부동산 정보포털에서 거래포털로!

**부자들은 한결같이 말과 행동이 성실하고 경우가 반듯하였기에 부자가 될수있었다..[一言重千金]



옛말 내려오는 격언에 이르면 현인들이 이러한 말을 합니다...세상사 못믿어도 자연과 함께할수 있는 땅과 물은 정직하다고 합니다...세상사 인간은 못믿어도 땅은 절대로 배신을 안한다는 것이죠...여타 많이들 귀로 듣고 익히 아실거라 사려됩니다...땅을 잘 일구워 자기밭에 콩을 심으면 콩이 나듯이...즉 어떠한 씨를 뿌리면 뿌린대로 거두게 된다는 것이겠죠...


어찌되었든 다소표현이 다른뜻으로 대입된 요소및 부분도 있겠지만...그래서 땅은 사실 그대로 솔직하고 정직하다 말씀드리고 싶네여...모든 사물이든 인간관계든 다 어떻게 뿌리느냐에 따라 향방이 가려지게 마련입니다..종두득두[種豆得豆]


일상생활에 몸소 접하고 흔이들 많이 알고 있는 부동산은 아파트 단독주택 상가주택 연립빌라 오피스상가 빌딩 토지등 많이보고 익히 듣고 여러매체를 통하여 각종체험등 다양하게 알것입니다...지금부터는 다른내용은 생략하고 오로지 토지[土地]...말그대로 땅에 대해서만 얘기하고자 합니다...


우리들이 흔히들 잘아는 명사들 정치인 예술인 유명연예인 스포츠스타 재벌기업 소위 중상층 이상 부자들 보면 TV나 방송신문등 다양한 채널에서 부동산 기사를 접했을거다 익히 다들 듣고 보았을 것입니다..


특히나 서울과 아주가까운 산수[山水]가 탁월하고 자연친화적인 경기도 가평 청평 양평 팔당일대에는 위의 명사들이 보유한 땅들이 많이있고 기타 고급전문직 중산층이상 자금여력있는 개인 법인투자자들 또한 많이들 보유하고 있다는 것이죠...


필자또한 직접적.간접적으로 여러다방면으로 경험하고 느낀점을 우리아파트 내집마련 게시글에 여타정보및 투자힌트 될만한 글을 다소나마 올렸습니다...세심하게 잘 관찰하시면서 필자의 글을 제대로 보신분은 재빠르게 터득되셨겠다 필자또한 가슴으로 교차한다 생각하니까여..우리 인간이 휴양이나 여행이나 관광이나 삶의 주거지로 선택하는 지역들 보면 주로 물이 있는 지역과 산이 있는 지역을 많이들 선호하게 됩니다..


그래서 산은 인간의 숨통이고...강은 인간의 젖줄인 생명수다 말씀드릴수 있다는 것이죠...요산요수[樂山樂水]..특히 부동산에 있어 땅(土地)투자는 물과 산이 같이 화합이 되는 지역을 잘 투자해야 향후 손익과 환금성을 낼수 있다 필자를 비롯 많은 고액자산가들이 이구동성으로 느낀다는 것입니다...그렇지만 투자에 대한 견해가 제 각각 다르다는 것 또한 간과할수 없다 말할수도 있겠죠...


부동산의 토대인 땅투자에 있어서 유심히 잘 살펴볼거 같으면...개발호재에 따른 어느 대기업및 공공기관이 입성한다...지역호재에 따른 대규모 신도시가 성립된다...기타 개발계획에 따른 택지개발로 관광시설및 아파트가 무더기로 들어온다..향후 국가재건사업에 따른 고속전철 광역전철및 새로운 고속도로..여타 신설계획도로 등으로 인하여 해당 지역지구에 호재가 있을것이다..등등 무수한 교통인프라및 대규모 개발프로젝트 이슈에 관한 폭은 넓고 아주 다양합니다...


