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가구 수 늘고 40~50대 비율 높아져… 고령사회 갈수록 도심집중 심화
50~60대가 32%에 이르는 20년 후 ‘1층 상가’ 블루칩 부상


▲ 서울 역삼동 일대의 아파트 단지. (photo 조선일보 DB) 10년 후 부동산은 어떤 지형도일까? 2018년부터는 65세 인구가 전체 인구의 14% 이상을 차지하는 고령사회로 접어들고 2019년부터는 전체 인구조차 감소세로 접어든다. 고령자들이 늘어나고 인구 자체가 감소한다면 부동산 유효 수요가 줄어들 수밖에 없다.



그렇다면 지금도 거품 논란이 끊이지 않는 부동산시장은 어떻게 전개될 것인가. 혹시‘고령화와 인구 감소’라는 2가지 악재를 만나 부동산시장이 갑자기 무너지는 것은 아닐까. 또 점차 노인들이 사회의 주인이 되는 세상에선 어떤 부동산이 각광 받을 것인가.



참여정부가 10여차례 굵직굵직한 투기억제책을 내놓았는데도 여전히 집값이 불안한 것은 인구 구조와 밀접한 연관이 있다. 인구 구조상 두꺼운 허리층을 형성하는 30~40대 인구가 집을 새로 사거나 넓히고 있어서이다. 하지만 앞으로 10년 뒤면 이들 연령대의 왕성한 주택 구매는 거의 마무리된다. 주택 가격도 최근 몇 년과 같은 가파른 상승세를 보이긴 힘들 것이다. 일각에선 인구 감소와 고령화가 동시에 진행돼 주택시장이 충격을 받을 것이라는 비관적 전망도 나온다. 하지만 지레 겁먹을 필요는 없는 것 같다.




인구 대비 주택 수 선진국에 비해 크게 부족



우선 총 인구가 감소하더라도 주택을 필요로 하는 가구 수는 계속 늘어난다는 점이다. 통계청의 추계인구에 따르면 2007년 가구 수 증가율은 작년 대비 1.29%로 총 인구 증가율(0.33%)보다 4배 가량 높다. 총 인구가 감소(-0.005%)하는 2019년에도 가구 수 증가율은 0.65%에 이른다. 이 같은 가구 수 증가는 인구 감소에 따른 충격을 누그러뜨릴 수 있을 것으로 점쳐진다. 부족한 주택 공급도 고려해야 할 대목이다. 우리나라는 선진국과 비교해볼 때 인구 대비 주택 수가 적다. 1000명당 주택 수의 경우 우리나라는 2006년 현재 전국 284채, 수도권 258채에 불과하다. 일본 423채(2003년), 미국 427채(2003년), 독일 445채(2000년)보다 훨씬 적다. 이런 점을 종합해볼 때 고령화와 인구 감소에 따른 주택시장의 영향은 다소 늦게 나타날 것이다. 충격이 온다 해도 앞으로 15~20년 후의 일이 될 것이다.




아파트는 앞으로도 한국을 대표하는 주거공간이 될 것이다. 영국이나 프랑스 등 유럽에선 아파트 하면 이민자나 저소득층이 사는 임대아파트를 떠올리지만 우리나라는 현대화된 주거공간으로 받아들인다. 우리나라 아파트 역사는 중산층 성장의 역사이자 재테크 역사다. 아파트 당첨은 중산층 대열에 오를 수 있는 행운의 열차였다. 경제학 관련 논문에서 자주 인용되는 ‘경로의 의존성(Path Dependency)’이라는 개념을 이해할 필요가 있다. 어떤 계기로 한번 경로가 결정되면 운동상태를 유지하려는 관성 때문에 흐름을 쉽게 바꾸기 어렵다는 논리다. 우리나라에서 아파트는 인기 주거공간으로 뿌리내린 상황이다. 때문에 주택시장의 판도를 뒤바꿀 만한 충격적 외부 환경의 변화 없이는 아파트 쏠림현상은 계속될 수밖에 없을 것이다. 펜션이나 교외의 타운하우스는 틈새상품에 불과하다.



