부동산 정보포털에서 거래포털로!

★ 매도하기 전에는 울고 웃지 마라 ★


부동산 뱅크/천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.
소형 폭등으로 매수할 아파트가 없다고 아우성인 무주택 서민들과 꼭지에 매수하여 밤잠을 설친다는 분들의 절규를 들으면서 결정적인 조언을 드리고자 펜을 들었습니다.
부동산도 사람의 생활 속에서 이루어지는 일련의 과정이기 때문에 상황에 따라서 희비가 수시로
교차되는 무수한 변화를 수반하게 됩니다.
최근 3년간 부동산 시장은 수많은 변화를 겪으면서 그 변화 위에 또 다른 변화가 지속이 되고
있습니다.

부동산에 관심이 있는 대부분의 사람들의 꿈은 부자가 되는 길입니다.
부자의 개념은 개개인에 따라서 다르겠지만 부동산을 재테크의 시각으로 접근하는 분들은
자신의 보따리에 부자라는 금은보화를 가득 담기 위하여 불철주야 실전 내공을 쌓기 위해 노력하고
있습니다.

부동산에서 필수적으로 겪어야 할 3가지 과정은 매수. 보유. 매도입니다.
자신의 자본금과 수입. 저축. 대출. 전세 활용 등을 통하여 자신에게 맞는 유망한 부동산을
매수하는 일은 향후 미래 가치를 결정 짓는 중요한 과정입니다.

매수자는 매수 이후에 부동산 시장 흐름. 정부 정책. 개인 상황. 대중 심리. 세금. 미래 호재
및 악재 등 여러 조건이 빚어 내는 상승과 하락을 체험하면서 수많은 갈등을 되풀이 하는 보유
과정을 겪게 됩니다.

보유의 터널을 겪은 분들은 투자 수익률. 갈아타기. 등기 및 비과세 여부. 개인 사정. 기회 비용
등의 여러 요인들을 저울질 하며 매도 타이밍을 결정 짓습니다.

위의 세 분야는 부동산을 보유한 분이라면 누구나 겪게 되는 일련의 과정이며 개인의 역량과
지인의 조언을 바탕으로 천차만별의 매수-보유-매도의 기술을 발휘하게 됩니다.
이러한 일련의 부동산 진행 과정은 부동산이라는 복잡한 본질만큼이나 십인십색의 다양한 결과를
야기하게 됩니다.

그렇다면 매수-보유-매도 중에서 어느 과정이 가장 중요할까요?
모두 최상의 기술을 발휘해야 수익률 창출이 극대화 될 것이라는데는 여지가 없지만 꼭 하나만
선택하라면 단연코 매도 과정입니다.

매수를 잘못했다고 판단이 된다면 지체 없이 부분적인 손실을 감수하더라도 매도를 해야 하며
보유의 의미가 없다고 판단이 되면 긴 시간을 낭비할 필요 없이 매도해야 합니다.
또한 비과세 요건을 충족한 상황에서 큰 폭의 시세 차익을 거두었다면 절제의 미덕을 발휘해서
매도하는 것이 좋고, 기존 아파트를 지니고 있는 상황일지라도 향후에 매도후에 갈아타기를
염두하여 투자성이 높은 분양. 미분양을 매수해야 합니다.

반대로 비과세 요건을 충족하였거나 비과세가 임박한 아파트가 큰 폭의 조정을 보이고 있다면
절대로 매도해서는 안 되며 상승흐름을 탈 때까지 기다릴 필요가 있습니다.

매도를 하기 전에는 그 누구도 재테크로 성공 혹은 실패했다고 장담할 수 없으며, 다만 불완전한
자산 보유의 일부로 해석하는 것이 온당합니다.

매도의 중요성을 강조하기 위해서 천차만별의 양상을 띄고 있는 매수 상황을 기술하고 그에
합당한 해결 방안을 단답형 형태로 명쾌하게 제시할테니까 유용한 정보로 활용하시기를 바랍니다.

질문1. 10년 이상 분당 아파트 32평을 보유하고 있는데 최근 떨어져서 걱정입니다.
그래도 시세 차익을 많이 남겼으니까 매도해야 하나요?

답변1. 경제적으로 심각한 상황이 아니라면 급매 기준 최고가 대비 1.5억 하락한 분당 아파트를
매도해서는 안 되며 정부의 규제 완화가 현실화 되거나 상승 흐름으로 전환이 되는 시점까지
기다려 매도하시기 바랍니다.
반드시 상승기는 돌아오며, 유의할 점은 지금 급매보다 1.5억 이상 올랐다면 매도하는 것이 좋으며
그 시점에 더 많이 오른 다른 곳을 잡게 되면 오히려 손실을 볼 수 있으니까 비수기인 지금
주택으로 간주하지 않은 분양. 미분양을 미리 잡아야 합니다.
보유 아파트를 분양. 미분양 아파트 입주시기까지 기다리지 말고 상승기에 매도한 후 현금 보유한상황하에서 자연스럽게 갈아타기 하는 것이 좋습니다.

