★규제 완화의 신호탄과 매매의 마술★
썰렁할 때 매수하고 북적거릴 때 매도하라
● 부동산 뱅크/천만명 부동산의 꿈 애우 여러분 잘 지내셨지요?
최근 몇 달 동안 언론의 도마에 오른 규제 중심의 부동산 정책이 8.21 부동산 대책을 출발점으로
거래의 숨통을 터 놓기 시작하였습니다.
● 많은 분들이 8.21 부동산 대책에 대하여 극심한 침체의 늪에서 허덕이는 부동산 시장을 제대로
파악하지 못한 졸속 정책이라고 혹평하고 있지만 일단 MB 정부가 규제 완화의 첫 단추를 뀄다는
점에서 높이 평가할 수 있습니다.
● 그 동안 정부는 부동산에 대한 여론 동향을 살피기 위하여 양도세. 종부세. 대출 규제 완화.
재건축 규제 완화. 전매 제한 완화. 실거주 폐지. 미분양 대책 등에 대하여 언론 플레이를 펼친 바 있습니다.
● 8.21 대책은 평준화만을 외치는 야당과 시민 단체의 반발을 염두한 임시 방편의 정책이며,
MB 정부가 소신 있게 시장 중심의 규제 완화를 펼치기에는 턱 없이 부족한 지지율 약세가
고스란히 반영이 된 알맹이 없는 정책이라 할 수 있습니다.
● 그렇지만 부동산 규제를 풀기 위한 의지가 담겨 있다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있으며
부동산 거래가 올스톱 되고 미분양이 늘어나는 현실을 감안하면 앞으로 수차례에 걸쳐서 좀 더
현실성 있으며 강도 높은 규제 완화 정책을 펼칠 것으로 전망이 됩니다.
● 노무현 정부와 좌파 세력의 상류층에 대한 컴플렉스의 결정판은 규제 중심의 정책입니다.
규제 중심의 정책은 규제로부터 자유로운 1-4억 주택을 폭등하게 함으로써 수도권 50%의
서민과 중산층 자녀들의 내집 마련 의지를 완전히 꺾어 버린 점에서 대실패라고 할만 합니다.
● 일부 정당과 시민 단체들은 아직도 이 점을 깨닫지 못하고 노무현 정부가 쇄뇌 시켜온 규제
중심의 부동산 정책을 선호하고 있는데, 부자들의 돈을 강제로 뺏어서 지자체에 쏟아 붓는
좌파 정책이 아직도 이어지고 있습니다.
● 과연 규제 완화를 하면 모든 부동산이 끝없이 상승할까요?
하락 폭이 크거나 시장 원리의 평가를 제대로 받지 못한 명품 아파트들은 눈에 띄게 상승하겠지만
지나치게 폭등한 대부분의 중소형 주택은 오히려 하락할 것입니다.
이른바 지나치게 일그러진 부동산 시세가 제 자리를 찾는 과정에서 상승과 하락이 동시에
이루어질 것이며, 거래의 활성화와 미분양의 해소에 도움이 되어 그에 따른 세수는 늘고, 건설사의
부도율은 현저하게 줄어 들 것입니다.
● 일부 정당과 시민 단체는 규제 완화가 일부 지역의 아파트를 폭등시켜서 부동산 투기를 불러
일으킨다고 하는데 그들이 주장해 온 규제 완화가 2007-2008년 두 해 동안 강북권과
상당 지역의 소외 지역 서민 아파트를 폭등시킨 점에 대해서는 전혀 모르고 있습니다.
● 20%의 상류층을 때려 잡으려다가 50%가 넘는 서민 아파트를 폭등시킨 지금의 부동산 정책은
빨리 개선하지 않으면 결국 언젠가는 상류층 아파트의 폭등과 서민층 아파트의 폭락을 가져 올 수밖에 없습니다.
왜곡된 반시장의 결말은 항상 비참합니다.
● 공산주의 국가가 100년을 넘기지 못하고 자멸한 원인은 모든 정책을 규제 중심으로 전개하다가
결과적으로 하향 평준화에 따른 지독한 궁핍 그리고 그들이 그렇게 증오해 온 자본주의의 상류층보다 공산당만 포식하는 아이러니한 결과를 초래했기 때문입니다.
●서민들을 지상 낙원으로 이끌 것처럼 떠들던 공산당들은 스스로의 배만 살찌웠을뿐 지독한
가난을 해결하지 못했습니다.
