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용인 상현힐스테이트의 분양이 임박했습니다.
수도권, 특히 용인의 많은 분들이 고분양가의 상현힐스테이트
청약에 대해 고민하고 계실 것이라 사료됩니다.
상현힐스테이트는 많은 사람들이 기다리던 소위 명품아파트임에 분명해 보이지만
여러 가지 측면을 고려해 보면 다분히 위험성도 내포하고 있는 상품입니다.
지난 6월에 "용인 상현힐스테이트 분양가에 대한 단상" 이라는 제목으로
글을 올린 적이 있는데 그때와 비슷한 논지의 글이 되겠습니다만,
분양가와 분양일정 등이 모두 확정된 지금, 부동산시장 상황을 감안한
나름대로의 청약가치를 좀더 깊이있게 언급해 보고자 합니다.
먼저 상현힐스테이트의 단점을 들추고자 함이 아님을 미리 밝히며,
상현힐스테이트 뿐만 아니라 동천래미안, 수지자이2차 등
용인 지역의 유망 분양아파트 청약에 관심있는 분들께도
부족한 저의 글이 참고가 되었으면 하는 마음입니다.
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용인 Big3 물량중 1번타자인 상현힐스테이트가 28일부터 1순위 청약을 받습니다.
건교부에서 기습적으로 9월 이후 분양공고를 내는 단지는 100% 청약가점제를
시행하기로 한 상황에서 상현힐스는 절묘하게 가점제를 피해 갔습니다.
이는 큰 의미를 갖습니다.
용인 Big3 물량의 대부분이 중대형으로, 사실상 대부분의 청약자가 1주택 이상의
유주택자일 것으로 예상되는 상황에서, 동천과 성복을 노리던 상당수의 청약대기자가
상현힐스 청약으로 몰릴 소지가 있기 때문입니다.
물론 지금처럼 동천과 성복이 가점제 대상이 되지 않았다 하더라도
상현힐스는 용인1순위에서 100% 마감될 것으로 예상됩니다만,
상현힐스의 청약경쟁률은 향후 2번타자인 수지자이2차, 3번타자인 동천래미안의
청약률에도 상당히 영향을 미칠 것이기 때문에 그 의미가 더 크다고 하겠습니다.
만약 상현힐스의 청약경쟁률이 상당히 높게 나와 잠잠해 있던 청약열기가 살아난다면
자금력 등의 이유로 뒷짐지고 있던 예비청약자들이 대거 성복과 동천 청약에
몰릴 소지가 있기 때문입니다.
제가 봐 온 용인은, 특히 용인에서도 가장 핵심지역인 수지는
투자자들의 '심리'가 많이 작용하는 시장입니다. *^^*


유감 1. 분양가

평당 평균분양가 1,549만원입니다. 여기에 주력인 48평을 기준으로 봤을 때
확장비용 2,000만, 옵션 1,500만, 취등록세 합하면 8억이 넘습니다.
실질적인 평당분양가는 1,600이 넘는 것입니다. 세대수가 적은 70,80평대는
평당 2,000 정도 하겠죠?
어떻습니까? 상현동 48평 8억...
올 초까지만 해도 많은 청약대기자들이 상현힐스 분양가를 1,300 전후로 예상했습니다.
만약 그렇게 분양했더라면 완전 로또였겠죠.
분명 상현힐스는 상당한 물건이 될 것은 분명해 보입니다만,
고분양가로 인해 당첨자가 가져갈 프리미엄이 많이 떨어졌습니다.
투자수익률이 그만큼 낮아졌다는 말이죠. 기반시설부담금이 평당 330만원이나 들어갔으니
건설업체에만 뭐라 할 일만은 아닌 것 같습니다.
(참고로 동천래미안은 평당 기반시설부담금이 560만원입니다. ㅡ.ㅡ;;)
8억이면 웬만한 서민들 꿈도 못꾸겠죠. 특히 20평대나 30평대 살다가
40,50평형대로 갈아타기 하시려는 분들 중 상당수가 맘고생좀 하실 것 같습니다.
실제로 제 주변에도 평당 1300 전후로 분양하면 청약하려고 했던 많은 분들이
예상 외의 고분양가에 고개를 절레절레 하고 있는 상황입니다.
사실 분양가 6억대라면 용인시민중 청약할만한 사람 수도 없이 많습니다.
현재 보유중인 30평형대가 4억~5억... 여기에 1,2억만 대출받으면 됩니다.
하지만 8억이라면 얘기가 틀려집니다. 기존에 일정량의 자산을 갖춘 상위층이라면 모를까
갈아타기를 시도하는 이들에게는 어려운 금액입니다. 아예 그정도의 대출도 안됩니다.
여기에서 많은 이들의 꿈이 좌절되었습니다.


