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1편 게시후에 개별적으로 이메일을 통해 연락을 주신분이 많았고, 그 중에서 앞단지(1~6단지) 20평과 27평,35평에 대한 투자에 대해 문의해 주신 분들이 많은 관계로 그에 대한 제 개인의 의견을 몇자 적을까 합니다.
(1편에 대한 글을 올리고 그 이후 오늘 처음 들어왔는데 조회수를 보고 깜짝 놀랐습니다. 감사합니다. 보다 쾌적하고 살기 좋은 목동이 될 수 있도록 모두 노력하는 구민이 되었으면 합니다.)

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부동산 구입시에 분명한 목적 설정이 중요합니다
주거목적인지 투자 목적인지
투자목적이라면 단기투자인지 장기투자인지

주거목적이라면 목동단지 외곽이나 목동 35평이상 전세가 좋습니다
목동 20평이나 27평은 방이 2개이고 35평도 욕실이 1개이어서
요즘 분양되는 아파트보다 2세대정도 뒤저 있습니다
더군다나 각종 세금이 계속 불어나서 구입보다 전세가 실속 있지요

그러나 투자를 염두해둔다면 사정이 달라집니다

대지지분대비 가격도
20평 지분 14평 가격 4억 평당가격 2900만원
27평 지분 19푱 가격 5.8억 평당가격 3100만원
35평 지분 27평 가격 9억 평당가격 3300만원
으로 장기적인 관점에서는 갭이 축소될것 입니다. 왜냐면 재건축은 지분(땅)값이기 때문이죠...

장기적으로볼때는 용적율과 종구분을 살펴야 합니다
2종지역과 3종지역은 재건축시 무상비율이 달라짐니다
현재 3종은 용적율이 300% 2종은 250%입니다
단순계산하면(소형평형의무비율,임대주택의무비율 무시) 2종과 3종의 20평은
2종 : 14평*(250%-124%)=17.64평(무상지급)
3종 : 14평*(300%-124%)=24.64평(무상지급)

대지지분대비 무상지급비율은 7평 차이가 납니다
평당 2천만원을 가정하면 1억4천만원 차이입니다

거기에다가 2종은 최고층고 15층이고 3종은 층고재한이 없어서
3종은 고층으로 지은후 나머지땅은 녹지로활용이 가능합니다
이런것을 감안하여 장기투자를 목적으로하면
3종지역 20평이 투자1순위임이 데이타로 입증이 됩니다.

소형평형의무비율과 임대주택의무비율의 규제가 해제되지 않는다고 극단적으로 가정을 한다고 해도, 3종 20평의 경우 무상지급 24평 + 기존 14평을 더하면 약 38평의 지분을 갖는 효과가 있어 규제로인해 20% 정도 지분감소가 있어도 현재분양되는 아파트 기준으로 추가부담금 전혀 없이 오히려 지분에 대한 환급금(반포 2단지 35평 기준)을 받으면서 38평을 조합원용으로 받을 것으로 예상됩니다.

결론을 이야기하면 목동신시가지 20평은 아파트를 사는 것이 아니라 땅을 산다고 생각하셔야 하며 2종보다는 3종이 조금 더 재건축시 투자가치가 높다고 할 수 있습니다.

3편은 이미 재건축이 완료된 반포지구과 재건축 추진중인 개포지구, 이후 추진예정인 목동지구를 비교분석, 사례를 통한 이야기를 진행하도록 하겠습니다.