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강북 불패 3편

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참여정부의 부동산 규제 정책을 책으로 쓰자면

공통수학 실력정석; 보다도 더 두꺼운 책을 한 권 낼 수 있을 테지만,

그걸 여기 다 쓰자면; 나도 모를 뿐더러;;

시리즈를 365개 해도 모자를 지경이므로

간단하게 그 문제점과 효과만 지적하자면...


"참여정부가 간과한 것은 수많은 수요자들이

반드시 '투기' 목적의 수요자만은 아니라는 것이다.

하루가 다르게 상승하는 집값을 보며

냉탕과 온탕을 반복하는 정부의 혼란스런 정책을 그대로 믿고 있다가는

넋 놓고 집값 오르는 것을 지켜보게만 될 것이라는 불안감이 증폭된

'내집마련' 수요자가 더욱 많다는 것이다.


결과적으로 이 같은 정부의 대책들은 주택 소유에 대한 부담을 가중시켰으며,

서울 및 수도권 전지역의 가격 상승은 오히려 실수요 위주의 투자,

옥석을 가려내 한 곳에 집중하는 투자 경향을 가져오게 되었다."


- 재개발 뉴타운 투자의 정석, 정현조 著 중 -


이 몇 문장이 참여정부 부동산 정책의 문제점과 효과를 아주 잘 지적한 듯 하다.

정권 초기에는 강남 집값 상승을 순전히 투기수요로 인식하고

세금 규제로 일관하다 집값을 잡지 못하자,

뒤늦게 송파신도시, 검단신도시 계획 등 공급확대 정책을 발표했으나

공급확대 정책은 장기적으로는 효과가 있을지언정

당장의 집값엔 불을 더 싸지르는; 효과를 내, 오히려 부동산값 상승을 부추겼다


...그래도 어쨌든 결과적으로는 겹겹의 세금규제로

투기수요가 줄고, 실수요자 위주의 시장이 형성되는 단계이니

그나마 다행스러운 일이라 할 수 있다.



첨언을 한 가지 하자면,

"나는 집 이미 샀으니까 노통이 삽질을 했든,

MB가 개발정책으로 집값을 올리든 별 상관없어-ㅅ- " 혹은,

"나는 집 사는 거 포기했으니까 노통이 집값 올렸어도 상관없어-ㅅ-"

...는 좀 생각을 해봐야 한다는 것이다.


원유값이 올라 대체에너지 개발한답시고

옥수수에서 에탄올 추출하다가 옥수수값까지 폭등했듯이,
집값이 올라가면 당연히 전세 보증금 및 월세도 따라 올라간다.

서울에서 제일 집값 안 오르는 우리동네 동대문구;도

근 10년전 나 입학할때만 해도

3000만원정도면 괜찮은 원룸을 구할 수 있었지만,

이제는 보증금 5000만원에도 월세를 따로 줘야; 그만한 방을 구할 수 있다.


보증금을 올려줄 수 없다면, 강북구, 도봉구로 밀려날 수 밖에 없으며

거기서 또 집값이 오르면 의정부;로 밀려날 수 밖에 없다.



따라서 '난 집 이미 사서 부동산값 올라도 상관이 없다'는 말은

'난 한우만 먹을 거고, 라면에 들어 있는 소고기 스프따위;

라면같은 저질 음식 안 먹을 거니까 광우병 쇠고기따위 상관없다'

는 말과 별 차이가 없다.

'난 집 안 살 거니까 집값 올라도 상관없다'는 말 역시

'난 광우병 소괴기도 사 먹을 돈 없으니까; 상관없다'는 말과 비슷하다.

미국산 스떼끼나 LA갈비를 안 먹어도

프라이언을 영접;할 루트;는 얼마든지 있는 것처럼

집을 굳이 사지 않아도 집값 상승의 피해를 볼 루트는 얼마든지 있으니까.


2. 대한민국의 재개발 정책


무허가주택이 서울시에 집단적으로 형성된 것은 해방 이후부터다.

일본, 만주 등지에서 건너온 동포들이

서울 4대문 밖에 얼기설기 판자로 집을 지은 것이 판자촌의 시작이며,

한국전쟁 직후에는 피난갔다가 돌아온, 혹은 고향을 잃은 사람들도

아무데나 정착해 판자를 모아 집을 짓거나 움막을 쳤다.


전쟁 후 어수선한 사회 분위기 속에서

정부와 서울시는 이렇다 할 주택정책을 마련하지 못했고,

다만 국공유지를 5~8평씩 나누어주어 정착하게 했다.

이렇게 해서 형성된 서민주거지역이

사당동, 염창동, 상계동, 봉천동, 서부이촌동 등이다.


1960년대 들어 시작된 경제개발정책과 저곡가低穀價 정책에 힘입어;

일자리를 찾아 시골에서 서울로 떠밀려온; 사람들이 정착하면서

1958년 180만명이던 서울의 인구가

1968년에는 360만명으로 폭발적인 증가세를 보인다.