질문2. 노원구 아파트 25평을 7년째 보유하고 있는데 오랫동안 오르지 않다가 최근 1년 동안
두 배 이상 상승하였습니다. 앞으로 호재가 많아서 더 갈 것 같은데 기다릴까요. 아니면 매도해야 하나요?

답변2. 장기간 고통을 겪다가 최근 폭등으로 고민이 말끔히 해결이 된 상황입니다.
정상적인 상황이라면 기회비용 측면에서 매도하는 것이 정석입니다. 시간이 흐른다고 더 올라간다는 보장이 없으며 단기 폭등한 아파트는 필연적으로 조정을 겪게 되며 설령 조금 더 오르더라도
30% 이상 하락한 지역의 급매나 분양. 미분양으로 갈아타는 것보다 수익률이 낮을 가능성이
높습니다.
다만 매도 후에 현 금을 무작정 보유할 생각이라면 조정 후에 다시 더 오를 수 있기 때문에 보유하는 것이 현명합니다.
하지만 매도 후에 저평가 급매 혹은 유망지역 분양. 미분양 등을 매수할 것을 권합니다.
단기 폭등한 아파트의 경우 호재가 이미 시세에 반영이 된 경우가 많기 때문에 지엽적인 부분에 연연해서는 안 됩니다.

질문3. 2006년 3월에 일산 호수공원 인근의 아파트 40평대를 매수하여 100% 시세 차익을 거두다가
최근 큰 폭의 하락을 하여 60% 정도 이익을 남겼는데 비과세 요건이 충족이 되면 매도해야 할까요?

답변3. 최근 1.2기 신도시와 수도권 남부의 급매가 최고가 대비 30% 하락한 선에서 나오고 있습니다. 엄밀하게 말하면 조정을 1년 6개월 정도 하였다고는 하지만 2006년 단기 폭등한 것도 사실이라서 최근 하락은 필연적인 과정입니다.
하지만 여타 소외 지역의 상승과 일산 지역의 하락을 감안하면 이 시점에서 오히려 투자성이 높으니까 지금 매도하거나 단순히 비과세 요건(보유 3년. 실거주 2년)을 채웠다고 해서 매도해서는
안 되며 예전 시세 전후로 회복하거나 상승 흐름으로 전환이 될 때까지 보유 하는 것이 현명합니다.
비과세는 세금 혜택이 크기 때문에 섣불리 갈아타면 안 되며 1년 이상이 걸리더라도 상승기까지
보유하는 것이 현명합니다.
그 대신 최근 비수기 지역의 50평대 유망 미분양. 분양을 미리 매수하여 상승시기에 갈아 타는 것이
좋습니다.

질문4. 2006년 12월에 용인 아파트 30평대를 꼭지에 잡았습니다.
대출을 2.5억이나 받은 상황이며 저축도 못하고 매수 가격보다 1.5억 하락한 급매가 나오고 있어서 잠도 안 오고 미칠 지경입니다. 어떻게 해야 하나요?

답변4. 부동산을 매수할 경우는 분위기에 현혹이 되어 고점 아파트를 잡아서는 안 됩니다.
이미 매수 타이밍을 잘못 잡아서 손실이 큰데다가 설상가상으로 대출이 많은 상황인데 이 경우
가장 중요한 것은 불안 심리를 이겨 내는 일입니다.
상식선에서 답변을 드리면 1년 이내에 반등할 가능성이 훨씬 높기 때문에 길게 잡아서 1년 정도는
보유할 것을 권합니다.
왜냐하면 지금 매도하면 금융비용 포함하여 2억이상 손해를 보게 됩니다.
설령 1년 안에 오르지 않더라도 앞으로 1년동안 들어갈 2.5억에 대한 대출이자 1천 8백 정도 추가 손실이 발생하지만 상승할 경우 전고점을 돌파하여 지금 급매보다 1.5-2억 정도 상승 가능성이 높으므로 대출 이자보다 거의 10배에 가까운 수익률이 예견이 되는데다가 하락보다는 오를 가능성이
훨씬 높다고 진단하기 때문에 보유할 필요가 있습니다.
확률적으로 경제 위기 가능성이 낮은데 그것까지 감안하여 매도한다면 역으로 확률이 높은
상승 시점에 매도하지 못한 것을 대성통곡할 것입니다.
불안해 하지 마시고 일단 1년 정도 기다리시고 잊으십시오.
아파트 추가 하락보다 승승 가능성이 훨씬 높습니다.

