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남양주 호평, 평내 고찰

주택 보급률 100%를 넘어섰다. 더 이상 집은 희귀하지 않다. 그렇다면 어떤 주택을 고를 것인가. 이제 재테크 차원의 사는 것의 아파트가 사는 곳으로의 아파트로 새롭게 주목 받고 있다.

필자가 부동산에 입문한지 어언 10년, 지금까지는 신문기사를 따라갔었다. 이제 신문기사를 앞서가려 한다. 기사에 나오면 이미 시세에는 반영이 되기 때문이다. 그리고 홍보분야에서 분기별 10억정도 광고를 집행하던 경험에 비추어 왜 조중동, 매경, 한경이 분양광고와 부동산 시장이 조금만 불안해도 경제가 망한다는 기사를 쓰는지 잘 알고 있다.

그래서 이렇게 글을 쓴다. 나 또한 집을 가지고 있는 사람으로 객관적인 시각을 갖기 불가능하다고 인정한다. 허나 내가 생각하고 분석한 내용을 같이 나누는 것은 내 집을 비싸게 팔겠다는 게 아니라 찌라시들한테 놀아나(?)는 일은 하지 말기를 바라는 심정에서 쓰려한다. 비싸게 파는 방법은 이런 힘든 글쓰기가 아닌 복부인 10명정도면 충분하다.

글의 분량이 많으니 천천히 읽어보시고 단순한 비난이 아닌 건전한 비판 or 논박은 언제든 환영합니다. (작금의 정치인들이 저질스럽다고 국민들도 저급하다고 생각하지 않습니다. 나는 우리나라에서 태어난 것이 자랑스럽고 여러분 모두를 사랑합니다. 물론, 일본인과 국해의원(國害議員)은 제외함. 이유는…………….. 진정 모르는가?)

최근 집값이 폭락할 것이라는 이야기가 각종 인터넷에서 사이트에서 논란 중이다. 혹자는 서브프라임도 대세는 못 꺾는다며, IMF시기에도 비슷한 이야기가 돌았지만 힘든 시기를 버틴(?) 사람들에게는 달콤한 열매가 있었다고 이야기하고 또 다른 쪽은 오버슈팅에 대한 논란이 뜨겁다. 무주택자 또는 다른 지역의 아파트를 구매하려는 사람들은 무슨 생각을 하고 있는 것일까? 과연 모두가 열광하던 아파트가 앞으로도 그만한 가치를 계속 지닐 것인가, 아니면 아파트가 아닌 새로운 주거 형태가 그 대안으로 떠오르는 것인가에 고민에 빠져 있는 것일까.
사실 아파트란 주거 공간을 삶의 질이란 측면에서 진지하게 바라보면, 참 매력 없는 삭막한 곳이 아닐 수 없다. 다닥다닥 붙어있는 똑 같은 구조, 무미건조한 철문, 형식적으로 만들어 놓은 녹지 공간…, 다 쓰러질 듯한 재건축 아파트에 10억원이 넘는 돈을 투자해도 갓 지은 현대식 아파트 한 채를 얻을 뿐이다. 조금 생각을 바꿔 눈을 돌려보면 우리의 주거 형태는 훨씬 풍요로워질 수 있다. 맑고 신선한 공기, 여유로운 주말, 풍요로운 자연…, 분명 같은 값에 훨씬 더 많은 혜택을 누릴 수 있다.

아파트, 이제 덩달아 오르기는 없다.
전세계의 도시 발달사는 그 흐름이 비슷하다고 생각한다. 서울은 동경과 5년, 뉴욕과는 10년 정도 차이가 난다는 점에서 뉴욕의 도시 발달사를 검토하면 서울의 주거 흐름이 어떻게 흘러갈지 대략적인 예측이 가능하다. 실제로 뉴욕의 주거 공간을 살펴보면 서민의 주택은 지금 우리나라의 아파트형태가 차지하고 있고, 중산층은 뉴저지 쪽의 단독주택이나 2~3층의 목조 아파트에 살고 있다. 상류층은 센트럴파크를 중심으로 들어선 여건과 조망이 좋은 단독 저택 단지나 허드슨 강이 바라다보이는 서비스 레지던스 콘도미엄에 분포되어 있다. 서울로 치면 여건과 조망이 좋은 삼성동아이파크쯤이 될 듯 하다. 지금 그곳은 60평대가 50억에 이르고 있다. 그래도 가격이 떨어질 리는 없다고 생각한다. 그만큼 좋은 조건을 지니고 있다는 이야기다. 이제부터는 덩달아 오르기는 없다고 생각한다. 오를 물건과 못 오를 물건이 확연하게 구분되기 시작한다는 이야기다. 아파트값이 붕괴된다는 것은 후자의 거품이 빠진다는 소리다. 그렇다면 오를 곳과 못 오를 곳을 구분하는 방법은 무엇일까? 여기서 눈여겨봐야할 지표는 ‘주인거주율’이다. 주인이 많은 사는 곳은 곧 살기 좋은 곳이란 얘기고, 세입자가 많은 아파트는 주거성은 떨어지고 자산성은 높다는 얘기다. 바꿔 말하면 삶의 질 측면에선 그리 높은 점수를 줄 수 없다는 것. 삼성동 아이파크는 주인 거주율이 매우 높은 반면 대치동 타워 팰리스는 떨어진다. 분당 위브 제니스는 거주율이 85%에 이르는 반면 파크뷰는 세입자가 많이 산다. 잠원동 역시 주인 거주율이 낮은 곳 중 하나. 결국 주거성이 좋은 곳이 자산성도 더 높아진다는 논리다.
한국처럼 급격한(Dynamic) 변화로 중심지역이 변할 수 있는 곳은 전세계 어디에도 없다고 생각한다. 최근 두바이의 발전을 이야기 하는 분들이 있지만, 우리는 최빈국 광부, 간호사 수출국에서 인터넷 보급율 전세계1위까지 자랑스러운 나라에 살고 있다. 지금은 강남이 업무 중심이라고 생각하고 강남에 집중하는 것을 생각했을 때 제2의 강남을 꿈꾸는 용산의 발전은 가능하다. 물론 오버슈팅이라는 분석도 있다.

