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닥터 아파트 전문가 컴럼리스트 기고 하시는 하영수님 블로그에서 펌


새해 항상 즐거운운일만 있으시길 기원합니다

용산 역사앞의 집창촌지역과 한강로 지역 은 구역별로 평당 7000 이상에서 4000 그리고 3000 만원 가장 저렴한곳은 2500 그리고 소외된 곳은 1800 정도로 형성되어있내요

지난주 신문 기사발표전부터 가능하면 매입하라는 권유를 했었는데..조금 시기가 지연혹은 매입가가 올라가는 느낌이듭니다

용산개발에 대한 개요
용산은 미군기지를 중심으로 서부와 동부로 나누어 말씀드리겠읍니다

먼저 서부 지역
용산역에 위치한 용산 차량기지은 향후 국제업무 단지로 개발 예정되어있읍니다그에따라 집창촌지역이 선개발계획이며 그지역은 상업지구로
주복등이 들어오게된다면 용산지역개발의 선두 주자가 될듯합니다
상기지역은 1지구로 명명되어있고 신문기사등이 상세히 나와있어 정보랄것도없읍니다만 2지구인 용산역 앞 길건너 편지역은 이제 4000 선을 바라보고있읍니다 역시 단독 지역인 지역이 상업시설로 개발되며 모 대기업에서 집중 매입 중인라는 낭설(?)일 너리 퍼져가고있어 향후 3년후 모습이 기대되고있읍니다
용산역 우측의 3지구는 새기존계획에선 후순위로 되어있던지역이 이번엔 선순위로 개발 시기가 당겨졌내요
지난 10월 말에만해도 2500 정도엿는데 이미 3000 이사으로 변했읍니다
역시 상업지구로 개발 됩니다
제가 주목하는 곳은 용산지역에서 3지구 측면지역입니다
국가 게획인 국제업무단지가 100층이상의 초고층이되든 50 전후의 중(?)규모이든 개발 되면 선릉역부터 시작되는 신분당선이 뚝섬과 한남동 용산 박물관을 거쳐 용산역에 이르고 향후 인천국제공까지이르는 새로운 전철 계획이 되었읍니다
그에따른 전철 계힉과 국제업무단지의 진출입로가 계획된지역입니다
현제 2종 주거지역이지만 도로계획은이미 되어있으니 상업지구변경혹은 자체 계발에따른 종변경은 시간문제이고 아마 2006년중엔 모 대기업에서 입질 하지않을까 생각됩니다 향후 4~5000 은 충분하지않을까 생각합니다

용산로 3가의 맞은편지역은 한국군 지역은 현재 지역조합개발이란 화두로 개발바람이 있으나 군부대이전이란 대명제와 일부 물딱지가 거래되고있는우험이 있읍니다 이점 투자자의 주의를요하고 있읍니다

동부지역은
신분당선 역사가 $#& 호텔 앞이라는 말이 유력합니다
그중 주의의해서 볼내용은 청화 아파트의 향후 가치입니다
80년초반의 중층아파트로 재건축및 리모델링이가능하고 대지 면적역시 만만치않은 면적입니다 35~49평 3가지평형으로 이루어져있으며 주변은 한남 뉴타운(보광동 )둘러 쌓여있어 향후 뉴타운개발의 후광과 미군기지 공원화에따른
동작대교이후 부터의 도로 확장과 공원조망이라는 호재가 겹쳐지고있으며
동부 이촌동인접한지역적 특성 시내와 강남 진입이 아주 손쉬운 지역이라는 강점을 가지고있읍니다
현재 기분양된 시티 파크 엘지 등의 고층 아파트의 강세가 지속된다면 청화의 가치역시 더욱 커질 것으로 보입니다
미군기지이전이 점점 가시화되고 뉴타운 촉진법에의해 층고 제한이 변화된 지금 청화 투자를 신중히 고려할 시기로보입니다만...매물이 많지않고 가격역시
강보합세인점 참고 하셨으면 합니다

잠실 5단지
지난년말 12월 마지막주까지만 해도 34평형이 9.4~9.8 정도의가격이었으나
이번주엔 10 이상을요구하는 매물이 많습니다
지난주 개발 발표 기사의영향으로 보입니다
잠실5단지는 롯데의 초고층 발표와 착공 완공시까지 지속적으로 강보합혹은
상승할것입니다 송파구의 강남 따라잡기의 대표주자가 될것으로 보입니다
상업지구로의 변환은 아직 섯부른 판단이지만 심리 란측면에선 분명 호재이며
강세가 지속될것으로 보입니다

약간은 소외된듯한 송파의 아시아 선수촌과 우성에대한 관심을 가져볼만합니다

올림픽공원앞 방이동의 연립및 단독주택에대한 장기 투자에대한 화두를 들고 고민중에 있읍니다 관심있는분들의 연구가 필요할듯합니다

월계동 2동 과 4동 답사
월계2동중 일부가 장위 뉴타운에 추가되었읍니다
지역적으로 구 가 다름에도 장위뉴타운과 인접한이유로 장위뉴타운에
추가된점은 획기적인사실입니다
장위동 뉴타운은 상대적으로 저렴한 강북 뉴타운지역으로 향후의 개발까지의 가격흐름이 궁금해지는 지역입니다 현제일부1200 ~1400 선에서 움직이고있읍니다
석계역과 월계역인근의 월계4동에대한 답사를 했읍니다 중량천조망과 녹지 조망이 가능한지역으로 평당가격은 아주 저렴했읍니다(500 선)
구역크기역시 그리크지않아 단일 조합으로 충분히 개발 가능할것으로 보입니다
인근 지역의개발에따라 장기적인 투자처로서 어떨지 고민중입니다

상계뉴타운지역 답사
지난 10월 까지 1500 선을 유지하던가격이 1200 전후 까지 하락했읍ㄴ다
정부정책변화에 따른 여파로 보입니다
상계 뉴타운에서 제외되었던 상계5동과2동지역이 추가적인 변화가 예상됩니다
가격은 600~1000 정도이지만 선택적으로 투자 고려를 해볼만 하다고 생각합니다 아마 2006년중 구역확대가 될지도 모릅니다

안양지역답사
안양은 지난 2년전 400 선에서 이젠 기본 1000은 일반적인 시세가 되었읍니다
안양역시 1단게부터 3단계까지 단계별 추진이되고있으나 현제 매도 가격은 단계구분없이 보합세이며 1단계지역의 매무은 아주 적은것으로 보입니다
안양의 가치에대해선 투자자 생각에따라 다르지만 기존 아파트와 비교시 선택적 투자가 필요할것으로 생각합니다
구역역시 광대하여 많은 글은 적지못하지만 선택적이고 현제보단 미래를보고 장기적 투자를 요할것으로 보입니다

그외 성남지역과 용인 평택등에대한이야기는 다음에 추가로 올리겠읍니다

그외많은지역을 돌아보며 느낀점은 투자 할곳은 많지만
정부정책에 따라 세태크 전략에따라 수익성은 크게 달라질것으로 보입니다
그어느때보다 세금공부가 절실해지고있읍니다

좋은 주말 보내시기를

오타맨