유감 2. 입지

현대 측에서는 상현힐스가 들어설 부지를 상당히 고평가하는 것으로 보입니다.
단면만 보면 그렇습니다. 신분당선 역사와 500m 거리, 용인-서울간 고속도로
상현IC까지 차로 5분 거리, 광교신도시와 지근거리...
이정도면 수도권에서는 찾아보기 힘든 꽤 훌륭한 입지임에 분명해 보입니다.
하지만 상현힐스가 들어설 심곡마을은 현재 상현동에서도 가장 인프라가 열악하고
아파트 시세 또한 열세인 곳입니다. 중심상업지역까지 거리도 멀고 주변에
이렇다 할 도시기반시설이 전혀 없습니다.
물론 2014년경 신분당선 역사가 들어설 때 쯤이면 많이 달라지겠지만
솔직히 여타 인프라가 들어설 땅도 별로 없어 보입니다.
게다가 상현동에서도 가장 오래된 아파트들이 주변을 에워싸고 있는 것도
아쉬운 대목중 하나입니다. 아마도 성복동과 같은 고급커뮤니티를 형성하는 데에는
분명 한계가 있을 것 막？보입니다.
이는 향후 집값의 향방을 결정하는 가장 중요한 팩트가 될 것입니다.


유감 3. 단지 배치

용인 죽전 택지지구의 아파트가 지닌 중요한 가치중 하나가
대부분 정남향 일자형 배치라는 점입니다. 채광과 환기, 삶의 질 측면에서 그 중요성은
아무리 강조해도 지나침이 없습니다. 하루종일 볕이 잘 드는 밝은 집, 자연의 바람이
집안 구석구석을 통과하는 양면 통풍구조는 그 어떤 신평면도 당해내지 못하는
아파트웰빙의 첫째조건이라 할 수 있습니다.
때문에 어느 순간부터 정남향 일자형 배치는 명품 아파트의
중요한 조건 중 하나가 되었습니다.
하지만 아쉽게도 상현힐스는 그 조건을 충족하지 못했습니다.
타워형 아파트가 많이 배치되는 관계로 16개동의 방향이
썩 훌륭하게 나오지 못한 것으로 보입니다.
많은 실수요자가 원하는 38평형은 전량 동향인 것으로 알고 있습니다.
타워형 아파트에 대한 선호도가 점점 높아진다고는 하지만
정남향 아파트가 가진 장점을 앞지르기는 힘들다고 봅니다.
대한민국 최고가 아파트인 삼성아이파크의 치명적인 단점이
정남향의 가구가 단 한 가구도 없는 것이라는 말을 들었습니다.
광교산을 배경으로 정남향 명품아파트가 탄생할 뻔 했는데 매우 아쉽습니다.


유감 4. 비교열위(比較劣位)

상현힐스를 언급할 때 모든 언론이 용인분양 Big3를 언급합니다.
상현힐스, 동천래미안, 성복자이(수지2차자이 포함)가 그 주인공입니다.
상현힐스는 매우 훌륭한 아파트임에 분명하지만 입지, 주변커뮤니티, 지역내 인기도 등을
고려해 봤을 때 Big3중 3등을 벗어나기 힘든 형국입니다.
1등이 동천이냐 성복이냐에 대한 의견이 분분할 뿐 상현힐스가 동천래미안과
성복자이보다 낫다는 평은 찾아보기 힘듭니다.
판교와 최단거리라는 훌륭한 입지에 대한민국 주거문화의 이정표를 세우겠다는
동천래미안, 수년 전부터 용인 최고의 부촌으로 자리매김한 성복동의 터줏대감 자이...
분명 상현힐스는 이들보다 한 수 아래인 것으로 보입니다.
지금의 이 평가는 먼 훗날까지도 상현힐스의 멍에가 될 것입니다.
그리고 간과하기 쉬운 중요한 포인트 하나!
평당 1,200에 분양한다는(물론 이보다는 높겠지만) 광교신도시 중대형의 시세를
상현힐스가 능가하기는 불가능해 보입니다.
어쩌면 향후 광교신도시의 시세가 상현힐스의 목을 조이게 될 수도 있습니다.
동천래미안의 시세는 판교에 연동될 가능성이 높고
상현힐스의 시세는 광교에 연동될 가능성이 매우 높습니다.
동천래미안을 높게 평가할 수 밖에 없는 이유입니다.


