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20조원대 용산 사업권 전쟁 불붙었다　

삼성ㆍGS컨소시엄엔 7대 건설사 모두 참여
땅값이 최대 관건…3.3㎡당 1억원까지 치솟을 수도

21세기 서울의 중심이 될 용산 국제업무지구 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업자 공모에서 LGㆍ프라임 컨소시엄이 전면에 부상함에 따라 그룹 간 `합종연횡`이 사실상 마무리됐다.

대기업들이 용산 국제업무지구에 `눈독`을 들이는 이유는 여러 가지다. 일단 사업권을 따내면 최소 20조원에 이르는 물량을 확보할 수 있는 데다 분양ㆍ임차ㆍ운영사업을 통해 상당한 수익까지 기대할 수 있다. 미래 서울의 노른자위 땅에 사업 근거지를 마련한다는 상징성까지 갖추고 있다.

하지만 리스크도 만만치 않다.

용산 개발사업은 △5조8000억원으로 높게 책정된 토지가격 △서부이촌지구와 통합개발에 따른 민원발생 가능성 등 적지 않은 불확실성을 안고 있기 때문이다.

◆ 땅값ㆍ보상비가 최대 복병

= 입찰에 참여하는 업체들의 최대 고민은 역시 땅값이다. 전체 사업지 중 63%(35만6492㎡)를 차지한 코레일은 "최소 5조8000억원은 받아야 한다"고 밝히고 있다.

3.3㎡당 5369만원에 이르는 금액이다. 입찰을 준비하는 업체들 사이에서는 경쟁이 치열해지면 실제 낙찰가가 3.3㎡당 1억원을 상회할 수도 있다는 말까지 나오고 있다.

서부이촌동 사유지(6만3171㎡) 보상작업은 더욱 골치가 아프다. 이곳에는 아파트 1598가구 등 2193가구가 들어서 있다.

`서울시 의견`은 사업자가 이들에게 주상복합아파트를 건립해 공급하는 것.

문제는 보상가다. 서부이촌동의 한 중개업소 관계자는 "서부이촌동은 한강변에 위치한 만큼 코레일 용지보다 땅값을 더 받아야 한다는 게 대부분의 주민들 생각"이라고 전했다.

자칫 낡을 대로 낡은 109㎡(32평) 아파트 감정가가 분양가상한제가 적용되는 주상복합아파트 분양가보다 더 높게 나올 수도 있는 상황이다. `사업자는 세입자를 위한 임대주택 건립용지를 사업용지안에 별도 확보한다`는 서울시 의견도 사업성을 떨어뜨리는 요인이다.

◆ 외국 자본ㆍ유력 임차인 유치 때 가점

= 용산 국제업무지구 사업자 선정기준을 보면 땅값이 300점이고 사업계획 300점, 개발건설계획 300점, 운영계획 100점을 합쳐 총 1000점 만점이다.

사업계획 평가에서는 사업성 분석이 80점, 개발ㆍ운영ㆍ투자자 유치가 100점, 재원조달 100점, 철도시설 이전 20점으로 투자자 유치에 상대적으 높은 가점을 준다. 개발건설계획은 마스터플랜이 150점으로 절대적인 비중을 차지한다.

700점 만점인 사업계획평가는 마스터플랜 항목이 150점으로 배점이 가장 높다. 개발자ㆍ운영자ㆍ투자자 유치 항목과 재원조달 항목이 각각 100점으로 그 다음이다.

전문가들은 이번 사업의 관건이 공사비 절감, 금융비용 최소화, 입주자 사전확보 등을 통한 리스크 최소화 등에 달려 있다는 분석을 내놓고 있다.

실수요자가 될 임차인에게서 개발비용을 미리 투자받는 LGㆍ프라임 컨소시엄이 주목받는 이유다.

서울시는 △모노레일 등 신 교통수단 △남산~용산공원~용산역~국제업무지구~한강을 잇는 녹지축 구상 △한강 르네상스 구상과 연계방안 등을 제시할 것으로 요구하고 있다. 서울시 계획이 그대로 실현된다면 용산 국제업무지구는 명실상부한 서울의 중심으로 거듭난다.

그 중에서도 국제업무지구 한가운데 150층(620ｍ)짜리 초고층 랜드마크 빌딩이 핵심이다. 삼성그룹과 LG그룹 사이에 쟁탈전이 벌어질 만큼 미래 가치를 인정받고 있다. 이 랜드마크 빌딩을 중심으로 주변으로 상업ㆍ업무ㆍ주상복합이 배치되기 때문이다.

한강변에는 유람선 선착장 등 여객터미널과 문화시설, 학교, 공공시설이 들어오고 신분당선ㆍ경의선도 연결된다.

◆ 컨소시엄별로 특성 뚜렷

= 용산 국제업무지구 PF 사업권을 놓고 치열한 경쟁이 예상되는 삼성ㆍGS 컨소시엄과 LGㆍ프라임 컨소시엄은 성격이 뚜렷하게 엇갈린다.

삼성물산이 주도하는 삼성ㆍGS 컨소시엄은 국내 건설사 상위 10곳 가운데 7곳이 참여하는 만큼 면모가 화려하다. 그러나 컨소시엄이 지나치게 건설사 중심이라는 평가도 나온다. 사업규모가 20조원대에 달하다 보니 참여 건설사들이 시공완공 보증에 적잖은 부담을 느끼고 있다.

LGㆍ프라임 컨소시엄은 개발회사와 재무적 투자자 중심이며 프로젝트 매니지먼트(PM) 기업을 고용해 사업을 추진한다.

그러나 삼성ㆍGS컨소시엄도 국내외 투자기관과 활발하게 접촉하고 있는 만큼 최종 입찰단계에서는 한층 다듬어진 사업계획을 제출할 것으로 예상된다. 참여업체 지명도에서도 삼성ㆍGS컨소시엄이 한발 앞선다는 평가다.