예를 들면 남양주별내지구 화성동탄지구 평택고덕지구 여타 광교.판교신도시 그리고 충청오송지구 세종신도시등 있지만 이런지역들은 일반 보통사람들이 접하기에는 어렵고 힘들다는 것입니다...이미 정부나 공기업 대기업들이 대규모 개발계획에 따른 한바탕 휩쓸고 간자리이고 거의다가 수용입니다...참고로 자선사업이 아닌 공익과 사익에 따른 개발사업 아니겠습니까...


땅에도 쓰임에 따라 지목이 정확히는 모르겠지만 대략 20가지 이상이 된다고 합니다..우리가 많이들 아는 대지 임야 전 답 과수원용지 목장용지 공장용지 하천부지 공지 나지 건부지 철도용지 도로용지 주유소용지 잡종지등등 필자또한 지목 전체종류별로 다 외우지는 못하지만 대략 상식선에서 조금안다는 것이죠..


거두절미 단도직입으로 말씀드리자면...필자는 2010년도에 경기도 가평설악면 청평호 북한강일대 부근쪽에 땅매입을 하였습니다...당시 토지 소유주는 필자와 비지니스 관계였고 절친한 지인이였죠...그분께서는 가평 청평강일대 땅을 금융기관에 담보로 돈을 썼는데...여러군데 사업을 벌려 빚독촉에 그 당시 채무상황이 너무 어렵다보니 저에게 있는 사실을 말하였습니다..


그분께서 상황이 매우 어렵고 여러군데 사업을 벌리다 보니..보유부동산은 많은 반면에 유동자산인 현금보유는 없다는 것이 아주 큰 단점이였습니다...그 당시에는 미국 유럽 금융경제및 부동산 써브프라임모기지 사태 후유증 여파로 의한...세계 경제침체등 국내부동산 매매 거래시장이 최고조로 저조했다 하여도 과언은 아니라는 것이죠...만약 채권자인 금융권에서 그분이 보유한 소재지 위. 땅[土地]을 의정부지방법원에 임의경매 신청하면 거래시세보다도 감정가는 당연히 낮게 책정되니까요...그래서 그땅을 필자에게 시세의 반값으로 매수제의가 왔습니다...


그분 제의를 듣자마자 이것도 어찌보면 투자에 있어서 좋은기회라는 생각도 가졌지만...또 다른한편으로는 그분께 안타깝다는 마음이 생겼지요...왜냐 그분이 소유한 가평땅이 37번국도변에 접해있는 대로변 코너 근생부지 땅이였으니까여...지금은 국도 중로3류에 접하고 대로3류에 저촉되어있지만...또한 대로3류(25M~30M)로 확장 실시설계는 완료된 상태입니다..향후 도로확장이 되니까여..이러한 미래이슈를 필자 스스로 감안도 했었지요...


필자또한 소신것 심사숙고[沈思熟考]하게 정리분석도 해 보았습니다..지하철 8호선 연장및 신설 국지도로개선사업으로 구리갈매지구 인프라유입..남양주진접 별내지구 하남미사지구 완결된後... 현재 동서고속도로(서울춘천)및 양양간 고속도로건설공사 제2외곽순환고속도로 구리포천간고속도로등 향후 서울세종간 고속도로 개통시에는 경기 동북권이 좋아지면서 파급효과가 클거다 제 나름대로 계산을 하였습니다...


그분말씀에 의하면 사실 있는그대로 당시 경험이 풍부한 개발업자들이 대로변은 땅값이 비싸니...대로안쪽이나 소로에 접한일대및 진입로가 협소한 맹지를 기초토목공사해서 2010년도에 평당 전원주택 부지로 위치에 따라 평당120-150만원에 분양성공 하였다고들 합니다...


