부동산 정보포털에서 거래포털로!

추석이후 상승은 신도시 재료라기 보다는 수도권 전역 상승에 광주시도 동승했기 때문인 것 같습니다.

과천, 구리에서 시작된 경기지역의 가격상승은 의정부, 양주, 김포, 광주등 기존에 소외된 지역까지 가격 상승을 불러왔고 기존의 경기도 인기 지역과 소외 지역의 가격차이는 이번 가격 상승 후 오히려 벌어졌습니다.

3억짜리 집이 30% 오르면 9천만원이 오르지만 1억짜리 집이 30% 오르면 3천만원이 오르는 것과 같은 이치입니다.

신도시 거론 이전에도 태전, 쌍령을 중심으로 급격한 상승세가 있었고 신도시 언급 후 오포지역을 중심을 더욱 상승세가 두드러지긴 했으나 약간의 기대심리만이 반영되었지 순수하게 신도시 후보지로 거론 되었기 때문에 올랐다 보기는 힘들 것 같습니다.

광주에 성남- 장호원 국도 개설시 거리, 시간상으로 입지는 용인 죽전과 비슷합니다. 물론, 생활편의 시설, 전철등이 미비하므로 직접적인 비교는 어렵지만 현재 광주에서 가장 잘나간다는 태전 성원 5차나 쌍령현대 2차도 죽전 현대, 건영 60% 정도의 가격 밖에 안됩니다.

역으로 가정해보면 내년봄에 광주가 신도시로 지정이 되지 않았다 하더라도 광주를 팔고 성남, 용인, 분당, 하남의 인근도시로 이사를 가려해도 가격 차이가 워낙 커 대량의 매도세가 형성되기 어렵다는 겁니다.

복선 전철이 예정대로 내년에 착공되고, 성남 - 장호원, 포곡 - 서현등의 예정대로 개통된다면 향후 5년내에 광주 전체에 지금과 같은 급격한 상승세가 1-2번 있을 것 같습니다.

올해 여름 쌍령 현대,동성 2차가 3년이 지나 양도세 없이 매매를 할 수 있음에도 불구하고 다량의 매도세가 없는 것을 보아도 알 수 있고, 내년초 태전 쌍용, 내년 봄 초월 롯데, 벽산, 대주 역시 3년이 지나지만 다량의 매도 물건이 나오기는 힘들 것으로 보입니다.

왜냐하면 매년 1만 5천명 가량 늘어가는 광주의 인구 유입에 비해 지난 몇년간 공동주택 신규 공급이 거의 없었기 때문입니다. 내년에 입주하는 물량은 초월 e편한세상 5백세대가 전부인데 이걸로는 언발에 오줌싸기 정도이고 강남 접근성을 따졌을때 광주와 비슷한 입지에 비슷한 가격으로 아파트를 구할 수 있는 곳은 없기 때문입니다.

광주와 같은 시골이 평당 천만원이라니 말도 안되라는 분들이 계신데 주택은 현재의 가치만로만 평가해서는 안되고 미래 가치, 개발호재, 기대심리등이 복합적으로 작용하여 가격이 형성되는 겁니다.

최근에 광주의 저렴한 가격을 보고 오셨다가 급격히 오른 가격을 보고 거품이다 막차를 타면 손해본다라고 말씀하시는 분들이 여러 커뮤니티에 글을 올리시는데 인터넷 시세가 실재 거래 가격을 반영하지 못해서 이기도 하고 광주의 입지나 미래가치를 제대로 평가할 능력이 없어 잘못된 판단을 하고 있는 것 같습니다.

만약, 내년 봄에 광주가 신도시로 지정이 된다면 지금 가격에서 30%정도는 더 오를 것 같고 지정이 되지 않는다 하더라도 약간의 실망 매물이 나올지는 몰라도 대량의 매도세로 인한 가격 폭락이 있을 것 같지는 않습니다.

광주의 아파트 시장은 중소형으로 시장이 형성되어 있어 투기 위주의 가수요가 아닌 실거주자 중심의 시장이기 때문이며, 수도권 전체가 올라 비슷한 입지에 비슷한 가격대로 갈 곳이 없습니다.

내년 이후도 신규 국도개설, 전철착공, 성남 재개발로 인한 이주 수요 발생, 경안천 곤지암천 공원화등의 호재가 광주에 있습니다. 개별 재료를 잘 판단하여 현재 가치와 미래가치를 볼 수 있는 혜안을 가질 수 있는 안목을 가지고 판단하시는 지혜가 필요할 때 입니다.