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서울시 소위원회 심의와 대선이후 둔촌주공의 현장 상황을 대담 형식으로 살펴보겠습니다.


Q. 대통령 선거가 끝났군요? 둔촌주공의 경우 대선전과 대선후 시장 변화가 있나요?

==> 대선 결과에 따른 직접적인 시장 변화는 없다는 것이 정확한 표현이라 판단됩니다. 그러나 심리적으론 상당히 안도하며 기대감이 오히려 대선전보다 높아지고 있는 상황을 볼 때 이미 물밑에서 미묘한 시장 변화는 시작 되었다는 것이 중요한 포인트라 할 것입니다. 표면적으로 시장 변화는 특별하게 나타나고 있지 않은 상황이지만 정책변화에 대한 기대감이 더욱 커지고 있는 상황이기 때문입니다.

Q. 둔촌주공은 대선전에 특별한 이슈가 있었던 것으로 알려지고 있는데 정확히 무슨일인가요?

==> 이미 모두가 대부분 알고 있는 내용이겠지만 지난 11월 28일 강동구청에서 서울시로 제출된 정비계획 변경안에 대한 서울시 소위원회 심의가 완료되어 본회의로 용적율 250%안과 274%안으로 상정 하기로 결정되었습니다. 소위원회를 통해 확실하게 한개의 안으로 결정이 났더라면 더욱 좋았을 상황이지만 그만큼 중대한 결정 사항이기에 소위 자체에서도 본회의를 통해 결정되도록 신중한 결정을 한 모양입니다. 이번 소위원회 결정으로 조합원들의 경우 다소 안도하는 모습인데 그동안 소위원회 자체를 통과하지 못하고 상당한 시간을 보냈기에 이번 도시계획위원회 본회의 상정은 둔촌주공에 대한 사업 진행이 원활하게 이어질 것이라는 기대감을 더욱 주고 있는 상황입니다. 

Q. 그럼 조합원들의 경우 274%에 대한 기대감을 더욱 크게 가지고 있는 상황인가요?

==> 물론 많은 시간을 투자했기에 274%안이 결정되기를 원하는 조합원들의 요구가 더욱 많은 것은 사실입니다. 그러나 한편으론 250%로 재건축을 해서 장기적으로 친환경적인 쾌적성을 유지하면 좋을 것이라고 요구하는 조합원들의 목소리도 있는 것도 사실입니다. 그러나 이번 소위원회 심의 결과를 통해 볼 때 조합원들의 일치된 한목소리는 빠른 재건축 진행이며 이번 결정을 통해서도 빠른 진행을 위한 첫걸음을 구체적으로 뛰었다는 측면에 상당히 중요한 의미를 두고 있기에 구체적인 결정이 도출되지는 않았지만 상당히 안도하며 기대감을 가지고 있는 상황으로 보입니다.

Q. 서울시 소위원회 통과와 대선 결과중 어느것이 둔촌주공에 더욱 큰 의미를 주고 있는 상황인가요?

==> 서울시 소위원회 심의 결정이 사업진행에 대한 안정을 주었다면 대선 결과는 내년 초반의 부동산 외적인 불안심리를 상당히 개선되게 하는 요인이 되고 있는 상황입니다. 12월 초순만 하더라도 내년 초반의 부동산 가격이 더욱 하락할 것이라는 소문이 팽배해 있었는데 대선이후 그러한 분위기는 상당히 누그러지고 있는 모습인데 어느 한쪽만의 영향이라기 보다는 둔촌주공의 경우 사업진행에 대한 자체적인 기대감에 더해 정치권의 변화에 따른 부동산 외적인 변화가 호전 될 것이라는 기대감이 더해지는 복합적인 모습으로 판단됩니다.

Q 그럼 실제 둔촌주공의 경우 어떠한 변화가 나타나고 있나요?

==> 소유자들이나 대기 매수자들 모두 어떠한 변화가 있을까 상당히 주목하고 있는 것은 사실이며 이에 대한 문의도 심심치 않게 이어지고 있는 것도 사실입니다. 현장에서 볼 때는 대선일을 기준으로 변화가 확연되게 구분되기 보다는 이미 12월에 들어서며 미세한 변화가 나타나고 있었습니다. 물론 주변 분위기가 워낙 좋지 않아 둔촌주공의 경우에도 거래 모습이 간헐적인 수준을 넘지 못하는 가운데서도 신규 저가 매물 출시가 멈춘 상황에서 12월 중순을 넘으면서 거래가 소폭 증가하며 저가 매물들이 매도 자체를 보류하는 모습이 나타나며 시장에서는 거래와 상관없이 저가 매물들이 조금씩 감소하는 모습이 나타나고 있었습니다.

Q. 실제 거래도 증가했나요? 호가 움직임은 어떠하고요?

==> 12월의 경우 현재까지 8-9건 정도 거래된 것으로 파악됩니다. 그중 2/3 이상이 12월 중반부터 이어진 상황으로 그 거래 모습은 서울시 소위원회에 대한 기대감과 선거 결과에 대한 기대감에 따른 움직임으로 풀이됩니다. 물론 한달 거래량으로서는 지난 10월과 11월의 거래량보다는 정반이상 감소한 상황이지만 취득세 감면 혜택에 따른 거래 모습이 증가할 것이라는 기대감과 달리 매수심리가 상당히 위축되는 모습 속에서도 나름 선방한 모습으로 판단됩니다.

전반적인 호가는 아직 횡보세가 유지중인 모습인데 현재 수준은 거의 이탈하지 않고 강한 지지선이 형성되고 있는 상황을 통해 볼 때 하방 압력은 점차 줄어들고 있는 모습으로 저가 매물량이 감소하면 거래 증가와 관계없이 자연스런 미세한 호가 상승 모습도 나타날 가능성이 높을 것으로 예상됩니다.