도로는 타？？망각하게 해준다
지금까지 지어진 주거지들이 ‘교통’, ‘교육’, ‘입지’ 기준으로 그 가치가 결정되었다고 한다면, 그렇다면 앞으로 지어질 주거지역은 어떤 기준으로 선택될까? 여기서 필자는 ‘도로’라고 생각한다. 2008년 초에 개봉한 ‘점퍼(Jumper)’라는 영화에 보면 주인공은 전세계 어디든 자유롭게 이동이 가능하다. 이와 비슷하게 도로는 거리를 망각하게 해준다. 멀리 점프를 하듯 공간 이동이 가능하다. 1가구 2차량의 시대가 다가오고 점점 중대형차와 경차의 판매량이 증가하는 것을 신호로 생각했을 때 예전처럼 단순한 지하철개통은 더 이상 호재가 아니다. 여기서 호재는 외부 인구 유입을 위한 호재를 말한다. 집 앞에 빵집이 새로 생기고, 개천이 보수되고 공원이 생긴 것은 냉철하게 판단하며 외부 인구 유입과 아무런 관계가 없다. 그렇다면 그 많은 수많은 도로 중에 어떤 도로가 중요한 가치를 지닐 것인가? 최근 분당 이후 용인 지역이 들썩이는 이유도 경부고속도로라는 엄청난 교통망이 있기에 용인지역은 심리적으로 가깝게 느껴지고 실제로 개발도 놀라운 속도로 이루어지고 있다. 여기에 신분당선이란 메가톤급 도로망이 개통되면 얘기는 또 급속도로 달라진다. 정자역과 강남역이 15분 만에 연결된다는 것은 시사하는 바가 매우 크다. 아울러 최근 저평가 논란 중인 강동구 및 경춘고속도로 부근의 경우 도로망이 확충되면 지역의 시세는 다시 평가될 것이다. 강남 중심으로 반경 30KM이내 지역의 경우 인터넷 지도 사이트를 보면 몇 군데의 중요 지점을 볼 수 있다. 일례로 시내에 위치한 삼성본사의 테헤란로 이전으로 이동할 인구가 2만, 경제인구를 4만으로 가정하여 평당 1명씩만 잡아도 8만평. 갑자기 그 주변에 이 인원을 흡수할 만한 주거지도 없을뿐더러 있다 해도 엄청난 가격 때문에 흡수가 불가능해진다. 그렇다면 그들은 어느 곳을 선택할 것 인가. 가격은 테헤란로 주변의 3분의2에 불과하고 시간상의 거리는 16분 미란 이점을 생각한다면 당연히 분당 정자역을 비롯한 신분당선 주변으로 몰리게 될 것이다. 정자동과 죽전, 동백, 오포, 수지를 잇는 라인 그 주변의 소형 평형이 주목을 받을 것이고 위에서 언급한 ‘주인거주율’이 또 다른 변수가 될 것이라고 예측이 가능해진다.

집은 이제 사는 것이 아닌 사는 곳이 된다
골프와 와인, 이것이 지금 우리나라를 바라보는 중요한 포인트다. 이제 사람들은 부모세대와 같이 열심히 일만하지 않는다. 공들여서 놀고 쉬면서 나름의 여가생활을 즐기고 싶어한다. 다시 말해 빈곤층에게 집은 여전히 주거의 문제지만 있는 자들에게 집은 재미와 취향의 문제로 변화되고 있다. 자신의 라이프 스타일을 위해 40평의 전용면적이 필요하다고 가정해보자. 20억을 투자해 서울의 주상복합아파트를 구입할 것인가 10억을 투자해 남양주 호평, 평내의 탑층 아파트를 선택할 것인가. 서울과의 절대적인 거리를 제외한다면 대부분 맑은 공기, 멋진 조망, 끈적한(?)커뮤니티가 있는 후자에 한 표를 던질 것이다. 그래도 서울과 너무 멀다는 것이 마음에 걸리는가? 그것은 점프하듯 공간 이동이 가능한 엄청난 교통망과 풍요로워진 라이프 스타일을 누릴 수 있기에 기꺼이 감수해 나갈 것이다.


결론으로 정리하자면, 이제 예전의 ‘교통’, ‘교육’, ‘입지’라는 단순 요인을 벗어나 소비패턴, 각종 경제지표, 주5일 근무, 가구 당 차량 수, 산소권, 조망권, 주거인구 소득수준, 주인거주율 등을 고려한 내집마련이 5년 후, 10년 후 좋은 결실을 가져다 줄 것이다.