부동산 정보포털에서 거래포털로!

1. 우선 말씀드리고 싶은 점은 저는 청화아파트가 재건축될 가능성은 용적율, 고도제한 등을 감안할 때 거의 없어 보이고 할 필요도 없습니다.
그리고 워낙 튼튼하게 지어서 안전진단을 통과할 가능성이 거의 없다고 하더군요. 
또한 최근 10~15층 대의 중층아파트에 대해서도 정부의 방침이 그런 쪽으로 굳어지는 느낌인데요. 

청화의 경우는 리모델링이 가장 바람직한 대안이라고 생각합니다.
이 경우는 개발이익환수제니 임대주택문제는 애초에 발생할 수 없죠.  
단 현재는 이미 내부수리해서 살고 있는 분도 많고, 인근의 뉴타운지역이 정비가 다 되어가고 미군들이 이전을 하는 2008년 이후에 하는 것이 경제성이 있겠죠. 

2. 청화의 단점이라면 지형굴곡이 있는 경사지역이고, 인근의 주변환경이 아직 정비되어 있지 않고 학군문제도 좋은 학교가 없다는 점이겠지요. 

그런데 청화의 경우 제가 판단하기로는 내부경사가 그렇게 심하지 않은 편이고, 화단이나 나무 등도 세련되게 정리는 안 되어 있지만 조금만 손을 보면 훌륭하게 가꿀수 있을 것 같고 현재로도 괜찮죠? 
지하주차장이 없어도 1가구당 2대 주차가 가능할 정도로 넉넉한 것 같구요. 
그래서 여기 사시는 분들은 한번 사시게 되면 대부분 10년 이상씩 사시고 다른데로 옮기실 생각을 안하신다고 하더군요.

학군문제는 보광동 정수장에 외국인 학교 기공식을 이미 한 바 있고, 학교의 질도 뉴타운이 완공되는 시점에서는 자연히 크게 개선될 것으로 기대합니다. 인근 주변환경도 마찬가지이고요.

3. 뉴타운의 용적율 및 고도제한 문제는 장점이 될 수도 있고, 단점이 될 수도 있다고 생각합니다.
용적율이 낮으면 수익성은 떨어지겠지만, 주거공간이 쾌적하고 좋은 전망들이 나오게 되겠지요.
저는 늘 옥수동쪽 아파트를 보면 난개발이 되어 좋은 입지를 망쳐버린 대표적인 지역으로 생각합니다.

한남뉴타운을 이촌동의 부촌아파트와는 비교할 수 없다고 하시는데 글쎄요.
LG자이아파트 및 시티파크, 파크타운 등이 들어서기 전의 이촌동을 생각해 보십시오.
한남뉴타운이 다 개발이 완료되면 이촌동보다 못할까요? 
도로경사가 높아서 강북의 한계를 벗어나기가 불가능하다는 것은 최근에 지어진 한남동의 하이페리온이나 현대홈타운의 시세를 한번 확인해 보시기 바랍니다. 
저도 놀랐는데 현대 홈타운(주상복합이 아닌 일반아파트)의 시세가 전망이 좋은 50평대의 경우 이미 평당 2000만원을 넘었더군요.
외국의 경우의 조망권이 나오는 언덕위의 주택이나 아파트들은 프리미엄급 주거단지로 매우 높은 가격이 형성되어 있습니다. 언덕이라서 문제가 있는게 아니라 어떻게 개발하는가에 달려 있는 것이지요.

저는 청화의 가치는 굳이 재건축을 하지 않아도 그 자체에 대한 평가가 시간이 갈수록 높아진다고 확신합니다. 

첫째, 미군기지의 이전은 지금은 사람들이 그 파급효과를 피부로 느끼지 못하지만 막상 실제 이전시 그  영향은 엄청날 것으로 봅니다.
서울에서 걸어갈 수 있는 지근거리에 그런 공원을 가진 아파트가 얼마나 될까요? 

