부동산 정보포털에서 거래포털로!

요즘 제법 TV에도 출연하면서 부동산 전문가가 된 고종완 RE멤버스 대표는 부동산 투자는 ‘운칠기삼(運七技三)’이 아니라고 말하면서 부동산의 가치에 대해서 얘기합니다.

부동산 강좌에 수백명의 고정 팬을 몰고다니는 마당이니 남다른 투자 비법이 있을 법하지만 그는 되레 과학적 전략으로 접근해야 한다고 말했습니다.

그가 쓴 [부동산투자는 과학이다]의 과학투자 7가지 법칙을 제시하고 있는데 그중에 가슴에 와닿는 내용을 이곳에 옮겨 봅니다.

그는 부동산 불확실성 시대에는 과학투자법으로 시장을 이긴다는 얘기인데 가장 주목하게 되는 것은 과학투자 제1법칙과 제2법칙입니다.

과학투자 제1법칙에는 '편견필패의 법칙'이 있습니다.

그가 말하고 있는 말들을 나열해보면,

부동산에 대한 편견을 버려라.
돈이 있어야 돈을 번다는 편견을 버려라.
은행대출같은 레버리지효과를 이용하라.
"부동산과 인연이 없다", "나는 운이 없다"라고 말하지 마라.
먹고살기 바쁘다는 핑계는 망하는 지름길이다
위기와 기회는 동시에 오는 법이다
"단기안타냐, 장기홈런이냐?"
무조건 오른다, 오를 만큼 올랐다는 말은 수익률의 적이다
고수와 하수를 결정짓는 두 가지 특별한 능력
정보와 실천은 성공의 절반
남다른 발상이 성공을 부른다
플러스알파적 사고의 확장

과학투자 제2법칙에는 가치투자의 법칙이 있는데 그것이 바로 내재가치, 미래가치, 희소가치라는 것입니다.

그가 말하고 있는 것을 나열해보면,

부동산의 특성을 알면 선택의 기준이 달라진다
저평가된 부동산에 기회가 있다(내재가치)
10년 후 대박상품을 노려라(미래가치)
흔한 부동산은 절대 사지 않는다(희소가치)
투자유망상품엔 반드시 3대 가치가 있다(내재,미래,희소가치)
명품부동산의 공통된 프리미엄(공원속의 아파트)
부동산은 공간이며 위치이자 자산이다(입지분석)
골치 아픈 문제는 사전에 피한다(법률적 분석)
아무리 강조해도 모자람이 없다(수익성 분석)
꼼꼼히 따져보지 않으면 배보다 배꼽이 더 커진다(물리적 분석)

부동산의 가격은 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 것입니다. 중개업소는 부동산 중개자로서의 역할만 충실히 하면 됩니다. 부동산 가치에 대해서 제대로 파악못하는 중개업소가 가격을 좌지우지 한다는 것은 눈감고 아옹하는 격입니다.

반포미도는 이러한 내재가치와 미래가치 그리고 희소가치가 있는 34평 단일평형의 1260세대나 되는 대형아파트단지입니다. 4개이상의 환승역세권에 최첨단 국립도서관과 병원도 접해 있으면서 강남3구중 유일하게 2개의 대학(서울교대,가톨릭의대)을 갖춘 최상의 입지를 자랑하고 있습니다. 법원을 옮긴다는 호재만으로 현재 평당 3000~4000만원 넘는 송파의 어느지역보다는 내재가치가 충분합니다.

<반포미도 기본소개>
1986년 준공된 1,260세대의 대단지인 미도1차아파트는 리모델링사업이 가장 적합한 구조 및 세대구성으로 향후 40평형대의 고급 단지로 변화할 반포4동 대형단지로 언론의 주목을 여러차례 받은 단지입니다. 34평 단일평형이면서 층고 제한이 없는 제3종 일반주거지역으로 세대별 대지지분이 18평쯤되어 리모델링과 재건축에 여러가지 좋은 조건을 갖고 있습니다.

<단지환경 아파트구조 등>
철근 콘크리트조이며, 단지내에 상가를 비롯 교회, 유치원, 실내골프장, 테니스장(2곳), 배드민턴장, 어린이놀이터(3곳) 등 편의시설등이 충분히 갖추어져 있습니다. 지하주차장사용으로 주차환경도 좋습니다.

<교육환경 유치원, 학원 등>
반포4동 성당에서 운영하는 구립 유치원부터 반포이전이 확정된 계성사립초등학교와 서울교대부속초등학교를 비롯 서원,원명,원촌초등학교, 서일,원촌중학교,반포고,서울고,상문고,서초고,세화여고.서문여자고등학교 등 강남8학군의 우수학군으로 주변에 홍익대학교의 강남교육장과 메가스터디등 우수학원이 밀집되어 있습니다.

또한 서울교육대학교와 가톨릭의과대학교 그리고 중앙대.숭실대.서울대.단국대.건국대 등의 명문대학을 걸어서 혹은 지하철로 30분내 통학이 가능한 곳에 위치하고 있습니다.

<교통환경 지하철, 버스 등>
지도를 보면 알 수 있듯이 지하철 2,3,7호선의 교대역,터미날역 10분거리에서 고속터미날과 고속도로, 반포대교, 이수로등 사통팔달의 최적교통요충지로 어느 한곳에 치우침이 없이 서울 강.남북의 중심축에 위치하여 있습니다. 여기에 신분당선에 9호선까지 완공되면 사통팔달의 뛰어난 교통여건이 조성되는 셈입니다.

