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[부동산 완전정복] 집값의 3요소 '교육' '교통' 환경' [노용환]
번호 1413 조회 5548 날짜 2008.09.08 신고
우리나라 전체 주택에서 편리성, 보안, 환금성, 커뮤니티 형성 등의 여러 가지 이유로 아파트의 점유율이 50%가 넘은지도 오래 되었다. 그럼에도 신규 신도시와 택지지구는 물론이고 최근에 서울, 인천, 수도권은 물론이고 지방에서도 각종 뉴타운과 재개발 사업 등으로 단독주택, 다세대, 빌라 등이 헐리고 아파트로 속속 변하고 있는 중이다.



그런데 이렇게 많은 아파트들이 지역, 평형에 따라 가격이 다 다르고 한 지역 내에서도 가격은 몇 배가 차이가 날 정도로 천차만별이다. 그러면 아파트 가격을 결정짓는 요소가 당연히 중요해질 수밖에 없는데 여기에는 단지 규모, 브랜드, 새아파트(입주 시기), 교통, 편의시설, 교육, 용적률, 입지, 조경, 주변 개발 재료 등 수십 가지도 넘는다. 이들 요인들을 간단히 줄이면 크게 ‘교통’, ‘교육’, ‘환경’이라는 전통적인 요인으로 정리할 수가 있다. 이 3요소의 특징은 무엇이며 시대에 따라 어떻게 그 중요성이 변해 왔는가를 살펴보자.



(1) 교육



집값을 결정짓는 요소 중 가장 기본적인 것이 바로 ‘교육’(공교육보다는 학원 등 사교육)이다. 이는 요즘같이 경제가 어려운 상황에서도 그 위력을 톡톡히 발휘하고 있는데, 보통 주머니 사정이 좋지 않으면 사람들은 먹는 것과 입는 것부터 줄이게 된다. 그러다가 자녀가 있는 가정에서 최후까지 줄이지 않는 항목이 바로 교육 관련 지출이다. 이런 사실을 학원들이 먼저 알아서인지 우리나라 국민들의 높은 교육열 덕분에 매년 학원비는 물가상승률을 비웃기라도 하듯이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다.



우리나라에서 대표적인 교육 비교 우위 지역을 꼽으라면 강남을 필두로 서울에서는 목동, 중계동, 경기도에서는 일산, 분당, 평촌 등을 들 수가 있고, 지방도 예외가 아니어서 학원가가 잘 형성이 되어 있는 대전 서구 둔산동, 대구 수성구, 부산은 해운대구 등은 모두 지역 내에서 집값이 상대적으로 비싼 공통점을 갖고 있다.



아직도 비평준화 지역에서는 일반고 중 명문고가 일부 있긴 하지만 평준화 이후 예전 명문고 바톤을 민사고, 영재고, 국제고, 외고, 과학고 등 특목고가 물려 받은지 오래이다. 그래서 예전과 달리 요즘 학군이라면 고등학교보다 ‘중학교’ 학군이 훨씬 더 중요하고(유명 특목고를 몇 명 보냈느냐), 특목고 대비 유명 학원은 호황을 누리고 있는 실정이다.



(2) 교통



직장이나 사업장까지 대중교통이나 자동차를 이용해 편하게, 빨리 갈수 있는가 하는 ‘교통’ 역시 중요한 요소이다. 하지만 그 중요성은 갈수록 조금씩 약해지고 있는 실정인데, 왜냐하면 현재 교통 여건이 불편한 지역이라도 대부분 교통 여건은 향후 개선이 되기 때문에 보완이 되는 특징을 갖고 있기 때문이다. 반면 ‘교육’이나 ‘환경’적인 요인은 대부분 한번 형성이 되면 잘 변하지 않는 특성이 있다.



교통 요인은 지역에 따라, 평수에 따라 그 중요성의 정도가 차이가 많은데, 서울의 경우 대부분의 지역의 지하철 한 개 노선 정도는 연결되어 있기 때문에 중요성이 상대적으로 낮은 편이지만 신도시는 이보다 중요성이 크고, 그 외의 지역은 상당히 중요한 요인이다. 왜냐하면 이들 지역은 아직 지하철이 없는 경우가 많아 자동차나 버스를 타고 서울로 출퇴근하는 사람들이 많기 때문이다.



또한 교통 요인은 소형 아파트에 사는 사람일수록 더 큰 영향을 미치게 된다. 왜냐하면 이들은 대개 대중교통을 이용해 출퇴근하기 때문이다. 특히 요즘과 같은 고유가 시대에는 중소형 주택 수요자의 경우 예전보다 대중교통 여건이 더 중요해진다. 반면에 중대형으로 갈수록 자동차를 이용해 출퇴근하는 사람이 많기 때문에, 상대적으로 중요성이 다소 떨어진다.



(3) 환경



‘교육’, 교통‘, ’환경‘의 3요소 중에서 갈수록 그 중요성이 커지고 있는 것이 바로 ’환경‘적인 요인이다. 수도권의 경우 갈수록 인구가 늘어 대기 오염이 심해지고, 주거 환경이 오히려 예전에 비해 열악해지는 추세에 있기 때문에 환경적인 우위를 가지는 지역이나 아파트는 상대적인 혜택을 보게 된다. 특히 환경적인 요인은 집값이 비싼 곳일수록, 소형보다는 중대형 단지일수록 더 중요한 요소이다.



대표적인 환경 요인을 꼽자면 집 앞에 대형 공원이 있으면 최고인데 전망도 좋을 뿐만 아니라 매일매일 내 집 앞마당처럼 이용할 수가 있기 때문이다. 다음으로 멀리 있더라도 집에서 강, 공원, 산 등이 보여도 좋다. 사는 이에게 보는 줄거움을 주기 때문이다. 하다못해 단지 내에서도 앞 동 뒤통수만 보이는 것 보다는 맨 앞 동이 뒷동에 비해 막히는 것이 적고, 개방감이 있어 선호도가 높아지고 있는 추세이다.



내 집 마련이든 투자든 지역이나 평수에 따라, 집값을 결정짓는 이 3가지 요소들을 잘 고려한다면 좋은 선택을 하는데 충분한 지침이 되리라고 생각한다.



글쓴이 : 노용환 (노용환 재테크연구소 소장)



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