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4단지18평(대지지분24.57)소유자입니다.
45평으로 배정할시에 제가 부담 해야할 금액은 어느정도인지 대충 알았으면 합니다.
자금게획을 다시 세워야 할것 같아서요.
밑에 글을 써놨는데 답이 없어 재차 질문 드리니 가르쳐 주시면 감사하겠습니다.
그리고 주위 부동산에서 4단지가 2단지나 3단지보다 가치가 떨어질것 같이 애기들 하던데 판단이 잘 서지않습니다.(오해는 마시고요) 만약 떨어진다면 타단지로 갈아타 볼까도 고민 중이고요.
금번 조합지에선 4단지가 타단지 보다 우수할꺼라고 씌어있던데 만약 층고 완화가 된다면 4단지보다는 타단지가 수해를 볼것 같기도 하고.......
너무어렵네요.
그리고 오늘 건교부 실거래가 발표보니까 2월달에 4단지 18평이 6억8천에 거래 되어있던데 대지지분이 얼마짜리 인건지 궁금 합니다.
아시는분 답변좀 부탁 드려요.

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일단 관리처분시에 감정평가를 합니다.
4단지 18평 아파트가격중 건물가격은 없다고 한다면
24.57평에 대해 감정평가를 합니다.
물론 모든 평형이 평당 가액이 동일한곳도 있지만, 땅의 지분이 큰곳이 평당가격도 높게 감정가로 나오더군요(고덕 1단지의 경우 13평과 15평이 있는데 평당 가격이 두평형에서 200여만원정도 차이나는걸로 기억합니다.)

즉 평당 3000만원이라고 하면 대충 7.4억이 나오겠지요.
문제는 이 가격이 그대로 적용되지 않는다는 것입니다.
제가 알기론, 재건축 사업비 와 건축비, 이자 등등 이런것들의
총비용과 분양해서 남는 비율이 동일하다면 7.4억 그대로 평가를
받지만, 비례율이라고 해서 총 사업비는 천억인데 총수입이 900억이면 비례율은 0.9가 됩니다.
따라서 님에 대한 평가는 7.4억 * 0.9 = 대충 6.7억이 되지요
만일 사업비가 1000억인데 예상 수익이 1100억이라면 7.4억이 아닌
8억이상의 평가도 받을수 있습니다.
따라서 24.57평의 가치는 먼저 땅 가격이 얼마나 나오느냐가 중요하고, 수익이 사업비 보다 많은지...즉 비례율이 얼마인지가 중요합니다.
비례율을 1이상으로 가져가기 위해선, 무이자라고 주는 대출이자가 낮을수록 좋겠고, 재건축 사업이 짧을수록(재건축 조합 비용이 만만치 않음)좋고, 건설사와 계약시 얼마나 싸게 건축비를 책정하느냐가 또한 중요하고..등등...비용을 최소화 하는게 더욱 중요합니다.

예를 들어 비례율이 1이라면 7.4억이 평가가 될것입니다.
분양가는 또 어떻게 결정이 되느냐에 따라 추가 분담금이 달라집니다.
지분제는 대부분 하질 않습니다. 지분제는 건설비가 비싼 단점이 있고, 지분제로 하면 조합에서 별로 할일이 없으므로 이권?이 줄어서
안하려고 합니다. 재건축 조합이 모든 돈을 관리하는 도급제가 조합측에서는 좋지요. 하지만 민원이나 예기치 않은 비용은 계속 증가됩니다.

어째거나...
분양가는 평형별로 달라집니다.
34평이 평당 2천만원씩 조합원에게 분양한다면 6.8억으로
6천 가까이 돌려받을수 있고(물론 층, 향 별로 분양가는 달라짐)
2천5백에 분양한다면 추가 해야지요.

대충 45평형대는 현재 기준으로(고덕 1단지) 약 2500만원정도?
분양을 했으므로 11억3천쯤 되겠죠?
그렇다면 님이 권리가인 7.4억에서 4억정도를 더 추가 분담해야 한다는 결론이 나옵니다.

따라서 추가 분담금이 적어지려면...
조합에서 일어나는 모든 일을 조합원들이 잘 감시해서 돈이 세지 않도록 해야하고,
고덕 1단지 처럼 건설사와 터무니 없는 공사비(300만원 가까이됨)로..
시영 롯데캐슬(260-70정도??, 이주비 이자 10여만원이 포함되었다함. 고덕은 이주비 이자가 미포함)은 많이 쌈.

공사비가 최대 관건이지만, 공사비가 오르지 않으려면 물가가 안정이 되어야 하고, 건설사와 계약을 잘해야 하고(경쟁을 시켜야 함)
추가 비용이 발생되지 않도록 감시를 잘해야만 합니다.

또한 부동산이 활성화 되서 분양가가 많이 오르면
추가 분담금은 많이 줄어듭니다. 요즘은 좀 어렵지요?
분양가 상한제 되면 그래서 이익이 더 줄어든다는 겁니다. 주합원 이익이...

18평에서 45평 가려면 지금 시점에서 대충 3-4억 나오지만..
위에 말씀드린 건설비 상승은 있는데 분양가 상승이 없다면 추가 분담금은 계속 상승할겁니다.

그래서 재건축은 빨리 할수록 이익이란 겁니다.
4-5년뒤 모든 제제조치 풀린후 재건축 해서 얻는 이익보다 지금빨리 재건축해서..그 이후에 올라가는 이익 모두 취하는게 장땡이란 겁니다.

질질끄는 재건축보단 어찌되었던 빨리 시작한 1단지가 그래서 동일평대보다 1억이상 비싼겁니다.

모든 재건축 소유자 여러분...부자 되세요~