유감 5. 시대를 잘못 타고난 명품

아마도 상현힐스는 상당한 작품성을 지닌 명품으로 지어질 것입니다.
유럽풍 외관과 고급화된 마감재, 차별화된 조경, 무엇하나 빠질 것이 없어 보입니다.
만약 이 아파트가 2006년 이전에 분양됐더라면 아마도 기록적인 청약경쟁률을
기록했을 수도 있습니다. 동천래미안은 더더욱 그랬을 것이구요.
그런데 지금은 어떤가요?
부동산시장이 차디차게 얼어 붙었습니다.
작년 말 숨가쁘게 올랐던 시세는 추석 전 시세까지 떨어진 곳이 수두룩합니다.
6억 이상 아파트에 대한 강도높은 DTI 규제로 수요자들의 구매력이 떨어졌습니다.
고분양가의 아파트는 강남에서도 미분양이 속출하고 있습니다.
그 어느 나라에서도 찾아보기 힘든 과도한 보유세 부과로 중대형 아파트에 대한 매력이
나날이 떨어지고 있습니다. 사실상 수도권 중대형 아파트에 대한 매매가 중단됐습니다.
당첨자들은 내 돈으로 집을 사면서도 국세청에 자금조달 계획서를 제출해야 합니다.
가장 중요한 점은 상현힐스 전매가 가능한 2010년 경이면 수도권에서 수많은
유망아파트가 줄줄이 공급된다는 점입니다.
청약 예정자들은 이 점을 똑바로 직시해야 합니다.
바로 인근 판교와 광교, 저 북쪽에 김포, 검단, 파주, 조금 더 있으면
송파와 동탄2신도시까지 거의 동시대에 저분양가의 2기신도시 아파트가 폭포처럼
입주를 하게 됩니다. 여기에 서울 뉴타운 신규아파트가 가세할 것이고
같은 수지지역 내에서도 분양가상한제의 영향을 받는 동일,동부,CJ,금호 등의
유망단지들이 줄줄이 공급될 예정에 있습니다.
이것이 무엇을 의미하는지, 부동산을 조금만 아시는 분들은 금방 눈치채실 겁니다.

지금 용인 수지 지역의 부동산 상황을 한번 볼까요?
죽전,성복,신봉 등 용인 수지 지역은 강남 출퇴근이 가능하면서도
쾌적한 환경을 갖춘 괜찮은 주거지역으로 인정받으면서
2000년 이후 일약 수도권 부동산시장의 스타로 부상했습니다.
그간 강남-판교,분당-수지,죽전,동백-수원-동탄으로 이어지는 경부선 주거벨트는
꾸준한 상승세를 이어가며 절대 실패하지 않는 유망지역으로 거론되어 왔습니다.
분명 얼마 전까지만 해도 그랬습니다. 하지만 이제 변수가 생겼습니다.
수요층이 없으면 절대 가격이 올라갈 수 없다는 진리를 돌이켜 봐야 합니다.
강남은 거래를 찾아볼 수 없는 침체상태에 연일 하락일로를 걷고 있으며
분당,평촌 등 1기신도시 역시 가격이 빠지고 있습니다.
용인,수원은 강남과 분당의 침체로 인해 수요층이 유입되지 못하고 있습니다.
거래침체는 수요감소로 이어지고 수요감소는 가격을 하향안정 시키게 됩니다.
그 단적인 증거로, 올해 들어 수도권 6억 초과 아파트의 수가 6천가구 감소했는데
그중 50%에 가까운 2천7백가구가 용인의 아파트라는 최근 뉴스를 들 수 있습니다.
이것이 현재 용인 수지가 처한 상황입니다.
강남과 분당의 매수세가 받쳐주지 못하고 그쪽의 고급 수요층이 유입되지 못하면
용인 수지 지역의 시세상승은 요원한 일입니다.
현재의 상황을 단기적인 비수기라고 볼 수도 있겠으나 가장 중요한 돈줄이
정부의 견고한 시스템으로 막혀있는 이 상황이 쉽게 반전될 것 같지는 않아 보입니다.
만약 상현힐스 전매가능시점인 2,3년 후에 분위기가 반전되어 부동산시장이
살아난다면 이야기가 달라 지겠지만, 그때는 위에서 언급한 것처럼 '공급폭탄'이라는
최대의 복병이 기다리고 있습니다.
이것이 상현힐스가 명품아파트임에는 분명하지만 3,4년 단기간의 시세차익을 노리고
접근할 투자성 상품은 아니라는 제 논지의 배경입니다.

