 싶으신 분들을 위해 또 다른 비교를 하자면 트리폴리스I 87평 가격이 지금 7억~8억5천인데.. 이매동 성지38평이 8~8억5천입니다.. 또, 용인구성49평 6~6억5천.. 이 역시 더이상 말이 필요없을듯 하고요^^;;; 일단.. 편의시설과 입지자체가 너무나 다르니까요.. 마지막으로 바로 뒤에 있는 주상복합 아데나렉스나 코오롱트리폴리스II(하늘채).. 13~17억.. 이와 비슷하거나 그보다 조금 못한 시세를 형성한다고 가정했을 때 평형표기나 광고가 제대로 이루어지면 12~14억정도의 시세가 형성될 것으로 보입니다.. 또 신분당선이 들어오면서 정자,금곡주상복합지구의 시세가 더 오른다면 좀더 바라볼 수도 있지 않을까 싶네요^^ 거기다 구미도서관이 완공되고 판교입주 즈음에서 용인-서울고속도로가 개통되면 더 오를 여지도 있다고 보여집니다.. 동백-신림간 고속화도로와도 이어진다면 더 바라것이 없겠죠.. 뭐 지금까지는 제 의견일 뿐이니 선택은 여러분들이 하셔야겠죠.. 단지 제가 드릴 말씀은 현재 분당주상복합지구에서 60평형 매물 중 평당 1200만원대로 구할 수 있는 매물은 현재도 또 앞으로도 없을 것이라고 생각해서 추천드립니다.. 곧 정자동 더샵스타시티와 타임브릿지 입주가 끝나고 판교분양이 마무리되면 얼마지나지 않아 분명히 재평가 받을 날이 올거라 생각합니다.. 신분당선 환승역이 완공되고 나서일지도 모르고요.. 투자목적뿐 아니라 실거주용으로도 당연 최고입니다.. 가격적인 면에서나 입지를 보나.. 그 가격에 신분당선 환승역세권에 가깝게 위치한 주상복합 60평형의 생활을 어디서 할 수 있겠습니까? 부동산싸이트 들의 대략적인 평균 시세로 보면 성남시 60평형 평균이 평당 2000만원을 넘는데.. 트리폴리스I은 지금 87평을 60평으로 계산했을 때 1200만원정도입니다.. 분당주상복합지구는 보통 평당 2500만원정도를 형성하고 있고요(주변금곡주상복합 주변시세에 비해 적게는 4~5억 많게는 8~9억 차이가 나고 있습니다).. 정자주상복합과의 차이는 9~12억정도까지 차이가 나구요.. 거기다 판교, 은평뉴타운의 분양가도 각각 1800대와 1500대를 호가하고 있고 뚝섬 주상복합 분양가가 4000만원대이므로 앞으로 큰 평수일수록 이런 기회가 없어질 것이 분명하죠.. 갈수록 집사기는 어려워지고 특히나 이런 좋은 입지의 대형평형 아파트를 구하기는 더더욱 어려워질 것으로 예상합니다.. 그래서 제가 우리 까페 회원님들에게만 살짝 추천드리는 겁니다.. 안오른다고 저한테 뭐라고 할 생각은 마세요.. 무조건 오를 겁니다(너무 장담하는 거 아니냐 하시겠지만 그만큼 자신있단 얘기지요뭐^^;; 대박나면 나중에 저녁이나 한끼 사세요^^ 이러다 한달 내내 얻어먹는 건 아니겠죠?^^

아참 빠트린 내용이 있는데 트리폴리스 주민은 코오롱 스포렉스팀이 운영하는 헬스클럽, 수영장, 골프, 사우나(공동사우나와 개인사우나 분리되어 운영되고 있습니다.. 개인사우나는 사비로 이용가능), 탁구, 에어로빅 모두 무료로 이용가능합니다.. 또 트리폴리스는 A,B,C동으로 구성되어 있는데 A,C동은 남동향, B동은 남서향이며, A,B동은 경부고속도로, 분당-수서간 도로 옆이라 소음이 좀 있으나 수지나 판교 쪽으로 도로와 야산, 머내공원이 보이고, C동은 미금역 방향으로 저층 건물들과 서울대병원 쪽에 있는 산이 보입니다.. 헬스클럽, 수영장, 골프연습장, 사우나등은 C동에 위치하고 있고요.. 현재로선 소음이 없는 C동이 가장 인기가 있다고 합니다..

제가 추천한 트리폴리스I 외에도 바로 뒤 아데나렉스, 트리폴리스II(하늘채), 아파트인 두산위브 등도 주변 여건에 비해 저평가되어 있어 잘 둘러보면 좋은 집을 얻을 수 있을 것으로 보여집니다.. 그럼 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다^^ 그럼.. 모두 부자되십시오^^


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두달전쯤 글인데 이 글이 정말 사실인지 궁금하군요. 트리폴리스라면 미금역, 신분당선 정자역과도 가깝고 위치가 정말 괜찮은 곳인데 말입니다. 지금 제가 용인으로 분양받아 이사를 왔지만 출퇴근하면서 항상 보는 건물인데 60평이 평당 1200정도라니. 전 트리폴리스 60평정도면 18억정도는 하는 줄 알았거든요? 분당주상복합촌은 너무 비싸서 알아보지도 않았는데 뒷통수 맞은 느낌이네요. 분당에서 살다가 3년전에 분양받아서 왔는데 처음부터 교통난으로 출퇴근 때마다 곤욕이었습니다. 이제는 좀 나아졌기는 하나 아직도 편의시설이나 도로망, 교육시설 등 기반시설 자체가 분당보단 못 한게 사실이지요. 요즘 신규분양 하는데도 입지여하에 관계없이 1200대는 넘어가는 실정이라 더더욱 믿기질 않는군요 이번주말에 시간내서 한번 가봐야겠네요 혹시 정확한 정보를 아시는 분 리플 좀 달아주세요 쪽지도 좋습니다.