당시 제 주변에 절친한 선배나 친구들에게 이러한 상황을 말하였더니...하늘이 저에게 특별한 선물을 주었다고 하더군요...아무리 돈돈한다고 돈이 따라 오겠습니까...돈이 오게끔 기묘한 기술을 써야 한다는 것입니다...모든것은 특별한 기회가 왔을때 잡아야만 하고...이거다 싶으면 즉시 결행해야 된다는 것이죠...그래서 필자는 그분에게 시세의 절반가격으로 매수를 하게 되었습니다...2010년 당시 개발부동산을 흉내내는 소위 기획부동산에서는 절대로 큰도로에 접한 토지는 당연히 분양을 못합니다...


**왜냐 큰도로변은 매물나오기도 어렵고 땅값도 만만치 않으니까요..설령 대로변 땅을 매입하여 분양하는 기획부동산이 있다하면..마치 사막에서 바늘찾는거처럼 거의 드물다고 말씀드리고 싶네여...어쩌다 운좋게 경매로 낙찰받아 현금확보 개선차 아니면 모를까여...필자또한 부동산관련 종사하는 사람들에게 얘기로 듣고 나름대로 조사에 의한바..가평 설악면일대 안쪽깊히 박혀있는 토지..미세한 진입로 폭1m-2m정도 들어가는 맹지를 토목공사 해 준다는 조건으로 2010년, 2011년에 땅 한평당 자연녹지 계획관리지역 산지번 임야 맹지를 토임으로 108만원에 분양성공했다고 합니다 ...허나 눈으로는 직접 보지는 못했고 들었을 뿐이죠...그러나 필자가 느낄때는 지역입지상 타당성이 있다 충분히 사려된다 보니까요..


최근에 제가 가평부동산에 전화를 했지요..청평호 북한강변 어디일대 대로변에 자연지 임야 나온거 있습니까..물었더니..그쪽 부동산에서 그지역에 하나도 나온게 없다고 합니다...왜 없냐 물었더니...현재 37번국도 실시설계완료된 상태이며...2차선에서 4차선도로 증설인지 뭔지 그거 때문에 지주들이 큰도로변에는 매물이 없고...안쪽들어간 진입로 2m- 4m변에 토목공사 완료되고.. 바로 건축행위가 될수있는 토지를 중개업자가 추천을 하더라구요...


여기 부뱅게시판에도 부동산 관련 중개업 하시는분들 아주 많으실거다 생각됩니다..재차 다시 재질문했지요...제가 소유한 땅을 근거로 물어봤습니다...그럼 국도변에 접한 건축행위가 바로 가능한 자연지를 구한다면 평당 얼마를 준비해야 가능하겠습니까...


그러자 공인중개사께서 솔직하게 조리있게 말하길...현재 청평북한강 주변 국도대로변일대에 나와있는 매물도 없지만.. 설악면 사룡리나 회곡리쪽일대 국도 지방도 차선 도로에 접한 청평호반 쪽에는 지주가 팔고자하는 호가는 대지[垈地]는 평당 500만 ~1000만원 부르고...청평북한강변 자연녹지 토목공사된 나대지는 평당300만원~ 500만원 부르고...청평호 북한강과 가까운 주변일대 국도변 대로에 접한 자연녹지 임야는 최하 150~200만원 이상 주셔야 가능하다 합니다...가평 현지 부동산 중개대표가 말하길 개발이 용이한 산지번(임야)없는 토임이 투자나 개발가치에도 좋다고 말한것입니다...


아울러 부동산 사장이 말을 이어 말하길 가평일대에는 최하 평당 몇만원에서 평당1000만원 이상까지 있다고 합니다...당연히 그렇겠지요...땅이라고 다 같은 땅이 아니니까여...가평에서도 어디가 인기지역이냐구 물었더니...설악면과 청평면일대를 제일 많이들 찾는다고 합니다...설악면 IC일대에는 땅값이 많이 올랐지만 계속적으로 오른다고 하네여..가평설악IC일대는 지구단위계획구역으로 지정되어 있고 그주변에 개발공사가 많이 이루어지고 있다 합니다..