질문5. 3년 전에 서울 구로구 25평대 아파트를 잡았는데 두 배 이상 상승하였습니다.
문제는 실거주를 하지 않아서 양도세가 많이 나온다는 점인데, 지금이라도 실거주 해야 하나요.
아니면 많이 벌었으니까 매도해야 하나요? 대출은 1억 정도 있습니다만.

답변5. 정상적으로 실거주를 한 경우라면 조정에 들어가기 전에 매도하고 큰 폭의 조정을 보이는
지역의 아파트를 급매로 잡거나 분양. 미분양으로 갈아타야 하는데, 실거주 요건을 충족하지 않아서 기회비용상 보유하시는 것이 정답입니다.
하루라도 빨리 실거주를 하시고, 실거주를 하지 않았기 때문에 단기 폭등에 따른 부분적인 하락을
감수해야 하며 다음 상승으로 추정이 되는 2년 후에 가격 상승 여부를 저울질 하면서 매도하셔야 합니다.
대신 지금 여유 자금이 있으면 대출을 일으켜서 분양.미분양을 잡기를 바랍니다.

질문6. 자본금 1.5억의 무주택자입니다. 연봉 4천 정도이며 대출 1-2억 정도 받아서 아파트를
매수하려고 하는데 너무 많이 올라서 갈 곳이 없습니다. 도와 주셔요.

답변6. 최근 부동산 시장이 침체라고는 하지만 엄밀하게 말하면 서울과 일부 지역의 중소형 아파트
및 빌라가 폭등한 상황입니다.
50% 정도에 이르는 수도권 무주택 서민들 그 중에서도 자본금이 적은 무주택자들은 2007-2008년이
최악의 해입니다.
서울은 재개발. 재건축.뉴타운.촉진지구 등으로 폭등하지 않은 곳을 찾아 보기 힘들고 그나마 하락하여 유망하다고 판단이 되는 강남 4구 즉 강남.강동.송파.서초구의 중소형은 하락하지 않거나 가격이 비싸서 1.5억 자본금으로 대출을 일으켜 수익률을 거둘 지역을 찾기 힘듭니다.
지금은 50% 이상 폭등한 서울의 주택을 매수할 경우 오를수도 있지만 손실을 볼 가능성도
매우 높기 때문에 무주택 신분으로 기다리시는 것이 유리합니다.
이미 매수타이밍을 놓쳤습니다.
꼭 매수를 하겠다 면 최근 3년-2년동안 오름폭이 20% 미만인 지역 즉 실거주가 필요한 서울보다는 수도권 인천 일부. 부천. 용인. 수원. 남양주. 파주. 동탄.화성. 오산.평택. 안성. 천안. 아산 등의 대단지 30평대-20평대 급매를 추천하며 수익률 창출이 이어질 것입니다.
또한 분양가가 부담이 되더라도 수도권의 3-4억선의 분양.미분양을 매수한다면 저지선이 좋기 때문에 수익률을 높일 수 있습니다. 언급한 지역 위주로 찾아 보시되 반드시 20% 미만 상승한 곳으로 국한 하시고 빌라 등은 피하시기 바랍니다.

질문7. 자본금 1억으로 대출 1억을 일으켜 인천 20평대 아파트를 매수했는데 알고 보니까 최근
2년간 100%이상 상승했습니다. 투자 가치가 있을지요, 제 판단으로는 아시안게임. 재개발, 인천의
신도시로 인한 입지 상승. 더블 역세권 호재가 있어서 좋아 보이는데요.

답변7. 아파트와 선생님 여건에 따라서 가변성은 존재하지만 단기간 100% 이상 오른 아파트는
각종 호재가 상당부분 반영이 되었다고 보시면 되기 때문에 호재에 급급하는 것은 바람직하지 않습니다.
부동산은 흐름이 중요하기 때문에 단기간 100% 폭등한 아파트나 빌라는 매수해서는 안 되며
매수한지 6개월 이내라면 매도를 권합니다.
손해볼 수도 있겠지만 기회비용을 감안하면 오히려 매도를 하고 저평가 아파트나 비수기 비역 급매
혹은 미분양.분양으로 갈아타는 것이 수익률면에서 좋을 가능성이 큽니다.
잘못 매수했다고 생각이 되면 손실을 보더라도 바로 되파는 것이 최선이며 무작정 무주택으로 남기보다는 전문가의 중복 조언을 바탕으로 유망 아파트를 매수하는 것이 효율적입니다.

질문8. 8억까지 오르던 목동의 신시가지 아파트 27평을 7억에 싸게 잡았다고 생각했는데 최근 급매를 보니까 6억 아래까지 떨어져서 미칠 지경입니다.
매수한지 1년 정도밖에 안 되는데 그냥 팔자니 이것저것 따져서 1.5억 손실을 보고 잡고 가자니
대출 이자만 자꾸 쌓이고 어떻게 하면 좋아요. 밥맛도 없고 잠도 안오고 숨이 막혀요. 살려주세요.