1966년 미국의 린든 존슨 대통령이 방한했을 때

전세계에 방영된 수도 서울의 모습은 그지소굴;에 다름없었으니

당시만 해도 북한보다 국민소득이 높은 것도 아닌데다가

무계획적인 도시 확장으로 인해 쪽팔리기가 그지없었으므로

(TV 로 평양 보면 차도 없고;; 길도 반듯하고 얼마나 깨끗한가 - 고무찬양죄-_-?;;)

이때부터 무허가 주택을 철거하고

서울시를 본격적으로 개발해야 다？주장이 설득력을 얻기 시작한다.

때마침 1972년 두 차례에 걸쳐 이뤄진 남북 적십자회담은

북한 대표들에게 깨끗한 서울시를 보여줘야 할 필요성에 의해

서울 재개발의 도화선이 되었다.


이때까지는 주된 주택 정책이란

철거민을 위해 송파구 오금동, 양천구 신월동 등에

새로운 정착촌;을 마련해주는 등의 임시방편 성격에 그쳤으나

주거 환경 개선을 위해 정부와 서울시는 '시민아파트' 건설에 나선다.

시민아파트 건설이란, 시市가 골조만 세운 후

입주민이 나머지 비용을 한달에 20만원씩; 15년간 분할 상환하는 방식이었다.

이같은 방식은

저렴한 비용으로 깨끗한 내집마련의 꿈을 이룰 수 있는 것이었기 때문에

당시 폭발적인 반응을 불러일으켰고,

서울시는 예상외의 결과에 고무되어 공급물량을 두배로 늘리고,

공기도 단축시키느라 무리를 하게 되었으니...


...시민아파트 건설은 결국

1970년 시범지구였던 와우아파트가 부실공사로 붕괴되어

33명이 죽는 대참사;가 일어나면서 중단되고 만다-_-;;



당시 시민아파트에 입주한 사람들은 대부분 철거민들이 아니었다.

한달 20만원이 집값으로는 저렴한 비용이긴 했으나

철거민들이 감당할 만한 액수는 아니었기 때문에

대부분의 철거민들은 입주권(소위 딱지;)를 업자들에게 싸게 팔고

다시 다른 판자촌을 찾아 들어갔다.


시민아파트 사업이 실패로 돌아가자, 서울시는 '신도시 조성' 방안을 들고나왔다.

이때의 신도시;란 지금의 신도시처럼

논밭 사다가 싹 밀고; 아파트 짓고 도로 까는 게 아니라

그냥 빈땅에 철거민들 데려와 살게 하는 게 신도시 조성;이었다.



서울시는 경기도 광주군 단대리, 창리, 상대원리, 수진리 등 일대 250만평에

'대전시 규모의 새도시 건설'이라는 슬로건을 앞세워

철거민들을 이주시키기 시작한다.

(이곳이 지금의 성남 구시가지가 되었다.) 이곳에는 서울시 철거민 뿐만 아니라 극심한 기근으로 농토를 버리고 탈출;한

호남 사람들도 정착하기 시작한다.






신도시에는 3년간 12만명 이상의 철거민들이 입주했다.

하지만 이곳 역시 도로, 학교, 상하수도 등 기반시설을 전혀 마련해주지 않아

직장을 구할 수 없었던 이주민들은 대혼란을 겪었다.

그마나 형편이 나았던 이주민들은 정부의 암묵적인 동의하에

부동산 투기를 일삼았다.


당장 끼니 잇기도 어려운 생활 속에서 할 수 없이 움막 생활을 하는 동안,

정신줄을 단단히 놓은 부인 하나가

자기 아이를 삶아먹었다는 흉흉한 소문까지 돌았다.

결국 먹을거리를 구하지 못한 이주민들이 입주권을 팔고

(이때 이런거 사는 사람들이 부자 되는 거다-_-;;;;)

다시 판자촌으로 돌아가는 악순환이 지속되었다.






철거민 대책에서 삽질을 연발하던 서울시는

다시 무허가주택을 현지에서 개량하는 정책을 들고나왔다.

무허가주택 중 상태 양호한 것을 골라 서울시가 상/하수도를 깔아 주고,

주택개량은 주민 스스로 하게 했다.

생활권을 옮기지 않고 적은 비용으로 주거를 안정시키는 이 방안은

드디어 적잖은 효과를 가져왔다.


그러나 이같이 개량된 주택과 낡은 판자집이 섞이면서

이런 불량 + 안불량; 주택 밀집지역은

또다시 서울시와 정부에 의해 '불량주택 정비구역'으로 묶이게 된다.

구역지정이 되면, 주민들은 대표를 선출해

자율적으로 기존 주택을 철거하고 택지를 조성하며,

서울시가 도로와 상/하수도를 제공했다.

이것이 뉴타운제도 시행 이전까지 계속된

개별 재개발정책의 효시이다.

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4편이 계속됩니다.