여담으로 작년에 이러한 일이 있었습니다...현지 개발업자인지 개인매수자인지 필자의 연락처를 알길이 없으니 아마도 해당위치 지적도를 참조하여..제 소유의 땅을 부동산 등기열람해서 제가 거주하고 있는 광진구 주소로 우편 한통을 보내왔습니다...


내용이 뭐라 써있냐면 본론만 선생님 소유의 토지를 시세보다 더 쳐서 매수하고자 하오니 부디 아래의 제 휴대폰으로 연락해 달라는 내용이 있었습니다...필자는 연락을 안했습니다...팔지 않을건데 왜 연락합니까...땅 소유자의 연락처 몰라도 좋은땅은 부동산에 매물 안내놔도 매수자든 투자자든 중개업자든 알아서들 연락이 오게 되어있습니다..


내 느낌상 우편 보낸사람은 투자자가 찾고자하는 물건인데 중개업자한테 부탁했거나..아니면 그 지역 부지 개발업자나 개개인들 투자이익 사용수익을 위해 혈안들이 되어있을텐데 안 그렇겠습니까...제 땅을 매수해야만이 뒷땅이 좋아 지니까요..인생사 득실에는 꼼수도 있고 정석또한 있지요..

그래서 땅투자의 장점은 도시접근성과 환경인프라등을 감안 입지 좋은땅을 사면 돈을 벌지만...반대로 단점은 줏대없이 남의말만 따라가거나 남들하니까 따라 했다가는 효율성이 떨어진다는 것입니다...거듭에 거듭 말하지만...산지번 임야대장에 등록된 임야는 굵지가 크고 개발하기가 다소 어렵고 힘들다는 것이고...산지번이 아닌 토지대장에 등록된 "토임"은 개발이 용이하기 때문에 땅투자나 기타 사용에 있어서는 적격하다 필자의 경험으로 말씀드리네여...


상기 말씀드린대로 땅투자 제대로 하실려면...다소 가격이 높고 비싸더라도 무조건 도로에 접한 토지를 사야합니다...물건이 좋으면 웃돈 올라가는거는 당연지사 아닐까요...좋은땅은 가격이 지속적으로 오르고 찾는 사람도 많다는 사실 유념하셔야 합니다..절대 싸고 좋은거는 없습니다...그건 다 사기입니다...길이 아니면 절대 가지말라...제 아무리 절대로 도로없이는 대한민국에서는 절대 건축행위 못합니다...


도로가 접해있어도 고속도로.자동차전용도로 가는길 보전관리 보전녹지 공익산지 보전산지 비오톱(생태환경보전지구)건축행위 어렵고 잘안됩니다...지적도랑 토지이용계획확인원을 참조해서 기타 정보될만한 사항들을 꼼꼼히 잘 챙겨 수집해 직접 현장물건지 답사해서 내가 사고자하는 땅의 주변을 잘 파악하고 확인해야 한다는 것이죠...그래서 고속도로나 어떠한 도로든 IC생기는 지역을 잘 간파해야 합니다... 

특히 인터넷이나 기타 검색광고에 맹지로 개발해서 돈벌었다 하는말들 익히들 많이 접하셨을거라 생각합니다...어떻게 해석하느냐에 따라 달린거겠죠...옛말에 물건인데 좋은물건 모르면 돈을 더줘라 했으니까여...앞서말했지만 거듭 옛말에 이르길 절대 길이 없으면 가지도 말라...땅 잘못사면 엿됩니다...다수냐 소수냐를 따져서 명철하게 해석해야겠죠..


앞서 말했듯 인터넷카페나 부동산싸이트 게시내용에 어떤이는 맹지투자 어쩌고 저쩌고 하는데..맹지 개발비용 장난이 아닙니다...도로에 접한 지주 토지사용승낙및 인허가 도로점용절차또한 받기도 까다롭고 엄청 힘듭니다...실예로 말씀드리면 대지가 아닌이상 국도변 지방도로변에 접한토지가 평당 100만원면 바로 뒤쪽 경사도 지형에 따라 맹지는 보통20만~30만원 갑니다... 땅 형질에 따라 더들어간 지대및 입지지역에 따라 평당 최저 몇만원부터 10만~15만원대 이하로 보시면 될것이라 생각되네요..