마찬가지로 서민들을 위한답시고 지금의 왜곡된 부동산 정책을 지지하는 일부 사람들은 결국은
일부 저가 아파트를 폭등시켜 무주택 서민과 자녀의 내집 마련을 도와 주려는 중산층의
매수 의지를 꺾어 버린 비참한 결과를 초래했다고 할 수 있지요.
●MB 정부가 전향적인 규제 완화를 펼쳐야 하는 이유는 첫째, 특정 지역의 보금자리를 살찌우는 것이 아니라 다주택 자들의 숨통을 열어 줌으로써 일반 서민들이 부담 없이 내집마련을 할 수 있는
토대를 마련하기 위함입니다.
●또한 둘째로 규제 중심의 정책으로 금이 은이 되고 은이 금이 되는 왜곡된
시장 흐름이 제자리를 찾는 과정에서 폭등한 서민 아파트의 폭락과 폭락한 고가 아파트의 폭등으로
부동산 시장이 혼란에 빠질 것이 자명하기 때문입니다.
●8.21 부동산 정책의 골격은 전매제한을 5-10년에서 1-7년으로 단축한 점과 재건축에 대한 층고 완화, 신도시 추가로 공급 확대, 지방 미분양 해소에 따른 건설사 부양 정책으로 정리할 수
있습니다.
●앞으로 시장 흐름에 순행하는 실질적인 규제 완화 즉, 대출. 양도세, 종부세, 1가구 다주택.
실거주 문제 등이 시간차를 두고 전개될 것으로 보이며 그러한 일련의 과정이 단기간에는 침체에 빠져 있는 지역의 아파트 폭등을 가져 올 수도 있겠지만 중장기적으로 거래 활성화를 일으켜 부동산 가치가 제자리를 찾는 계기가 될 것입니다.
●정부의 부동산 정책은 충격을 완화하기 위하여 언론 플레이를 병행하면서 지속적이고도 점진적인 규제 완화로 이어질 것이며 그 속도와 범위는 부동산 상황과 MB 정부의 실정이 마무리 되어
지지율 상승에 따라 조절될 것입니다.
즉 8.21 대책 하나가 아니라 수차례의 발표를 통하여 정상적인 방향으로 규제 완화가 이어질 것으로
판단이 되며, 만일 노무현 정부의 왜곡 정책을 이어간다면 MB 정부는 심각한 금융 위기에 직면할 것입니다.
●이 시점에서 부동산에 관심을 가지고 있는 여러분들이 해야할 일을 20가지로 정리해
드리겠습니다.
●첫째, 2년 이상 많이 하락하였거나 오르지 않은 주택을 보유하신 분들은 하락 자체가 가장 큰
호재이니까 상승 시기까지 끌고 가시는 것이 좋습니다.
●둘째 최근 2년 이내에 많이 오른 주택을 소유하신 분들은 폭등 자체가 가장 큰 악재이니까
더 상승할 것이라는 기대감을 버리고 매도하시는 것이 좋습니다.
●셋째, 노무현 정부의 규제는 점진적으로 완화될 것이 분명하기 때문에 규제로 인하여
손실을 본 버블7 지역과 대형 평형, 그리고 2년 전에 6억 이상의 고가 주택를 소유하신 분들은
상승시기까지 기다리시기 바랍니다.
●넷째, 노무현 정부의 규제 완화에 따른 반사 이익으로 많이 오른 서울 대부분 지역과, 의정부 등
북부권 기타 소형 아파트 특히 빌라나 다세대 주택은 하루라도 빨리 매도하는 것이 현명합니다.
●다섯째, 재개발. 재건축 대상 주택의 경우 2년 이내에 50% 이상 오른 곳과 최근 많이 오르다가
정체 혹은 하락을 하고 있는 곳은 지금이라도 매도 하는 것이 시세 차익을 거두는 길입니다.
●여섯째, 재개발, 재건축 대상 주택의 경우 2년 이내에 하락하였거나 10-20%의 미미한 상승에
그친 주택은 상승기까지 기다리시되 개발 호재가 확정이 될 때까지 기다리기 보다는 상승기에
접어들 경우에 매도하시는 것이 좋습니다.
●일곱째, 매수한지 1년 이내에 크게 오른 주택은 비과세까지 기다리기 보다는 양도세를 많이 내더라도 바로 매도하는 것이 현명하며 그 돈으로 하락한 지역의 급매를 잡기를 권합니다.
