찌는듯한 한낮의 무더위와 한 밤중에도 계속 되는 "열대야"의 기승은 꺾일줄 모를것 같은 무더위의 위력도 신비스런 자연의 법칙 앞에는 어쩔수가 없는듯 언제부턴가 아침, 저녁으로 우리의 짧은 반팔 셔츠에 스쳐지나가는 바람결이 여름이 가고 있음을 느끼게 해주고 풀밭의 귀뚜라미의 합창소리가 우리의 귓전을 맴돌고 있음은 가을이 정녕 우리 곁에 왔음을 알려주고 있습니다.
지난 8/10일과 8/19일의 2회에 걸쳐 저의 보잘것 없는 칼럼에 보내주신 많은 분들의 성원에 두려움과 떨림으로 한층 무거운 책임감을 느끼며 급변하는 목동 부동산 시장의 9월 초순의 동향과 앞으로의 전망에 대해서 부족한 능력이나마 도움이 되고자 시장 동향에 대해서 말씀 드리겠습니다.
목동아파트 단지는 전체 132만3천평(4,375천㎡)에 아파트 26,629가구로 구성되어 있으며 사업기간은 1983년4월부터 1988년 9월까지 약 5년간에 걸쳐서 조성된 서울에서는 단일 단지로서는 최대의 규모로 완공된 아파트 단지 입니다.
입주시기는 1985년 11월 1차 1,882가구를 시작으로 1988년10월(8,003가구)까지 4차에 걸쳐 입주하였습니다.
완공년도를 기준으로 1단지 85년부터 12단지 88년 10월까지 완공 되었으며 목동아파트 재건축의 안전 진단검사 년도도 현행"도정법"하에서는 1단지 2013년부터 12단지 2022년 까지 순차적으로 안전 진단을 받게 되어 있습니다.
현재 강남권의 집값을 끌어 올리는 재건축 기대 효과는 이곳 목동 에서도 재건축 기대 효과가 강하게 다가오고 있으며 자연스럽게 재건축 연한이 가까운 단지의 가격이 높은 상승률을 기록 하고 있습니다.
또한 지난 8월 에는 "양천구청장"의 목동 아파트 재건축 추진협의회 설립 발표로 이곳 목동 아파트가 다시한번 世人의 耳目을 집중 시키면서 8/20일 부터의 가격 상승에 한몫을 했습니다.
지난 7월에 한 바탕 해프닝으로 끝난 서울시 의회의 재건축 연한 축소 조례 개정안이 8/25일 서울시 의회 도시관리위원회의 재건축 연한 기준완화방안 공청회에서 뜨거운 토론이 열렸습니다.
서울시 의회는 올해 정기 의회에 재건축 축소 개정안을 다시 상정 하겠다고 발표 함으로써 서울시, 국토부, 수도권 정책협의회와 뚜렷한 시각차를 나타내면서 또다시 목동아파트 단지가 많은 사람의 주목을 받고 있습니다.
이는 수요와 투자의 촉발을 불러오고 집값 상승의 한 요인으로 작용 함으로써 8/20일 부터 시작된 7차 가격 상승 요인 의 한축으로 작용하고 있습니다.
이곳 목동의 집값 상승의 특징은 상반기때에는 한번 집 값이 오르면 "숨고르기 기간"이 약30일~45일 정도 였으나 하반기 부터는 상승 life-cycle 이 15~20일로 짧아 지고 있다는 것입니다.
이는 대기수요층이 그만큼 많고 재건축이 언론 매체를 통해 가시권에 들어오며 강남의 재건축 대상 아파트의 집값 상승이 목동의 학습효과로 나타남으로 추가 상승에 대한 기대감이 그 만큼 크다는 반증으로 볼 수 있습니다.