소위 부동산법인회사 차려놓고 싸구려 되지도 않은 맹지땅을 매입해서 각종 개발호재 짜집기컬설팅및 형식상 공사계약서 가라로 작성해서..개발한답시고 흉내내는 부동산 사기 법인업체들 엄청 많습니다...물론 그렇지 않은곳도 있겠지만..개발업체 분양토지 공사준공 다끝나 완결된후 토지 매수해도 늦지 않다는걸 명심하시구여...꼭 거기만 투자하라는 법은 없으니까요...맹지소유자의 특성은 도로에접한 토지소유자에게 매수의향해서 추가로 땅매입해 맹지랑 같이 붙여서 대다수가 돈벌지...단순히 맹지로 돈번사람 대한민국에 아주 극소수라는 사실이죠...


아울러 필자가 땅투자에 대해 거듭 고심속에 생각하고 느낄때 서울지역 부촌하고 접근성이 좋고..입지가 우수한 강남구 송파구 강동구 광진구을 기반으로 1시간 내에 자연풍치를 느끼고 투자가치를 함께할수 있는 지역을 참고삼아 소신것 말씀드릴가 하네여.


땅투자에 앞서 미리 말씀드리죠...땅투자는 아파트투자하고는 차원이 다릅니다...눈에 안보이는것을 미리 선견할줄 알아야 만이 땅투자를 한다는 것입니다..


서울 경부고속도로와 서울 중부고속도로의 핵심 브릿지[Bridge]역활로는 향후 새로이 신설완공시 사통팔달 연결되는 서울세종간고속도로입니다..즉 대한민국 전국 교통중심입지 도시기반물류 행정커뮤니티 기반을 절대적으로 다져놓은 국내 최첨단 과학시스템으로 창조된 고속도로라고 할수 있습니다..


**땅투자에 있어서 향후 가치가 사려되는 지역은 서울세종간고속도로 기준으로는 서울경기동남권인 위례신도시를 거점으로 이천 용인일대... 새로이 신설되는 서울구리포천간고속도로 IC기준으로 서울경기동북권인 구리갈매지구 별내지구를 거점으로 의정부와 남양주 수동및 가평대성리동북부...그리고 서울동서춘천간고속도로 기준으로 서울경기동서권인 하남미사지구 거점으로 한강과 교차되고 입지가 우수한 양평양수리 팔당일대 서종면과 그리고 대자연의 산수및 풍치가탁월한 북한강과 청평호반의 교화 가평군 설악면과 청평면일대를 눈여겨 보시면 땅투자로써는 아주 괜찮고 좋다 사려됩니다...

필자의 사설이 길었습니다...

아모쪼록 필자또한 있는 사실대로 땅을 소유하고 있다보니 좋은뜻으로 함께 같이 교화하고자 투자추천또한 드리는 바입니다..참된 진실과 진심으로 함께나눈다면 그 얼마나 보기좋고 아름다운 일 아닌가 전하고 싶네여..재물도 기부여..재주또한 기부라 하지 않겠습니까..

특히 부동산업자들 오로지 상품팔기에만 혈안이 되지말고...본인들 스스로 자신의 브랜드 가치를 파시길...부자들 절대로 아무한테나 떡밥 주지 않는다는 사실..물건만 팔고 나몰라라 하는 책임감 없는 인간들은 평생 빈자로 살것이고...매사 책임감있게 남의것 또한 내것처럼 해 주어야 만이 잘된다고 합니다...내돈이 아까우면 상대의 돈도 아깝다는 생각을 하시길...역지사지[易地思之]