Q. 그럼 언제 서울시 도시계획위원회에서 심의 할 것이라 예상하시나요?

==> 통상 도시계획위원회는 매월 첫째주와 셋째주 수요일에 개최되고 있습니다. 12월의 경우 지난 5일에 개최되었고 19일은 대선 관계로 순연되어 26일에 개최될 것이라는 소문도 있지만 어떻게 일정조정이 될지 좀더 지켜봐야 할 것으로 보이고 연말인 관계로 1월중 심의 안건으로 상정되지 않을까 판단됩니다. 서울시에서는 심의일전에 빠르면 5-6일전 늦어도 하루전에 상정 안건을 공지하기에 관심있게 지켜보면 대략 그 일정을 추정할 것으로 보입니다.

Q. 그런 서울시 도시계획위원회 심의 결정이 확정되면 호가는 상승할까요?

==> 당연하지요. 두가지 안 중 어느쪽에 결정이 되더라도 긍정적인 신호로 인식해도 좋을 듯 싶습니다. 그 이유는 다음 단계로의 빠른 사업진행에 대한 기대감이 일차적으로 시장에 긍정적인 작용을 할 것으로 보이고 274%안으로 확정될 때에는 더욱 큰 변화가 나타날 것으로 보입니다.

따라서 시장에서는 표면적으론 조용한 가운데서도 저가 매물들이 회수되는 가운데 그 기대감에 따른 시장 변화가 점진적으로 나타나고 있다는 것이 대다수 현장 종사자들의 표현이며 점진적으로 대기 매수자들도 그동안 철저히 관망 모습에서 벗어나 저가 매물을 찾는 모습이 나타나고 있는 상황입니다.

Q. 현장에서 느끼는 대기 매수자들의 움직임은 어떠한가요?

==> 아직도 한겨울 날씨만큼이나 대기 매수자들의 움직임은 다소 얼어 있는 상황이지만 점차 저가 매물을 중심으로 매물을 찾는 모습이 증가하는 상황입니다. 대다수 확실하게 결정나는 모습을 보고 움직이겠다는 의견들도 있지만 실제 확실한 결정이 난 상황이라면 현재와는 전혀 다른 시장 상황이 되어 있을 가능성이 높기에 시장 변화가 감지되는 것을 먼저 포착한 대기매수자들의 경우 이번주에 들어와 저가 매물을 매수하는 모습이 나타나며 거래가 이어진 모습입이다. 

따라서 준비된 대기 매수자들의 경우에는 며칠남지 않은 12월 시장을 이용하여 시장 변화가 시작되기전에 저가 매물과 취득세 감면 혜택을 동시에 얻는 전략이 필요해 보이며 이제 시장에 몇건밖에 남지 않은 저가 매물에 대해서는 적극적인 매수를 추전하는 상황입니다.


Q. 12월 31일까지 잔금이 어려울 경우 어떻게 하면 취득세 감면 혜택을 얻을 수 있나요?

==> 내년에도 취득세 감면 연장을 검토하고 있는 상황이지만 현재 상황에서 가장 좋은 방법은 12월 31일까지 잔금 처리 하여 소유권을 이전하는 조건이면 가능합니다. 그러나 잔금이 12월말까지 불가능할 경우에는 매도자와의 거래 특약조건을 통해 계약금 또는 중도금을 12월말전에 지급하면서 매도자의 양해 아래 소유권을 가지고 오고 실제 잔금 지급은 연말을 넘겨 지급하는 방법도 있는 등 실제 법적으로 매도자의 법적 권리가 위험에 빠지지 않고 처리가 가능한 방법은 얼마든지 있습니다. 실제 과거 취득세 감면이 일몰되는 시점에서의 계약은 이런식으로 이루어지는 사례가 상당히 많은 상황기에 늦게나마 매수를 검토하는 경우 단골중개업소를 통해 저가 매물을 섭외하면서 소유권 이전 가능성도 같이 검토해야 할 것입니다.

Q. 그럼 경호처장께서는 현재 시점이 바닥이라 확신하시나요?

==> 부동산 시장의 특성상 바닥과 천장은 지나봐야 안다는 것이 정확한 표현입니다. 개인적인 판단으론 확실한 바닥은 8월과에서 9월초였고 지금은 바닥을 치고 소폭 상승과정을 겪은 후 단기적 조정 과정을 통해 다시금 바닥수준으로 하락한 상황이지만 분명한 것은 지난 8월말과 9월초 수준에는 다소 못미치고 있는 상황에서 다시금 지지선을 형성하고 있는 것을 볼 때 분명히 현 수준은 어느정도 바닥을 다지는 과정이라 판단됩니다.


성급한 판단인진 몰라도 지난 9월중반부터 10월초순까지 이어진 단기적 상승 모습이 둔촌주공의 호재와 정치적인 변화에 따라서는 단기적으로 다시금 재현될 가능성도 예측되는 상황입니다. 아니면 현수준에서 등락은 거듭할 지라도 현수준이하로의 가격 하락은 결코 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.


Q. 그럼 둔촌주공 전체 평형중에서 가장 추천하고 싶은 매물을 소개 부탁드립니다.

1단지 16평 4억7천. 18평 5억2천. 25평[지분29.3평] 6억8천5백.

2단지 22평 6억1천. 25평[지분29.3평] 6억7천.

3단지 31평 6억1천5백. 34평 6억8천.

4단지 25평 5억2천. 31평 6억1천. 34평[지분28.66평] 34평 6억6천. 


이상 둔촌주공 부동산헤드라인 경호처장이 알려드렸습니다.

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