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승자독식, 개포 재건축!

최근 전세 값 급등으로 돈 없는 서민들은 더 싼 전셋집을 찾아 외곽으로, 외곽으로 떠 밀려나면서 전세난민이라는 신조어를 만들어 내어 서민들의 집 없는 설음을 대변해 주고 있습니다. 때문에 전세난민이라는 말은 친 서민 정책을 추구해온 이명박 정부를 곤혹스럽게 만들고 있습니다.

사실 부동산 중개업 현장에서 바라본 전세난 그 속내는 자발적 전세와 어쩔 수 없는 전세, 진짜 서민과 스스로만 서민이라고 느끼는 중산층의 기준과 분류가 애매모호해 논쟁이 벌어지고 정책이 표류하는 것은 아닌지 생각해 보게 됩니다.

정부 정책에 대해서 모두가 만족할 대안은 없다고 합니다. 사람마다 사연이 있고 그 사연이 다 다른데 이를 모두 만족시키기는 불가능하리라 봅니다만 정부 정책의 불명확한 서민 기준 때문에 발생되는 오류도 많음을 지적하고 싶습니다.

무주택 서민을 위한 보금자리주택 일반 공급에는 소득과 자산기준이 없고 은행에 몇 억원이 있어도 아무 상관없이 단지 전세를 사는 서민으로 분류되어 청약저축 가입기간이 오래됐다면 당첨이 가능하다는 것과, 생애 최초 및 신혼부부 특별공급에만 적용해온 소득 및 자산기준을 특별공급 전체와 전용 60㎡(18평) 이하 일반 공급에도 확대 적용하겠다는 것입니다.

전세를 살면 다 서민이다. 이 말에 대한 사전적 용어조차 모호하지만 전세 사는 사람 중 강남에서 전용면적 85㎡(25평)에 6억~7억 원하는 하는 전세를 사는 사람도 있고 외곽의 큰 집 나누고 강남과 같은 좋은 교육환경에 있는 곳에서 굳이 셋방살이하는 사람도 있음을 생각해 볼 때 피라미드의 아래쪽에 있는 서민들의 애환과 고통은 점점 깊어지고 정부 정책에 대한 불신도 더 높아지지 않을까 걱정스럽습니다.


서민들의 전세난으로 어수선한 와중에 며칠 전 인터넷상에 올라 온 3.3㎡ 당 땅값 기준 현대판 부동산 계급표가 물질만능주의 세태를 반영한 듯 보여 씁쓸하고 개운치 못한 뒷맛을 남겼습니다.

부동산갤러리에 올라온 '2011 수도권 계급표'에 의한다면 거주하는 지역의 땅값 순서대로 거주자의 신분계급을 매겨 놓았는데 '황족' '왕족' '귀족' '호족' '중인' '평민' '노비' 등 7개 계급으로 신분을 자세하게 분류해놓고 분류의 기준을 3.3㎡당 토지가격으로 정했다고 합니다.

이에 따라 강남구는 토지가격이 3.3㎡당 3000만원 이상으로 가장 비싸 '황족'으로 분류됐고 3.3㎡당 2200만원 이상인 과천시와 송파·서초·용산구 등은 '왕족'에 포함됐으며, 강동·양천·광진·성남시 분당구 등은 3.3㎡당 1700만원 이상으로 '중앙귀족'에, 1500만~1700만원인 영등포·마포·성동·종로·동작구 등은 '지방호족'으로 분류시켰으며,

강서·관악·동대문구 등은 1200만~1400만원으로 '중인' 계급에, 1100만~1200만원인 노원·구로·은평·강북·중랑·일산동구는 '평민'에 포함됐는데 이 표에서는 3.3㎡당 땅값이 1400만원과 1500만원 사이에 '넘을 수 없는 4차원의 벽'을 표시하기도 했습니다.

충격적인 것은 이곳에 끼지 못한 지역을 도표의 맨 마지막에 남겨놓고 계급도 아닌 가축으로 분류해놓았는데 평등사회에서 땅값에 따라 신분상승을 구분했다는 점에서 승자독식 사회의 한 단면을 적나라하게 지적한 게 아닌가 싶습니다.


승자와 패자가 나뉘는 사회구조에서 승자독식으로 이어지는 부의 축척에 대한 강연이 있다고 하여 필자는 며칠 전 어느 경제신문 후원으로 열린 '2011년 부동산시장전망 및 내 집 마련 전략'이란 주제의 강연에 참석해 봤습니다.

강연 주제가 "부자들의 투자습관을 배워야 한다." 라는 요지로 부동산 투자에 대한 부자들의 생리를 분석 제시하더군요.

부자들의 부동산 투자생리란 집값이 떨어질 때도 향후 10~15년 뒤의 미래가치를 보고 투자에 나서는데 모두들 매입을 꺼리는 시점에 저렴한 가격으로 사들여 시세가 회복된 이후 매도하는 것이 부자들의 역발상 투자방식이라 하며, 부동산 투자를 하면서 주변 사람 얘기나 분위기에 흔들리지 않고 향후 미래가치를 보고 먼저 실행에 옮기는 사람들이 바로 부자들이 부를 축척하는 비결이라고 합니다.

