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3. 예상 가능한 시나리오 및 부작용 

( 참고 1 ) 철산2단지 세대구성 : 11평 770, 15평 100, 17평 130 
( 참고 2 ) 평형별 신축세대수 : 24평형 286(임대 129 포함), 30평대 584, 
                                          43평 334, 50평 60 등 총 1,264세대 

ㅇ 총 1,264세대 중 임대 129세대를 제외한 30평대 이하는 총 741세대 

ㅇ 종합상가 조합원에게 신축상가 보상이외에 40평대 이상의 입주권을 보상한다는 소문이 있어 일반조합원이 분양받을 수 있는 총 세대수 불확실 

□ 많은 조합원이 과도한 부담금으로 작은 평형으로 옮길 수밖에 없어 11평 소유자가 2, 3순위로 43평을 배정받는 상황 발생 

ㅇ 15평(100세대), 17평(130세대) 조합원이 40평대 이상에서 30평형대로 대거 이동 


- 43평을 분양 받을 려면 15평은 2억 3200만원, 17평은 1억 7300만원을 부담해야 하는데 이를 감당할 능력이 있는 조합원은 소수에 불과 

-50평을 분양 받으려면 15평은 3억4700만원  17평은 2억9000만원
- 43평 분양가가 거의 6억인 상황에서 4년간 들어갈 이자비용, 취등록세 등 추가비용을 고려할 때 입주 후 시세가 7억대에 형성되어야 시세차익 가능 

ㅇ 11평 조합원 중 일부가 24평으로 이동하나 대부분은 30평대 고수 

- 24평은 투자가치 없음. 총 세대수도 임대를 제외하면 157세대에 불과 

ㅇ 총 584세대에 한정된 30평형대에 대한 분양신청 경쟁이 더욱 치열해 짐 

- 30평대를 분양받더라도 시세차익을 기대하기 곤란 

* 20%인 약 117세대는 비로얄층 배정, 34층과 24층의 고층으로 구성되어 5층 이하와 꼭대 
기층 및 꼭대기 밑에 층 등 약 20%가 비로열층에 해당 

ㅇ 11평 중 많은 세대가 2순위 또는 3순위로 밀려 43평을 배정받아야 하는 상황 발생. 이 경우 조합 원 부담금은 약 3억 5200만원 

- 11평 조합원 총 770세대, 신축되는 30평대 이하 총 세대수는 741세대에 불과하여 29세대 부족 

- 큰 평수 조합원이 분양평수를 30평대로 하향 조정한다면 그에 해당하는 세대수 만큼 11평 보유 
조합원은 원치 않아도 43평 배정 

* 큰 평수를 보유한 조합원이 평형배정에 대한 우선권이 있음 


□ 부담금을 감당하기 어려운 큰 평형에 배정받을 경우의 선택 

(선택1) 부담금 왕창끼고 이자 죽어라 내면서 4년간 꿎꿎이 버텨 봄 
- 분양안내서 보다 1억-2억씩 늘어난 추가비용을 마련할 수 있어야 가능 
- 담보대출 한도가 축소되어 추가대출을 받기 쉽지 않은 상황 
- 4년 후 시세차익 장담 못함 

(선택2) "지금까지 헛고생 했다." 속 편하게 처분 
- 매수자 우위 시장&n bsp;형성 (광명시 총 6,400여 세대의 매물 쏟아짐) 
- 부담금이 높아지니 팔 사람은 많고 살 사람은 없음 
- 버텨 보자니 돈 빌릴 곳은 없고 이자는 눈덩이처럼 쌓이고 ... 
- 가정경제 파탄 일보직전

* 조합설립인가(‘02년 말) 이후 구입한 조합원은 팔고 싶어도 팔지 못함 

(선택3) 울며 겨자 먹기로 현금청산 (분양신청계약을 하지 않으면 가능) 
- 현금청산에 대한 산정기준 없음. 대부분의 경우 시세보다 낮음 


4. 결 론 

□ 재건축 조합원에서 철거민 신세로 전락 

ㅇ 건설사만 배 터지고, 정작 조합원은 살던 집에서 쫓겨 날 판 
- 30평대, 20평대는 조상 묘자리 잘 쓴 조합원 몫 
* 다른 사람보다 손해 덜 본게 그나마 다행 (비로얄층 배정시 제외) 

- 43평, 50평, 현금청산으로 늘어 나는 일반분양분은 건설사 몫 
* 공정율 80%에서 일반분양 (조합원 분양가 보다 높아 질지 장담 못함) 


ㅇ 쫓겨나지 않은 집 주인도 넓은 땅 다 뺏기고 빛더미 위에 새집 짓는 꼴