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철산 주공 12단지에 대해 말씀드리고자 합니다.
현재 입주 21년차 1800세대, 20,30평대로 구성되어, 역세권, 우로는 안양천, 좌로는 상업지역을 인접하고 있죠. 모두 남향 1자식 배치이고요.게다가 단지 가운데에는 왕재산이 있고요.흔히 말하는 리모델링에 가장 적합한 단지중 하나입니다.

리모델링, 재건축 의견이 분분한데, 리모델링에 대해 간단히 이야기 해 보고자 합니다.
현재 주위 재건축 33평의 시세가 5억 ~ 6억 정도 하더군요.
물론 부동산 업자가 하는 말이고, 실제 매도자 가격이나 향후 미래 가치는 그것보다 많이 높은것 같습니다.
이제 착공단계로, 향후 발전 가능성이 무궁한 지리적 위치로 보아, 입주하는 3년 후 물가상승분등을 감안할때 6.5억 ~7.5억은 무난히 갈 것으로 보입니다. 아주 보수적으로 잡은 가격입니다.

12단지 리모델링은 인근 단지와 비교하여, 금액을 판단해야 겠지요.
먼저, 33평의 경우, 리모델링 하면 43평이 될텐데, 아무리 리모델링 평면이 안 좋다 하지만, 어는 정도의 가로폭은 보장되며, 전용에서 저층 재건축 33평 보다 7평이상 크므로, 최소 저층 재건축 33평 보다는 비쌀 것입니다. 또한 입지적으로는 12단지가 앞서죠.
따라서, 12단지 33평 리모델링을 하여, 43평이 된다면, 7억 ~ 8억시세는 무난히 유지 할 것으로 보입니다. 이러면 43평이 저층이 33평이 고층보다 낮은 가격이네요.. 좀 보수적으로 잡아 그렇습니다.
평면의 취약점을 빼면, 입지에서 앞서고, 요즘 리모델링은 조경이나, 커무니티 시설에서는 재건축과 거의 차이가 없이 지을 수 있으니까요.
아무리 리모델링 평면이 안 좋다 한들, 리모델링 2bay 40평대가 재건축 3bay 30평대보다 가격이 절대 낮진 않을 겁니다.

따라서 현재 로얄 기준으로 4.5억 + 리모델링비용 1.5억(350만원 * 43평) 을 하면 최소 2억 이상의 가치 상승은 있을 수 있겠습니다.
리모델링 비용을 평당 4백 수준으로 하면, 조금 더 들겠지만, 400만원이면 고급 수준이라, 향후 7.5억~8.5억 까지 갈수 있겠죠.
물론, 이주비등 대략 2천 정도 금융비가 들어가나, 그래도 2억 가까이 되는 가치 상승을 기대할 수 있을 것 같습니다.

25평의 경우, 리모델링을 하면 약 33평이 되죠.
하지만, 평면의 제약이 있어, 아주 보수적으로 잡는다면, 신축 33평의65%선 이상은 유지할 것입니다.
다른 리모델링 설명회 가보면, 보통 인근 새아파트의 80%를 잡던데, 65%는 아주 보수적으로 잡은 것이라 판단됩니다.
이렇게 가정하면, 재건축 33평이 6.5억~7.5억으로 갈경우, 리모델링 33평은 4.2억 ~ 4.9억 이 되겠네요. 하지만, 입지나, 전망(12단지 25평은 현재 서향이지만, 예전 리모델링 설명회 때에도 그랬던 것처럼, 동향으로 바꾸고, 안양천 전망을 확보할수 있는 동으로 구성되어 있습니다.) 으로 +3천 정도 하여, 4.5억 ~ 5.2억은 가리라 봅니다.
이정도라고 해도 신축의 70%가 안 되는 가격이니, 무리한 전망은 아니라 봅니다.

현재 25평 로얄이 2.6억 + 리모델링 비용 1.2억 = 3.8억 이므로 약 1.4억 정도 재산 증식이 가능할 것으로 보입니다.

물론, 신축 33평이 누구 말씀처럼, 입주시 7~8억이 간다면, 12단지 리모델링 후 가격이 더 올라갈 것이며, 리모델링 기술 발전에 따라, 위처럼 리모델링 후 가격을 보수적으로 잡지 않고, 대략 신축의 80%선의 가격까지 갈수 있다면, 훨씬 차액은 커질 것으로 봅니다.
현재 13단지 로얄기준 42평이 7억, 32평이 4.6억 이므로 12단지를 각각 이평형으로 리모델링 했을시, 이보다 20% 이상은 비싸지지 않을까요? 물론, 이건 3년 후 가격을 생각했을 경우이고, 현재 13단지 42평, 32평도 물가상승률 감안하면, 3년 후 42평은 8억, 32평은 5.3억이 되겠죠.

12단지 리모델링 안 되더라도, 다른 호재가 많으니, 앞으로도 꾸준한 상승세가 있을 것입니다.
그래도 20년이 넘어, 아무래도 90년대 지어진 15년차 아파트 보다 새아트에 대한 갈망이 훨씬 크니, 리모델링이 된다면, 15년차 아파트보다는 빨리 되지 않을까요?