이와 더불어 일반적으로 보통 사람들은 대출받기를 꺼려하는데 대출은 곧 빚이라는 생각 때문이라는 것입니다. 그러나 부자들은 대출도 유용한 투자방법 중의 하나로 생각하며 대출을 이용한 투자를 과감히 실행하여 대출에 대한 레버리지를 두려워하지 않는다고 합니다.

지금의 저금리 기조에서 향후 대출금리가 상승하면 가계에 미치는 악영향이 클 것이라고 생각하지만 실제로 대출금리가 0.25% 인상될 경우 1억원을 대출받은 사람이 추가로 부담해야 할 이자는 매달 2만원에 불과하다는 점에서 대출 금리 인상에 대한 불안을 투자 수익으로 상쇄시키라는 말도 공감을 갖게 만들었습니다.

승자 독식에 대한 투자 강의 내용을 요약하자면 3가지로 구분할 수 있는데 ▶부동산 고수는 미래를 보고 투자하지만 하수는 분위기에 편승한다. ▶손해를 보더라도 버릴 줄 알면 부동산 고수이고, 매도 타이밍에도 주저하면 하수다. ▶부동산 고수가 투자를 위해 대출을 두려워하지 않는 데 반해 하수는 금리인상을 겁낸다. 라는 말과 더불어 지금이 투자 타이밍이란 판단이 들면 즉시 행동으로 옮겨야 성공적인 투자를 할 수 있음을 강조하더군요.

결론에 입각하여 부동산 투자 대상으론 향후 10년 이후가 기대되는 부동산으로 강남에서 아직 재건축이 이뤄지지 않은 둔촌주공，개포주공을 비롯，한강변 저층단지，청담동 일부 재건축 단지 등과 강북에서는 마포 공덕동 일대와 여의도 등을 추천하며 '부자들의 부동산 투자패턴'에 대한 강의를 경청하였습니다.


오늘의 현장보고!

서울시 개포지구 지구지정 발표 보류 이후 기대를 갖고 있던 많은 사람들이 보류 발표에 대한 볼멘소리와 더불어 재건축에 대한 회의론을 내놓고 있습니다. 뿐만 아니라 재건축에 대한 투자 메리트가 삭감되어 투자 대상에서 점차 멀어지고 있다는 소리까지 들려오고 있습니다.
악재가 터져 나온 때이니 만큼 당연한 얘기가 아닌가 싶습니다.

그러나 높이 나는 새가 멀리 본다고 재건축투자는 미래를 내다보는 지혜가 필요한 투자라 생각합니다.
필자는 재건축 투자를 하면서 투자자들이 재건축에 대한 호재가 강하게 부각될 시는 호재만 바라보며 따라가고, 악재가 강하게 부각될 시에는 악재만 바라보며 따라가는 즉흥적이고 순간적인 투자의 우를 범하고 있는 사례를 종종 보게 됩니다.

사실 서울시 개포지구 지구지정 발표가 개포재건축 사업의 초석으로 재건축 투자에 대한 가장 중요한 요소가 될 것입니다.
때문에 지구지정 발표의 연기나 보류는 투자 심리를 위축시키고 시세 변동에 큰 영향을 끼치면서 시장을 요동치게 만들고 사람들의 불안 심리를 고조 시키게 만듭니다.

때문에 개포재건축 시장에서 일희일비 터져 나오는 호재와 악재는 승자독식의 기회를 만들어 주고 투자의 고수와 하수를 구분 짓게 합니다.
지구지정 보류 발표가 나온 후 시장에는 다시 실망 매물이 모습을 드러내며 이때를 기다리듯 흥정에 주도권을 쥔 매수세는 매도자를 집요하게 파고들어 원하는 가격으로 거래를 이끌어 가려합니다.
바로 승자독식을 추구하는 투자의 고수의 투자방법이 실현되는 과정입니다.

지구지정 발표의 보류나 연기는 재건축 사업에 대한 목적을 상실시키는 게 아니라 그 목적을 충족시키기 위한 과정이라고 생각하는 투자자가 악재를 이용하며 호재를 기다리는 고수의 투자자가 아닐까 생각하게 됩니다.

필자가 요즘 개포 재건축 시장에서 개포재건축 투자에 저가로 접근 할 수 있는 최적의 기회라 권하고 싶은 이유 중 하나가 학습 효과로 이어지는 악재는 악재가 아니고 악재를 이용하는 투자의 기회로 보기 때문입니다.

또한 개포지구 재건축은 '부자들의 부동산 투자패턴'을 생각하며 승자독식을 꿈꾸는 다수의 투자자와 마땅한 투자처를 찾지 못한 600조원의 부동자금이 향후 10년 이후 기대되는 부동산 투자처로 주목받고 있다는 사실입니다.

재건축 투자는 악재를 딛고 일어서야만 투자에 대한 결실이 맺어진다는 논리에서 호재에 이끌려 투자를 실행하는 것보다 악재를 이용한 승자독식의 투자기법이 요구되는 개포 재건축 시장의 오늘 현장 모습입니다.
개포재건축 전문, 대진부동산의 현장보고는 매주 월요일 계속됩니다.

대진 홈페이지:http://cdj9301.cafe24.com/