중대형 아파트 수요층인 40~50대 인구는 계속 늘어난다. 전국 기준으로 2016년에 가서야 1635만명으로 전 인구의 33.16%를 차지하며 꼭지를 찍는다. 2007년 현재 40~50대 비중은 29% 정도다. 이 시기는 일생에서 수입이 가장 많은 데다 자녀들이 성장하면서 보다 넓은 집이 필요할 때다. 수도권의 경우 이보다 더 늦어 40~50대 인구는 약 882만명을 기록하는 2022년에 꼭지를 형성한다. 대출 규제, 종합부동산세와 같은 보유세 부담 등은 일시적으로 고가주택 수요를 줄이는 요인으로 작용할 가능성이 있다. 하지만 대형 평형의 인기가 하루아침에 저물지는 않을 것이다. 늘어나는 40~50대층, 고령자들이 주택면적 줄이기에 거부감을 갖고 있는 점 등을 감안할 때 중대형 선호 추세는 적어도 5년 이상, 특히 수도권은 10년 이상 이어질 것이다.


강남은 남쪽으로 더 확장된다

부동산 투자축은 남쪽이 대세이다. 충남 연기와 공주 일대 2210만평에 건국 이래 최대 공공개발사업의 하나인 행정중심 복합도시가 건설된다. 행정도시 건설은 고구려 장수왕이 국내성에서 평양으로 도읍을 이전한 이후 처음으로 이뤄지는 남하정책이다.
행정도시 건설로 고급 주택지의 대명사격인 강남도 좀더 남쪽으로 내려갈 것으로 보인다. 지금의 강남 3개 구에서 판교신도시~분당신도시~용인 수지, 죽전, 동백지구~수원 광교신도시, 영통지구~ 화성 동탄신도시가 범강남벨트에 편입될 것이다.



우리나라가 선진국처럼 저성장 체제로 접어들고 인구증가율이 둔화하면 주택 시장도 도심으로 수렴현상이 나타날 가능성이 있다. 경제성장률이 높고 인구가 급속하게 늘어나야 주택시장의 외연확산 현상이 일어난다. 수도권이 확대되는 것도 인구가 그만큼 늘고 있기 때문이다. 인구가 급속히 줄어들면 시골은 주택을 포함한 부동산 유효수요도 크게 줄어들 것이다. 강원도나 충청 내륙 지방 같은 소읍은 아예‘자연의 품’으로 돌아갈 것이다. 도심의 토지이용만 극대화할 것이다. ‘뱃살 이론’과 ‘에그 프라이 이론’ ‘저수지 이론’은 고령사회에 도심(핵심)이 부상한다는 이론이다.



전원주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어지고 값이 오르지 않아 상대적으로 박탈감도 크다. 1990년대 중반 강남 아파트를 팔고 전원주택을 지었다가 재테크에 실패해 후회하는 사람이 많다. 우리나라 전원주택은 실패한 역사다. 1990년부터 2000년까지 10년간 바람이 불었던 전원주택 건설 붐이 최근 들어 시들해지고 있다. 전원주택 수요층은 장·노년층에서 30~40대 젊은층으로 대체되는 상황이다. 전원주택 수요는 제한적이다. 재산가치의 하락을 원하지 않는다면 지금이라도 전원주택을 팔아 다른 곳에 투자하는 게 낫다.



상가투자 수요가 많은 50~60대 인구는 2007년 현재 전 인구의 19.51%(945만여명)에서 해마다 지속적으로 증가해 2027년에는 32.03%로 정점을 이루게 된다. 주택투자시대는 서서히 종언을 고하고 곧 상가투자시대가 열릴 것이지만 옥석을 가려야 한다. 상가는 공급과잉, 인터넷 쇼핑 확산, 소비 감소 등 악재가 겹쳐 차별화가 극심해질 것이다. 사회의 주류가 되는 고령자들이 쉽게 드나들 수 있는 평지의 1층 상가는 앞으로 블루칩으로 더욱 빛을 발할 것이다.



토지시장은 장기 침체기에 접어들었다. 수도권은 몰라도 인구가 줄어드는 시골 땅시장은 호황이 찾아오기 힘들 것이다. 지방에서 값이 싸다는 이유로 땅을 샀다가는 낭패를 볼 수밖에 없다. 10년 불황을 겪은 일본에서도 전출인구가 전입인구보다 많아 인구가 줄어드는 교외지역일수록 땅값 하락이 심했다. 땅은 개발압력이 높은 수도권 일대 도심이나 부근을 사는 게 안전하다. 이런 지역은 토지시장이 침체되더라도 하락폭이 덜할 것이다. ▒



/ 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장 * 퍼온 곳 : 조선닷컴 [1955호] 2007.05.21