예를 들어 볼까요? 
제가 사는 서초동 아파트 바로 앞 강남역 사거리에 삼성그룹 주요계열사사옥이 초고층으로 들어 옵니다.
이는 뉴스도 아니죠. 벌써 수년전부터 수차례에 걸쳐서 기사화 되었지만 실제 착공하여 기초공사가 끝나고 건물이 모습을 보이기 시작하자 최근 인근의 아파트 가격이 급상승하고 있습니다.

둘째, 별도의 비용을 들이지 않고도 인근일대가 전부 뉴타운으로 탈바꿈하는 것은 얼마나 큰 혜택입니까?
이런 것을 경제학적으로 외부경제라고 하는데 이걸 그냥 공짜로 누립니다. 
그리고 제가 듣기로는 청화아파트 이태원쪽 정문앞의 도로가 8차선으로 넓어질 거라고 하더라고요.

물론 청화아파트는 현재로서는 강남등지에 비해 부족한 면이 아직 많지요.(편의시설, 교육, 교통문제 등)
하지만 이런 문제들은 시간이 지나면 (미군기지 이전, 뉴타운 건설등) 결국은 해결되겠지요. 
지금 용산이 판교가 터지니까 쑥 들어가 버렸다고 하시는데 원래 그런거 아닙니까?
신문에 기사화되기 시작해야 대부분의 사람들이 관심을 가지고, 또 몇 달지나면 잊어 버리게 되고 잠잠하고... 두고 보십시오.
뉴타운도 기본계획이 년말이든 금년 6월이든 결정되면 기사화되고 사람들이 관심을 가지게 되겠지요.
또 용산기지 이전도 2008년까지는 이전키로 했으니까, 그 때 되면 엄청난 파장을 가져 올거고, 그전에도 개발계획(전면 공원화 혹은 부분 개발 등)이 계속 공론화 과정을 거치면서 진행이 될 거고 그 과정에서 자연스럽게 사람들의 관심이 쏠리게 될거라고 봅니다.

어쨌든, 그 모든 것을 떠나서 집값, 특히 서울의 집값을 결정하는 가장 중요한 요소는 위치인데 (집이야 낡으면 새로 지으면 되지만 입지는 어떻게 바꿀수가 없지요) 청화의 입지는 더 할 나위없이 좋은데 비해 집값은 상대적으로 무척 싸다는 것이 제 생각입니다. 
1200만원~1300만원대의 평당가로 남산을 배후로, 한강이 내려다 보이고 (제 아파트는 고층이고 정남향이어서 한강이 잘 보입니다^^) 옆으로는 장차 서울에서 가장 큰 공원이 들어설 계획이고, 주변은 시간이 가면 적어도 강북에서는 최고의 뉴타운이 들어서는 입지를 산다고 생각한다면 괜찮은 Deal아닙니까?

교육여건은 현재 안 좋은 것이 사실인데 결국은 좋아질 것으로 봅니다. 
한남정수장부지에 이미 한달전에 외국인학교가 착공되었고 뉴타운이 되면 학교는 1만가구 넘는 가구가 들어서는데 정비가 되지 않을 수 없겠지요. 

청화가 가격이 상승했다고 하시는데 재미있는 자료를 제시하겠습니다. 
제가 Naver검색을 통해서 청화의 아파트 가격이 나온 기사를 모아 봤더니...
1998.5.14(한경) 47평 3억8천~4억1천
2002.5.14(파이낸셜) 58평 6억
2003.11.21(파이낸셜) 47평 5억5천
2004.3.3 (중앙) 58평 6억7천~7억2천

뉴타운은 2002년 10월이후 추진된 거니까 2002년도 시세에는&n bsp;뉴타운 계획이 반영되어 있지 않은 것이지요.
58평형의 최근시세를 높게 잡아 약 8억으로 보면 3년간 30%정도 상승한 것으로 볼 수 있는데 여타 다른 지역과 비교해서 많이 오른 건지 모르겠네요?
일일이 예시할 수 없지만 각각의 당시시점에서 여타지역의 아파트들의 가격은 어땠는지 한번 비교해 보시는 것도 의미가 있겠지요.