<문화환경 산책로, 편의시설등>
국립중앙도서관으로 가는 산책로처럼 단지뒤 301동에서 303동까지 이어진 '환상의 산행코스'로 불리우는 서리골공원의 산책로(50분코스)는 풍부한 녹지 ？산책공간으로 반포동에서 최고를 자랑하고 있습니다.

특히, 한강시민공원을 비롯, 용산에 새로 세워진 국립중앙박물관과 예술의 전당이 가까운 거리에 위치해 있습니다.

걸어서 갈수 있는 강남성모병원을 비롯, 신세계백화점, 뉴코아백화점, 센트럴파크, 킴스클럽 등이 주민의 편의를 제공합니다.

<향후투자분석>
재건축 제한과 리모델링 지원의 방향인 정부의 부동산 정책에 적합한 리모델링 추진단지로, 전용면적의 30% 확대할수 있어 복도식으로 향후 최대 47평형까지 가능하며 4만5천여평의 서리골공원과 함께 웰빙아파트단지로 거듭날 수 있는 리모델링을 적극추진, 이번에 특별히 허용된 필로티공법으로 1층을 주민 헬스장을 포함하여 다양한 용도로도 사용할 수 있어, 이로써도 충분한 투자매리트가 있습니다.

또한, 강남역에서 반경 2km내외에 있어 한창 건설중인 삼성타운, 2008년 완공예정인 지하철 9호선과 신분당선의 간접혜택등으로 전반적인 단지 평가가 좋은 상태입니다. 또한 새로운 호재에는 2008년에 완공되어 최대규모와 최신시설을 자랑하게 될 가톨릭대 강남성모병원을 빼놓을 수 없을 것입니다.

<거주우수성분석>
여름에도 서리가 생긴다는 서리골공원과 함께 충분한 녹지공간과 산책로등으로 여름에 에어콘이 없어도 될 정도임을 실감할 수 있는 자연환경과의 친화성및 주변 문화, 교육, 편의, 교통시설이 아주 좋습니다. '후회하지 않는 아파트를 사려면 공원옆을 찾아라'는 말처럼 웰빙아파트로써 미도아파트의 진가는 살아본 주민만이 느낄 수가 있습니다.

<리모델링 추진배경>
현정부에서의 재건축은 매리트가 없습니다. 평수제한, 높이제한, 년수제한과 소형평수의무비율, 기반시설부담금에 개발이익환수금까지 규제가 너무 많습니다. 현재 개발이익환수금으로 재건축에 대해서는 늘어나는 용적률 대비 25%(이미 사업승인 받은 단지는 10%)를 임대아파트로 짓도록 의무화 하고 있습니다. 거기다가 세금까지 내야지요. 재건축이 무슨 봉입니까?

현정부에서는 그나마 선택할 수 있는 최선의 방법이 리모델링이라는 생각이 들어 많은 주민들이 관심을 갖고 추진중에 있습니다. 건축기술의 놀라운 발전으로 재건축 못지않은 효과를 가져올 수 있다는 것이지요. 필로티공법으로 지상 1층을 산책길이나 화원, 헬스장, 휴게실, 독서실, 주차장 등으로 꾸미고 유비쿼터스같은 최첨단 정보시설로 설치하여 살다가 규제가 좀 풀리면 그때가서 다시 재건축을 고려해보는 것도 한방법이라 생각합니다.

지난 2006년 3월, 90명에서 120명으로 대폭 늘려 모집하는 가톨릭재단의 반포 계성사립초등학교는 이제 서초구 식구가 되었습니다. 더우기 이번에 또 한분의 추기경이 선출되는 경사를 갖게 되어 가톨릭신자는 아니지만 서초구민으로써 기쁘게 생각합니다. 더구나 같은 가톨릭재단에서 막강한 자본력으로 기존의 가톨릭대 반포 강남성모병원을 최첨단 대규모 병원으로 꾸미는 것을 보면서 가톨릭계의 강력한 힘을 느껴지게 됩니다.

정진석 추기경을 배출한 학교로도 화제가 되고 있는 계성사립초등학교는 강남유일의 사립초등학교로 기존의 서울교대부속초등학교와 함께 강남지역 취학아동들의 어머니에게 비상한 관심을 끌게 하고 있는데 지난해인 2005년 12월 실시된 서울 사립초등학교 신입생 추첨에서 계성초등학교는 서울 지역 사립학교 중 가장 높은 경쟁률인 6.3:1를 기록하는 기염을 토했습니다.

반포동으로 새로 이전하는 계성초등학교는 4,300여평의 부지에 지하 1층, 지상 4층 규모로 교실 건물 2개동과 체육관, 급식실 등이 들어서며 교실마다 인터넷과 연결된 전자칠판, 국내 최대의 장서를 보유한 도서관, 6개의 어학연습실 등 첨단 시설을 갖춤과 동시에 예능교육과 인성교육을 위한 공연장·국악실·예절실은 물론 각종 악기별로 레슨실을 따로 설치한 최첨단 사립초등학교입니다.

이와 더불어 운동장에는 인조잔디와 탄성고무로 만든 육상트랙을 설치하여 어린이들이 마음껏 뛰놀수 있도록 하는 등 앞으로 우리나라 초등학교 시설의 기준을 제시하는 최고의 시설을 갖추고 있습니다. 앞으로 사립명문 계성초등학교가 반포동에 자리잡게 됨에 따라 타 공립학교와의 선의의 경쟁을 통해 서초구 관내 교육 여건이 한층 높아질 것으로 예상됩니다.