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글 고맙습니다.
12단지가 저층 재건축 보다 좋다는 의미에서 쓴 글은 아니구요.
어차피 저층 재건축이 올라야 12단지도 오르니까요.
하지만 님 쓴 글 중에 몇가지 잘못된 정보가 있어 말씀드립니다.

먼저, 추가 부담금에 대한 문제는요.
저도 리모델링에 대해 공부할만큼 하고, 조금 여유 있게 잡은 것이거든요. 예전에 12단지 리모델링 추진할때 33평이 44평 갈때, 1억 1천 정도 나온다고 하여(그땐 평당 250만원이었죠), 찬성하다가 이것이 1억 3천이 되고, 1억 5천이 될수도 있다는 말에, 금액이 부담되어 무산되었죠.
통상 현재 평형*1.3+공용증가 3평 정도 해서 면적 정하고, 그 면적에 공사비 곱해서 비용 산정합니다.
보통 33평 리모델링하면 46평 된다고 홍보하고, 실제는 42평 정도 하죠. 보통 40평대 아파트 계약면적이 60평 정도되는 것은 맞으나, 그렇게 리모델링 비용 계산하지 않죠. 즉, 65평*350만원으론 계산하지 않습니다.

12단지의 경우, 대단지라 만약 된다면, 33평 기준, 1억 5천정도면 무난할 것으로 봅니다. 1억 5천이면 거의 신축 값입니다.
주위 건설사 다니는 분께 여쭈어 보면 알겠지만, 1000세대 재건축 아파트 짓는데, 총 공사비 1500억이면 고급입니다. 세대당 1억 5천 꼴이죠.
현재 추진중인 광장동 일신 아파트등이 평당 370만원 수준에서 남광토건과 계약체결했죠..물론 29평이 42평간다고 가정하고 42평*370만원으로 책정한것으로 알고 있습니다..하지만 여긴 200세대 규모의 소규모 아파트라 비용이 조금 더 들어간것으로 압니다.. 그리고 풍납동 미주아파트도 43평이 오십 몇평가는데, 1억 9천 정도 든다고 하여, 비싸다고 거의 취소되는 분위기죠...
처음에는 1억 3천 정도면 한다고 했었거든요.

그리고, 금융비용도 재건축 역시 들어가므로 비교 대상에서 빼면 된다고 생각합니다. 오히려 조합원 분 사면, 한번에 목돈 들어가므로 금융비용은 더 들어간다고 봐야죠.

따라서 현 로얄기준 4억 5천 + 리모델링 비용 1억 5천 + 혹시모를 리모델링 추가 부담 risk 2천 정도 해도, 6억 2천이고요..이것이 리모델링 후 얼마가 갈지, 그리고 저층 재건축 33평이 얼마가 갈지 비교해서..투자 수익 판단해야 겠죠.

25평도 마찬가지 실제 전용이 24.1평정도 되니 30~31평이 되고(전용 24평 넘으면 통상 31평으로 분양합니다.) 선발 33평의 65% 가격만 간다고 해도, 같은 방법으로 계산해도 1억 정도 차익이 발생하죠.
중요한건.. 전세끼고..1억 초반이면 살수 있다는 것이죠.
즉, 25평은 차익 절대 금액은 적으나 투입 대비 차익이 30평대에 비해 좀 크다고 생각합니다.

그리고 동간 거리보단 용적률이 쾌적성을 좌우하겠죠. 물론 건폐율도 중요하겠지만요. 요즘 5층 테라스 하우스가 유행인데, 여긴 동간격 20m도 안 되지만, 층수가 낮아, 쾌적하죠. 12단지 역시 리모델링 해도 용적률 220% 되지 않아,(현재 168%) 동간 거리야 짧지만 쾌적성에 있어서는 크게 떨어지지 않는다 봅니다. 쾌적성에 있어서는, 개인적인 주관이 많이 들어가기 때문에..(사실 저도 다른 아파트들 가보니 250% 30~40층 고층이 실동간 거리는 넓지만, 용인 동백쪽의 15층 용적률 190% 아파트가 햇살도 더 많이 들어오고 좋더라고요.잠실도 래이크 팰리스 보다 5단지가 더 아늑해 보이고요...다분히 제 생각입니다. ) 이건 비교 대상에서 좀 제외했으면 하네요.
동간 거리보단, 용적률이 수치 비교에선 조금 더 중요하지 않을까 합니다.
그리고 커뮤니티 시설은 리모델링이나, 재건축이나 똑같은 공사비 들이면 똑 같습니다. 커뮤니티 시설은 리모델링이 아니라, 신축이기 때문이죠. 공사비 더 내면 재건축보다 더 잘 지을수도 있고요.

전 12단지 33평 리모델링이 된다면 재건축 33평보다는 확실히 수익률이 좋다고 생각합니다.
왜냐하면, 현재 12단지 33평 로얄 4억 5천에 리모델링 비용 합치면, 현재 저층 재건축 분양권 33평 로얄층 값과 비슷한데.. 향후 리모델링 40평대가 저층 33평보다는 더 비쌀 것이라라 생각하기 때문이죠.

하지만, 문제는 리모델링이 힘들다는 것이죠. 즉 risk가 크다는 것이죠. 리모델링이 안되어서 하면 좋으니 하자는 식으로, 이렇게 제가 글도 올리는 이유중의 하나이고요. 하지만, 선발은 아무런 risk가 없으니, 확실한 수익이 있죠.

요즘 재건축도 값 떨어지는 것이 그런 불확실성 때문이죠.
저도 6억 정도 되는 돈 있으면, 저층 분양권 사지 12단지 리모델링보고 사지는 않을 것입니다. 될지 안될지 모르기 때문이죠.
하지만, 리모델링 된다면 12단지 33평이 수익률이 좀 더 있겠지요.
후발이 재건축 되면 후발이 가장 수익률이 좋고요.
대신 12,13단지가 리모델링 될 확률보다 후발이 재건축이 먼저 될 확
률이 적죠.
시장은 리스크가 반영되어 가격이 결정되니까요.
리스크가 큰 만큼 수익률이 큰건 당연 하구요.

암튼..결론은 서로 다 잘되어야 상생한다는 것이죠.
저층 재건축이 올라야 12단지도 오르고, 12단지가 오르면..저층 재건축도 오를 수 밖에 없습니다.