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4단지 경우 단지가 작아 지분제로 할꺼라는 얘기가 있던데 맞는건지요.
그리고 대지지분이 클수록 평당 토지가격이 높다 하시는데 맞는 말입니까?
저도 1단지 관리처분한 것을 보니까 13평보다 15평이 평당가격이 높게 책정 된것을 보고 이상하게 생각햇었습니다.
대지지분이 클수록 평당가격이 높은게 아니고 13평과 15평 에서 오는 차이점은 아닐까요?
4단지 같은경우는 16평이(404동~405동) 18평 보다 대지지분이 높던데, 님이 얘기 하신대로라면 16평이 18평보다 훨씬 감정가가 높게 나올텐데요.
저는 18평과 16평이 대지지분이 만약 똑같은 경우 18평이 감정가가 높게 나올것이라고 생각되며, 16평이 18평보다 대지지분이 높지만 감정가는 18평(작은대지지분)보다 그리 높지는 않을것이라 생각하는데 제가 틀린건지요.
답변좀 부탁드려요
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대부분의 재건축 단지가 지분제로 시작합니다 --> 지분제로 조합원을 설득시키기가 제일 좋죠. 왜냐면 계산도 단순하고...
그러나 실상 관리처분갈때쯤이면 건설사와 계약을 해야하는데..
지분제로 하면 건설사가 지분비율을 높게 주려고 하겠습니까?
상식적으로요...따라서 지분제가 도급제보다 관리처분 단계에서 이익은 없습니다. 1단지의 경우 지분제와 도급제를 비교하면 5천-1억 차이납니다. 그만큼 이익이 줄어들죠. 하지만 지분제는 추가되는 비용이 없는 반면에 도급제는...공사하다 민원 민원생기면 그거 처리해야죠. 법정투쟁이라도 생기면 소송비용 들어가죠. 민원이 강하면 공사 연기되죠...땅파다 지반이 별로 안좋아도 추가비용 생기죠..등등...비용은 상승하기 마련입니다. 그러나 비용이 상승해도...부동산 시장이 좋아서 분양가가 올라가면 서로 상쇄 되거나 더 이익이 생길수도 있긴 합니다. 어째거나 처음엔 조합원 이해?? 시키는데는 지분제가 좋지요...요즘은 어째건 도급제가 더 많은것 같더군요.
4단지가 가구수가 적어서 지분제로 간다...라는건 좀 모순이 있고..
재건축의 목적이 새집들어가는데 있기도 하지만..내가 가지 땅의 지분의 가치를 극대화 시켜서 조합원의 이익이 많이 생기게..즉 부자되는데 있기도 합니다.
지분제든 도급제든...관리처분시 결정되는데...제가 보니..조합에서 이래이래서 이걸로 합니다. 투표 합시다..하면 99% 그걸로 결정됩니다. 조합원은 빨리 지어서 빨리 입주하길 바라거든요..지분제든 도급제든 크게 중요하게 생각합니다. 다는 아니라도 상당수의 조합원이 그리 생각합니다.
1단지의 경우 13평과 15평의 차이가 생기는건 당시의 매매가격이 많이 좌우 합니다. 15평은 대형평형을 받을수 있다는 장점때문에 원래 가치보다 높게 거래되었고 이게 감정평가시 반영되었지요.
원래 땅값이라는게 차이가 생기지는 않죠? 가치가 반영될뿐인데..
반포 모 단지는 평형에 관계없이 작은평수던 큰평수던 평당 가격은 똑같이 계산했고 강동캐슬도 차이가 5%정도로 매우 적었습니다.
결국 감정평가시 어떻게 하느냐가 중요합니다. 큰평형 가지신분은
감정평가도 높게 받고, 평형 배정도 대형으로 유리하지요. 그래서 같은 단지의 평형을 보면 작은 평수보다 큰평수가 지분율로 나눠봐도 꽤 차이가 생깁니다. 그래서 재건축은 되도록 큰지분을 사는게 좋다고 합니다.
4단지의 경우는 16평형이 18평형 보다 큰경우도 있더군요.
딱히 단정 지울수는 없으나, 지굼까지의 재건축을 보면 지분이 모든걸 좌우합니다.18평 보다 16평의 지분이 크다면 감정평가도 차이가 발생할수 있고, 평형 배정도 16평에게 유리할수 있다는게 통상의 처리 방식입니다.
그러나 재건축에서 결정되는 사항은 일반적인 내용으로 되지 않는 경우가 많습니다. 즉, 조합원이 그런 룰을 만들어 간다는게 장점이기도 하지요.
무슨 결정이든 관리처분까지 가야 합니다. 그때 까지는 시간도 상당히 많이 걸릴테고(조합설립 인가후에도 1년이상 걸리죠)
조합원간에 이권 때문에 많은 이견이 생기고 결집도 안되면 더 늦어질수도 있습니다.
아마 지분 평가에 대해서도 말이 많을테고..
특히 평형 배정시 방법에 대해서도 골치가 많이 아플겁니다.
혹시 평형배정시 국민은행 전산추첨은 하지 마세요.
1단지 조합장 이하 임원들 거의다가 제일 좋은층만 골라 배정 받았는데...확률상으론 거의 불가능하던데...
증거는 없지만..뭔 썸씽이 있지 않앗나 의심이 가는 대목이더군요..
조합원이 직접 추첨하는 방식을 추천합니다.
뭐 질문하신 내용과는 상관 없엇네요..하하..
재건축이란것이 시간과의 싸움입니다.
빨리 하는게 좋습니다. 재건축 규제가 매우 많은데..그거 다 피하려고 시간 보내는 것보다는 수익이 적어도 지금 재건축 하는게 더 큰이익입니다.
특히 실거주자라면 나이만 계속 먹을텐데..4단지 조합설립되도..
입주까지 짧게 4 년이상 길면 7-8년까지 갈수 있습니다.
40대중반이라면 50은 넘어야 한다는데...ㅋㅋㅋ

어찌 되었건 강동구 고덕 재건축은 님에게 커다란 부를 안겨줄겁니다.
부자되세요