제가 지난 8/19일 칼럼에서 말씀드린 서울의 입주 물량의 절대 부족과(2008년 입주물량 5만가구에서 2011년 입주물량 11,000가구로 약 80%감소) 2010년 완연한 경기회복세로 시중의 풍부한 유동성이 뚜렷한 투자처를 찾지 못한것도 상승의 또다른 요인이 되겠습니다.
현재 강남권과 목동, 과천, 용산의 집값 상승이 금번 5월에 개통한 9호선 전철 라인으로 확대되며 점차 서울과 수도권으로 집값 불안이 번져나가자 정부는 8/23일 주택공급 확대 정책과 강남권의 재건축 아파트 구입자의 자금 출처 조사라는 수요 억제책을 동시에 내놓고 있습니다.
보금자리주택으로 대변되는 주택 공급책은 2012년까지수도권에 그린벨트를 해제한 지역에 총 32만세대의 보금자리 주택을 공급 하겠다는 것입니다.
또한 계속 만지작 거리는 L.T.V. 40%대 축소와 D.T.I. 적용 이라는 카드와 주택담보대출의 총량규제와 금리 인상 카드를 계속 시장에 경고성으로 보내고 있습니다.
특히 10월달에 사전 예약공고된 강남 세곡지구 6,900세대와 서초 우면지구 3,400세대, 고양 원흥지구 8,600세대, 하남 미사지구 36,000세대 등 총 54,900세대의 보금자리주택은 2~3년후의 집값 안정에는 분명 도움이 되겠지만 현재의 전세값의 폭발적인 상승에 따른 매매 가격의 상승을 잡는데는 때가 늦은것으로 思料 됩니다.
오늘(9/2일) 재정부 허경욱 제1차관의 일부지역의 부동산 투기가 우려된다는 발언은 이곳 목동과 과천, 용산을 두고 한말로 해석되고 일부지역이 투기로 번질 우려가 있다고 염려되며 이럴 경우 추가 규제의 가능성을 시사 했습니다.
이는 L.T.V.의 축소와 D.T.I.의 적용 가능성을 비침으로써 시장에 강력한 경고를 보내고 있다고 생각 합니다.
그러나 이곳 목동은 소형 평형에 대한 수요가 꾸준하고 실수요자 중심의 매수세가 대부분으로 정부의 추가 규제가 나온다 하더라도 집값의 상승를 꺾기에는 호재가 너무 많은것으로 思料됩니다.
앞으로 대출금리는 CD기준금리가 종전의 2.1%에서 현재 2.5%까지 인상되어 주택담보대출금리가 현재 5.5%대이나 앞으로 6%대 까지 상승할것으로 예상됩니다.
대출이자의 추가부담금보다 집값 상승에 따른 투자이익이 훨씬 많으므로 레버리지 effect(지렛대 효과)를 충분히 이용할수 있는곳이 이곳 목동 부동산 시장의 현상입니다.
현재 소형평형 66㎡(20평)은 앞단지(1~7단지)가 5 억~5.5억 대이며 뒷단지는 4.5억~5억대 수준으로 8/20일 이후에 약1,000만원~2,000만원 올랐으며 89㎡(27평)은 앞단지(1~7단지)가 6.5억~7억 대이며 뒷단지(8~14단지) 6.3억대~6.8억 대로 약2,000만원 올랐습니다.
중,대형인 115㎡(35평)은 10억~11억대로 8/20일 이후 약3,000만원 정도 올랐으며 125㎡(38평)은 10.5억~11.5억대로 약 3,000만원~4,000만원 올랐고 148㎡(45평)은 12.5억~14억대로 역시약 3,000만원~4,000만원 올랐습니다.
45평대는 단지별 시세가 다른 평형에 비해서 차이가 큰 편이므로 가격대 또한 편차가 큼을 양지해 주시기 바랍니다.
181㎡(55평)은 15억대~17억대로 가격이 형성 되어 있으며 이 또한 단지별로 55평형대의 수량과 위치에 따라 가격의 편차가 큼을 양지해 주시기 바라며 일반적으로 평형별로 매도 호가 기준으로 말씀드렸습니다.