●여덟째, 2년 이내에 보유한 주택이 급매 기준으로 1.5억 하락한 주택 보유자는 수익률이 2.5억 기대 되는 곳으로 갈아타더라도 득이 없기 때문에 하락한 지역 주택 보유자는 갈아타기를 삼가하는 것이 좋습니다.
●아홉째, 2년 이내에 보유한 주택이 1.5억 상승한 주택 보유자는 2.5억 상승한 이웃 아파트로 갈아탈 경우 매우 큰 손실을 볼 수 있으니까 매도 후에 하락한 지역으로 접근하셔야 합니다.
●열째, 1가구 1주택자의 경우 크게 상승을 하였다면 매도하고 하락한 지역의 급매를 매수를
우선으로 유망 지역 미분양을 차선으로 접근하시는 것이 현명합니다.
●열한번째, 1가구 1주택자의 경우 크게 하락을 하였다면 매도를 삼가하시고 미분양 우선으로
분양을 차선으로 접근하시는 것이 현명합니다.
●열두번째, 무주택자의 경우 지금이야말로 많이 하락한 지역의 급매를 매수할 절호의 기회이며,
매수 후 1년 이내에 오르면 매도를 생각하고, 그 이후에 오르면 3년차인 비과세까지 기다리시기
바랍니다.
돈이 부족한 분은 조건이 좋은 미분양 매수를 차선으로 고려하시기 바랍니다.
●열세번째, 1가구 다주택자는 다주택 규제 완화가 매도 타이밍이 아니라 상승기가 매도
타이밍이기 때문에 많이 오른 지역은 반드시 하나 이상 매도하셔야 하며, 많이 하락한 지역은 상승시기까지
기다리셔야 합니다.
●열네번째, 특별한 상황이 아니라면 저지선(주택 매수 평균가)이 낮아 폭락할 위험성이 높은
기존 주택보다는 분양가 자체가 저지선인 미분양을 매수하는 것이 시세 차익이 가장 높습니다.
●열다섯번째, 분양가 대비 많이 오른 주택은 피하는 것이 좋으며 분양가 대비 오르지 않은
주택은 탄력을 받을 가능성이 크기 때문에 정상적인 상황의 경우 매수를 추천합니다.
●열여섯번째 막 입주한 분양권의 경우 여건이 좋다는 전제하에 분양가보다 50% 이상 상승한
주택은 매수해서는 안 되며, 30% 이내의 상승에 머문 주택은 매수할 경우 시세 차익이 높습니다.
●열일곱번째, 입주한 주택의 경우 분양가 대비 60% 이상 상승한 주택은 등기 후 매도를
해도 좋은 방법이며, 40% 미만의 상승에 머문 경우는 오를 때까지 기다리는 것이 좋습니다.
●열여덟번째, 재개발, 재건축은 무조건 조합원 분양때까지 기다릴 것이 아니라 비과세 혹은
단기 폭등의 경우 매도하는 것이 훨씬 좋습니다.
●열아홉번째, 유망 지역 분양을 받고 싶어도 통장이 없거나 가점이 낮다고 포기하지 말고 분양 시점부터 분양 현장에 가서 계약 해지분 혹은 직원 매물 등을 덤을 주고 얼마든지 매수할 수 있기 때문에 적극성을 발휘해야 합니다.
●스무번째, 개미들이 썰렁한 상태가 최적의 매수 타이밍이며 개미들이 북적 거리는 상태가 최적의
매도 타이밍입니다.
●지금까지 정부 정책과 그에 따른 향후 전망 그리고 현 상황에서 가장 중요한 매매 전략을
소개해 드렸습니다.
●부자가 되고 싶은 분들께 이 말은 꼭 전하고 싶습니다.
보통 사람들은 개미들이 북적거리는 시점에서 불안감에 휩슬려 매수를 하고 개미들이 없는 썰렁한 상황에서 두려움을 참지 못하고 매도를 하지만, 부자들은 개미들이 북적거리는 시점에서 과욕을 버리고 매도를 하고 개미들이 없는 썰렁한 상황에서 용기를 내서 과감하게 매수를 합니다.
●부동산은 오를 경우 온갖 호재의 유혹을 이겨 내고 매도를 할 줄 알아야 하며, 갖가지 유언비어로
만신창이가 된 주택을 보유할 줄 아는 인내심이 필요합니다.
여러분 모두 건강하게 지내십시오
감사합니다.
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등록일 2008/08/28 | 조회 6053 
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