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어떤 무식한 분은
1.11 대책으로 분양가가 평당 900만원대에 책정될 것이라는 뜬금없는 소리를 해대고 있습니다. 정말 황당한 사람이란 생각이 듭니다.


분양가상한제와 분양원가공개의 정확한 의미와 미칠 영향에 대하여

1. 분양가상한제란
땅값+건축비+시공사수익등을 종합적으로 계산하여 책정함

여기서,건축비는 표준건축비로 규제함
표준건축비,시공사수익 --> 이 부분은 전국이 동일한 상수임
지역에 따른 차등을 보이는 변수는 땅값임

따라서, 표준건축비 + 수익을 포함한 상수는 평당 400내외

변수인 땅값이
평당 500인 곳에서는 --> 분양가 상한이 평당 900
평당 1000만원인 곳에서는 --> 분양가 상한이 평당 1400
평당 2000만원인 곳에서는 --> 분양가 상한이 평당 2400

여기서, 한가지 고려해야 할 점은
용적율과 대지지분에 따른 차등을 보일 수 있다는 것을 고려해야 함


2. 분양원가공개
분양가 상한제의 범위내에서
실제 정확하게 땅값,건축비등등의 세부항목이 정확하게 계산되었는지를 검증하여 검증과정에서 과도하게 부풀린 부분이 있으면 삭감하여 분양가상한금액내에서 분양가를 책정함

문제점

유림건설을 운영한 김양수의원이 말하기를
민간부문의 분양원가공개를 6개만 하면 아무런 실익이 없다.

분양원가공개를 제대로 하려면
공공부분과 마찬가지로 민간부문에서도 최소 45개 이상의 세부적인 공개가 필요하다고 주장했지만 이미 정부안에서는 6개만 공개하기로 확정함

즉, 민간의 경우
분양원가공개의 대상이 6개뿐이므로
실제로 분양가에 영향을 미치는 부문은 분양가 상한제뿐임


3. 분양가상한제로 인하여 서울과 지방에 어떤 영향을 미칠 것인가?

정확한 계산은 지역별로 해 봐야 알겠지만
판교의 경우 전용면적 25.7평의 경우
분양원가공개및 분양가상한제의 대상이었지만

평당 분양가가 1230만원이었던 점을 고려하면
지역의 경우 약간의 영향을 미칠 수는 있지만 그렇게 큰 영향을 주지는 않을 것 같고 오히려 서울권의 경우 그 미치는 영향이 아주 심각할 것임. 이유는 개포주공처럼 특정지역의 경우 지금 실거래가가 평당 5천만원이 넘어가는데 분양가 상한제가 적용되면 평당 2천이하로 규제될 가능성이 많기 때문임