특히 20평형대는 수요에 비해서 매도 물량이 부족한 편으로 매수세가 우세하여 매도호가에서 가격 네고 는 어려운 편으로 절대적 매도자 우위 시장이며 인상율 또한 높습니다.
27평대는 매도와 매수가 힘겨루기를 하고 있으며 대체적으로는 매도자 우위 시장입니다.
35평대 이상 중,대형은 목동 자체내에서 "갈아타기"와 외부의 진입세가 혼재되어 있으나 내부 갈아타기가 많은 편이며 이 또한 매도자 우위시장입니다.
현재의 가격은 8/20일 이후의 제7차 인상 가격으로 인상된 가격이 고정화 단계이며 고정화가 끝나고 "숨고르기 기간"이 약 15일 지나는 9월 하순 께에는 정부의 강력한 부동산 억제책이 없는한 제8차 가격 인상에 진입할 것으로 예상됩니다.
이상이 목동의 매매 시장에 대한 동향이며 다음은 전세 시장에 대해서 말씀드리겠습니다.
현재의 전세 시장은 강남은 물론 강북과 수도권으로 전세값 상승세가 빠르게 확산되고 있습니다.
전세는 집을 2~3채 소유하는 투기 수요와는 달리 실제 거주하는 한채에 한하기 때문에 전세가격은 實수요를 정확히 반영하고 있습니다.
주택 매매시장과 달리 투기 수요가 없는 전세 시장에서 가격이 불안한 움직임을 보인다는것은 정책의 失敗로 봐야 합니다.
과거 정부가 강남 집값 잡기에 급급하다보니 주택 공급효과가 큰 재건축 사업 등을 무리하게 규제했고 그 여파는 몇년이 지난 지금에 와서 나타나고 있으며 2010년 에는 더욱 심각한 전세 대란이 닥쳐올것으로 예상됩니다.
내년의 전세대란의 가장 큰 원인은 강북 재개발 이주수요 급증이 가장 큰요인이며 2007년과 2008년 "분양가 상한제"를 피하기 위해 대거 "사업 시행인가"를 받음으로 강북 재개발 이주수요만 2만7천 가구가 2010년에 대기중이며 철거가 예상되는 사업장이 강북만 31곳이 철거 대기중입니다.
특히 강남 3구의 입주물량은 2009년 3,500가구, 2010년 2,600가구로 2008년 26,000가구의 10%~13%정도 밖에 되질 않아 강남의 전세값 상승률은 년초대비 40% 에 이르고 있으며 이곳 목동도 7월 대비 20평은 약 2,000만원~3,000만원 27평은 3,000만원~4,000만원 인상 되었으나 전세 물량은 천연기념물 만큼이나 귀합니다.
이제 결론을 맺겠습니다
목동의 현재 매매 가격은 2006년 4/4분기 최고가 대비 85%수준으로 강남의 최고가 갱신과는 달리 아직은 가격 상승 여력이 남아 있으며 재건축의 가시권 진입으로 가격 상승의 압력은 계속 강하게 작용 할 것으로 예상 됩니다.
전세시장은 목동에만 국한된 것이 아닌 서울과 수도권 전체의 현상이며 본격적인 "전세대란"은 금년말 부터 시작 될 것으로 예상됩니다.
이상 9월이 시작되는 현재, 이곳 목동의 현장 상황과 9월 하순의 전망을 매매와 전세로 구분해서 말씀드렸습니다.
부족한 저의 글이 목동에 관심이 있는 분이나 목동에 계신 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램 입니다.
끝까지 저의 보잘것 없는 글을 읽어주신 분들께 진심으로 감사드리며 다음 글에서는 좀더 많은 노력과 연구로 더욱 더 좋은 글이 되도록 노력하겠습니다.
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등록일 2009/09/02 | 조회 4995 
KILLA님께!