답변8. 최근 정부의 재건축 규제완화. 전매제한 부분 완화 가능성이 거론이 되고 있습니다.
목동에 대해서는 전문가들의 의견이 분분하지만 저는 약간 긍정적으로 봅니다.
강남과 용산의 실거리가 멀고 재건축시 용적률 부족이라는 단점은 존재하지만 강서구의 폭등.
구로구. 금천구의 폭등. 버블7 지역의 동시 조정이라는 측면에서 볼 때 목동 아파트가 상당히
싸게 보입니다.
부동산은 상승과 하락이 교차되는데 목동은 매우 큰 폭의 하락 자체가 대형 호재입니다.
선생님은 일단 꼭지와 급매의 중간선에서 매수했기 때문에 그렇게 잠을 못 이룰 정도로 고민할 필요가 없습니다.
이제는 오르는 일만 남았으니까 최소 1년은 기다리시고 그 이전에 예전 최고가 시세 전후의 회복
가능성이 높다고 보니까 그 시점에 비과세 여부를 따져서 매도하거나 비과세가 남았다면 다음 최고점 시세까지 기다리실 필요가 있습니다.
비과세 6개월 전에 상승하면 미리 계약하고 잔금을 비과세에 맞추는 일도 병행하십시오.
매도 타이밍이 중요합니다.

질문9. 강남 재건축 아파트 30평대 7년째 보유하고 있으며, 남양주 덕소 아파트 4년째 보유
40평대 분양 받고 팔지 못해서 2주택자입니다.
모두 비과세 시점이긴 한데 2주택이라서 정부의 규제 완화만 기다리고 있습니다.
계속 끌고 가야 합니까? 요즘 두 곳 모두 하락했습니다.
시세 차익은 강남 6억 덕소 3억입니다.

답변9. 2주택 및 다주택자의 경우 공통적인 답변이 될 것 같습니다.
보유 아파트와 시세 차익. 대출에 따라서 차이는 있지만 정답은 폭등시에 시세 차익이 적은
덕소 아파트 매도와 1주택 조건하에서 강남 재건축 폭등시 바로 매도를 권합니다.
다만 강남 재건축은 규제 완화 정도와 재건축 추진 과정 등을 따져 본 후에 매도할 지 혹은 끌고 갈 지를 판단해야 하는데 폭등이라는 조건으로 매도 하는 것이 기회 비용상 좋다고 봅니다.
또는 어차피 중과세를 피할 수 없는 상황이니까 지금 덕소를 매도하고 유밍지역 분양. 미분양 50평대 이상을 매수 하시는 것도 아주 좋은 방법입니다.
명심할 점은 다주택자의 경우 규제 완화를 기다려 끝까지 끌고 가는 것은 옳은 해법이 아니며
당장 수익률이 적은 아파트를 매도하고 그 자본금으로 분양.미분양을 매수하거나 폭등시에 하나
혹은 두 개를 순차적으로 매도해야 한다는 접입니다.
다주택의 단점은 돈이 되지 않은 아파트를 세금 많이 내면서 끌고 간다는 점과 유망지역 분양. 미분양 매수를 하지 못하는 경우가 많다는 점입니다.
분양.미분양이 수익률 최고라는 사실을 기억하신다면 다주택은 정리하는 것이 좋습니다.

지금까지 실전에서 자주 상용이 되는 야러 조건을 매도 타이밍에 초점을 刮?기술하였습니다.
천차만별의 탉？상황하에서 그 어떤 경우일지라도 매도만 잘 하면 손실률을 줄이거나 수익률을
극대화 할 수 있으니까 매도 타이밍에 모든 역량을 집중해야 합니다.

유념할 점은 특정 지역을 폄하하거나 확대 해석하기 보다는 고점 매도 저점 매수라는 지극히
평범한 경제 원리를 적용한 것이며 세월이 흘러 입장이 바뀌면 반대의 상황이 도래한다는 점을
헤아려 주셨으면 합니다.

주택은 매도하기 전에는 돈이라고 할 수 없으니까 올랐다고 해서 웃을 필요도 없고 내렸다고 해서
울 필요도 없습니다.
매수부터 매도까지 기나긴 여정을 감안한다면 상승과 하락의 부침이 필연적으로 수반이 되기
때문에 바로 매수하자마자 폭등한다고 좋아할 필요도 없고 비과세까지 가까운 데 오르다가 폭락했다고 해서 슬퍼할 필요도 없습니다.
어차피 부동산의 마력은 단기 폭등이며 그 폭은 항상 겪는 일이지만 상상을 초월할 정도이니까
상승기까지 기다려 매도를 잘 하도록 하면 됩니다.

밤 잠 못 주무시는 분들 더 이상 고민하지 마시고 편안히 주무십시오.
감사합니다.
2008년 7월 16일 수요일 김종갑