입주시 프리미엄 100% 어쩌구 하는 이야기는 이제 지난 시대의 전설이 되었습니다.
대한민국 최고의 입주물량인 용산 씨티파크 정도가 겨우 100%에 근접하고 있습니다.
때문에 지난 몇년간 그러했던 것처럼 입주후 전매 등을 목적으로 과도한 대출을 받아
투자하는 행위는 자칫 큰 화를 불러올 수도 있습니다.
상현힐스가 그 가치를 제대로 인정받는 데에는 많은 시간이 필요할 것으로 보입니다.
그 시기는 아마도 판교와 광교의 물량이 모두 소진된 후, 신분당선이 개통된 후인
2014년 이후가 되지 않을까 조심스레 예견해 봅니다.
분양시점을 기준으로 짧게는 5년, 최소한 7,8년은 버틸 수 있는 분이 아니라면
청약에 신중, 또 신중을 가하시라는 이유가 여기에 있습니다.


결론.

청약여부를 결정할 때에는 세가지 요인을 꼭 체크해야 합니다.
1.입주시 예상되는 시장 상황, 2.호재, 3.예상되는 악재와 걸림돌이 그것입니다.
청약자 입장에서 중요한 순서는 1>3>2입니다.
가장 좋은 청약은 입주시 예상되는 부동산시장 상황(수급상황 등)을 잘 예측하고
호재와 악재 사이에 균형감각을 유지하여 자신만의 확신이 섰을 때
과감하게 표를 던지는 것입니다.
보통 호재는 100% 이상 오픈되어 있습니다.
하지만 걸림돌과 악재는 대개 감춰져 있으며 호재에 눈이 멀면
더욱 중요한 부분들을 놓치게 됩니다.

이래저래 상현힐스에 대해 유감스러운 부분을 언급해 보았지만
이는 지역주민이자 청약관심자 입장에서 본 안타까움의 표현이자
또다른 애정의 표현에 다름 아닙니다.
청약시기가 좋지 않고 기대치를 훨씬 상회하는 고분양가라는 단점을 지니고 있지만
상현힐스테이트는 분명 용인을 대표하는 명품아파트가 될 것을 의심치 않습니다.
단기간 내에는 어려울지 모르지만 언젠가는 그 값을 톡톡히 하리라 생각합니다.
자금력이 탄탄하고 오랫동안 청약을 준비해 오신 분들은 적극적으로 청약하시어
부디 좋은 결과 있으시기를 바랍니다.
다만, 지난 6~7년간의 부동산 폭등장은 당분간 대한민국에 찾아오기 힘들다는 점에서
과거의 잣대가 아닌 현재의 잣대로 청약시장을 바라볼 수 있는 지혜가 필요한 때임을
다시 한번 강조하고 싶습니다.
過猶不及. 과도한 욕심을 버리고 철저히 자신의 처지에 맞는,
실수요자 위주의 청약이 이뤄졌으면 하는 바람입니다.

이 글 읽으시는 모든 분들의 가정에 행복이 깃드시기를 기원합니다. - 청울림