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작년에 어렵사리 철산 12단지 25평 구입했는데, 요즘 집값 내린다고 하니, 조금 불안하네요.
얼마전 부동산 가니 24평이 호가 2억 8천에도 있고, 대부분 2억 7천 위주로 되어 있던데. 25평은 이상하게 아직 24평보다 1천 정도 낮네요. 전 시간 지나면 24평보다 비싸지지 않을까 하고 꼭 생각하거든요.
지분도 1평 크고, 평형도 더 높으니 재건축시 유리하니까요.
그리고 제 나름데로 아래와 같은 판단하에 구입을 했는데.
고수님들의 평가를 부탁합니다.

1. 리모델링시(25평→33평)
현가격(2억 7천-로얄 기준)+리모델링비용 (33평*300만원 = 약 1억)
= 총 3억 7천
이겠죠. 물론 +,- 1천 정도는 감안하구요.
12단지 33평만 봐도 현재 4억 5천까지 나오고, 도덕주공도 4억 이상이더라고요. 12단지 25평 리모델링해서 33평 되면 최소 그것 이상 나가지 않을까요? 저층 재건축이 6억 정도 하는데.. 80%만 가도 4억 8천이고요.


2. 재건축시(33평 배정)
시간은 걸리겠지만, 재건축이 낫겠죠. 똑같이 33평 배정받는다고 해도 리모델링은 저층 재건축의 80% 수준이겠지만, 재건축은 입지 및 더 뛰어난 평면(4 or 5bay 확장형 설계) 으로 저층 재건축 가격의 110% 이상은 가지 않을까요? 추가비용 2억 잡아도 4억 7천으로 저층 6억의 110%인 6억 7천 가량의 집을 얻을 수 있다는 결론이 나오더라고요.
(참고로 12단지 25평 지분이, 선발 11평과 지분이 비슷하거나, 조금 큽니다. 25평 아래에 21,22,24평이 다수 있어, 33평 배정 받기 무난하구요..선발 11평이 33평 가는데, 1억 6~7천 정도 들어갔고요)


여러군데 둘러봐도, 지금 이돈으로 철산에서는 도덕주공 20평대 정도 살수 있고, 서울에서도 10년 정도 된 어중간한 20평대 밖에 못 사겠더라고요..
앞으로 시간을 걸리겠지만, 7~8년 지나면, 확실히 돈벌수 있는 아파트는 역시 20년 지난 아파트라 생각하고, 그나마 20년 지난 아파트 중에 살기 좋고, 평수도 괜찮은 곳이 12단지 25평이라 생각하고 과감히 저질렀어요.
2~3년 전 가격에 비해서, 20%정도 밖에 안 오른 가격이라, 거품이라고생각도 안 하고요.

저층도 작년 많이 올랐지만, 급등이라고 전 생각하지 않거든요.
그동안 부동산들 때문에 저평가 받던 것이 정말 재평가를 받은 것 같고요.
화곡 주공 같은 경우는 급등시기 전인 작년 초부터 분양권이 6억 이었는데, 제가 보기엔 화곡 주공보다 철산 주공이 절대 떨어지진 않는 것 같거든요.
발품팔다 보니, 철산 보다 상대적으로 낙후되었는데도 가격은 거품인지 이상하게 높다는 느낌을 많이 받았거든요.
제 어쭙잖은 분석인데, 고수님들의 판단은 어떠하신지요?
리모델링은 12단지 주민들 의견이 대부분 재건축이라, 힘들것 같고요.
선발 입주 하면, 후발 들어가고, 후발 진행되면, 12,13단지도 재건축 이야기 나오지 않을까 하거든요.
그럼.

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답변1=> 리모델링시
3년전 방배동 궁전아파트 리모계약시에는 평당 290정도였으나
현제는 최소 350만원~400만원이 보편적 입니다.
또한 24평 리모델링시 33평아닌 31평으로 확장되고 공용면적을 제외한 전용면적을 산정하면 25.7평이 아닌 23평뿐이 안되어 실질적으로 현제분양하는아파트 28평과 비슷한면적입니다.
공용면적은 계단.엘리베이터등이니 실거주와 전혀 상관없죠
물런 불법으로 전실등을 만들어 전용면적확대하려해도 전실은 전용면적에 포함되어 사업승인이 안됩니다.설령불법으로했다해도 전실이 서비스면적개념이라 전용면적과는 연관이없구요.

결과적으로 24평을 공용포함31평으로 확장할때실질적 28평확장시
공사비 31평은 계약면적40평*평당최소350만원=1억4천정도
금융비 2천5백포함시= 총 1억6천5백입니다

하안동 중층아파트단지24평도 양쪽 싸이드을 제외한 중간호수는 리모델링시 횡축으로만 확장가능해 정상적인 방3개가 나올지 의문이고
19평이하는 더욱 방3개가 될지 현실적으로 문제입니다

공사기간 3년과 기존 24평아파트가 리모링시 실질적으로 28평으로 확장할때 총 1억7천정도의 대출금이 필요하고 이는 20년동안 상환한다고해도 모기지론으로 계산시 이자와 원금 포함시 매월 140만원이상 지출해야하는데 과연 그만큼 향후 집값상승율이 뒷받침해줄지 의문이며 다수가 서민인데 매월140만원을 감당할수 있는지 뒤묻고 싶내요
당장공사비가 그렇고 현실적으로 2년~3년후 공사시작한다고하면 공사비는 더 증가합니다
그리고 2종지역이고 대출도 정부에서 제한중이라 염두에둬야합니다
24평 리모델링도 이러한데 22평.20평.19평.17평은 완전 32평 들놀이 이고 빛좋은개살구입니다 가능하다면 주변에 입주하는 이수브라운스톤이나 대우푸르지오가33평 4억정도 하는것 같은데 제일 무난한것 같군요.
리모델링공사기간동안 3년정도 밥 줄끊길것같아 답변하는 광명주변 부동산업자라 오인하는 분은 없길바라며 순수하게 알고있는그대로 적습니다
또 특정 편파적 폐쇄된 홈피공간에서 일부가 전체인냥 흐름에 편승하는건 큰 손실적 과오가 발생될수있는걸 참고하세요


답변2>재건축시
답변=
당장 사업성은 리모보다 낮지만 미래가치　삶의질은 더 많습니다
선발단지 11평이 33평갈때 1억7천정도 냈지만 기존용적율 78%에서 220%로 늘어난 경우이고 철산12단지는 기존 170%->220%늘어난다면
기존 평형수에서 커진신청평형 대비 늘어난용적율은 상대적으로
작기때문에 즉 일반분양은 적어지는데 기존 평형은 커졌기때문에
추가분담금 기존25평에서 33평입주시 오늘당장재건축한다고할경우가
추가분담금 3억이상 예상해야 합니다.
물런 선발단지에적용안되는 재건축이익금의최대50%까지환수해가는
악법중악법인
이익환수제. 개발부담금 ,임대25%,기반시설부담금.
또 올해부터적용되는 분양가 상한제로인한 재건축 분양 수익저하등을포함할시...

참고로 철산13단지 32평이 똑같은33평으로 입주시 1억7천정도
예상되며 금천구시흥동 한양아파트는 작년총회시 기존35평이 34평
가는데 1억정도 더 추가분담금 발생함을 참고하세요
(한양은기존용적율은 12층이라 120%뿐이안됩니다)