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한남동, 보광동, 동빙고동, 이태원동에 대한 개관


강남의 노른자위 아파트 가격이 평당 3천만원을 돌파하고 있다.
강남 아파트 가격에 대해 전문가들의 의견이 엇갈리고 있지만 연일 치솟는 아파트 가격을 진정시키기란 힘들어 보인다. 우리는 강남의 대안 또는 강남을 능가할 수 있는 유망지에 대한 연구를 계속해야 한다. 강남의 불패는 현재 진행형이지만 영원할 수 없기 때문이다.


강남의 큰 취약점은 '환경 프리미엄‘의 부재다.
선진국의 예로 볼 때 최고급 주거지는 친환경적인 조건을 갖춘 곳에 있음을 볼 수 있다.
학군하나로 울겨 먹었던 강남은 환경과는 거리가 멀다. 심하게 말하면 강남은 현재 상당히 많은 버블이 쌓인 상태다.


환경의 측면에서 볼 때 단연 돋보이는 지역은 한남동, 보광동, 이태원 등 소위 한강조망권과 공원조망권을 가진 반포대교 북쪽의 지역이다.
이들 지역의 장점은 다음과 같다.


1.
한강조망권
동지역은 한강을 남쪽으로 보고 있다는 장점이 있다. 강남이 떴다지만 아직도 이태원 지역은 한국 최고의 부촌이라 할 수 있데 이는 배산임수의 풍수지리에서 유래한다. 한남동 보광동 지역에 장차 초현대식 아파트가 들어서면 앞에는 한강 뒤에는 남산 멀리는 관악산을 바라보는 기막힌 조망권을 가진 거주 시설이 될 것이다.


2. 공원조망권
2008년 용산의 미군기지가 떠나면 지금의 미군기지는 뉴욕의 센트럴 파크 같은 도심속의 아늑한 공원으로 변모하게 된다. 연일 관람객이 모이는 용산 국립박물관과 기존의 남산 공원의 녹지축을 잇는 용산 민족 공원이 생기면 한남 보광 이태원 지역은 환경과 문화가 어우러진 서울 최고의 주거지로 거듭날 것이다.


3. 교통의 요지
강남의 접근성 뿐만아니라 고속도로, 강변도로, 강변북로 및 지하철1호선 및 분당과 연결되는 신분당선(분당-반포-한남 뉴타운-동빙고-신용산-국회-영종도, 2015년 개통예정)등 동지역은 사통팔달의 교통 요지에 위치한다.


4. 특목고 및 외국인학교 설립
서울시의 뉴타운 내 특목고 유치 정책에 따라 특목고 및 외국인학교가 들어 설 예정이다.
(현재는 오산 중고등학교가 있음.) 한남 뉴타운 정중앙에 초중고 학교가 신축되는 스쿨타운이 조성될 것이다.


5. 용산과 이웃
서울시가 중점적으로 추진하고 있는 강북개발의 1등 수혜지역이 동지역이다.
동지역의 옆 용산은 KTX시발점, 세계일보 터의 초고층 주상복합 아파트 건설등으로 변모의 일로에 있다. 변화하는 용산과 더불어 동지역은 앞으로 강남을 대체할 서울의 대표 주거지가 될 것이다.






그렇다면, 구체적인 투자환경은?


동지역은 한강조망이 가능한 동빙고동, 보광2구역, 보광3구역(일부조망권) 가족공원과
민족공원등 숲 조망권과 역세권 지역으로 분류되는 보광1구역과 이태원구역이 있다.
이들 지역은 이미 가격이 상승해 30평 아파트 입주가 가능한 주택의 시세는 평당 3~4천(원빌라), 20평대 입주가 가능한 주택(전환다세대)은 2천3백만원선, 40평대에 입주 가능한 주택은 평당 2천만선을 호가하고 있다.
현재 동지역의 지가가 7~8백만원선인데 조망권 입지조건을 고려했을 때 현재의 시세는 높다고 볼 수 없다. 현재 동지역의 탁월한 입지조건 때문에 물건 확보가 어려운 상태이며 시세 또한 급상승곡선을 그리고 있다.


동지역의 투자 메리트는 뉴타운식 개발에 1만5천세대의 대규모 타워형 아파트가 남향으로 들어선다는 것이다. 서울시가 이미 동지역을 뉴타운 개발 지역으로 선정했으며 건립 되는 아파트는 최첨단의 40~50층의 초고층 타워형 아파트가 건립 되는 것. 용산에 건립되고 있는 타워형 아파트들은 시세 면에 있어서 판상형 아파트 보다 50~100% 높게 형성돼 이미 판상형과 타워형 아파트의 차별화가 시작된 것으로 보인다. 또 앞으로 서울시 주요 뉴타운 지역과 재개발 지역에는 타워형 아파트가 대세를 이룰 것으로 예측된다.


본인은 동지역의 아파트 시세가 평당 5~7천만원선에 이를 것이라고 조심스럽게 예측해 본다. 몇 가지 이유에 근거한바 현재 동부이촌동의 일부 아파트 시세가 평당 4천만원을 돌파했고, 용산지역에 건립되는 타워형 아파트 들도 평당 4천만원에 육박하고 있으며 목동 지역의 일부 아파트들로 평당 3천만원을 돌파하는등 동지역에 비해 입지조건이 우수하다고 말할 수 없는 곳임을 감안하면 미래의 서울의 대표적인 주거지역이 될 동지역의 시세가 앞서 언급한 것처럼 되는 것은 시간문제로 보인다.


동지역의 투자는 만만치 않은 일이 될 것 이다. 이유는 크게 두 가지로 나눌 수 있는데
첫째는 미래 수익에 대한 불확실성이고 둘째는 실무적 경험이 풍부한 부동산 중개업자를 만나기가 만만치 않기 때문이다.
수익적인 측면은 필자의 예측이 맞는 걸로 확신하는 바이며 이럴 경우 5년후 예상 수익률은 수백퍼센트가 된다.
두 번째 조건은 더 어려운 일이 될 것이다. 부동산 중개업소의 난립으로 동 지역의 진정한 전문가를 만나기가 힘들 뿐 아니라 설사 동지역에 있는 부동산 중개업소라 할지라도 그 질이 천차만별이기 때문이다.


필자는 십수년간 재개발 전문 부동산 중개업자로서 위치를 확고히 했다. 정비업체의 경험뿐 아니라 관리처분에 이르기까지 재개발의 A~Z를 속속들이 꽤 뚫고 있다. 본인이 수집한 정보와 인적 네트워크는 투자자 여러분께 신뢰와 만족을 줄 것이라 확신한다.




투자처 선택하기

한남 뉴-타운 7개 구역중 한강 조망 지역권은 한남2구역(동빙고동),한남4구역(보광2구역)과 한남7구역(보광3구역)일부조망권, 비조망지역은 한남1구역(이태원구역), 한남6구역(한남2구역), 한남3구역(보광1구역)으로 분류되며 한강조망지역과 비조망지역 지분의 값의 편차는 유사하나 입주시점의 조망지역 아파트 값과 비조망권 값의 차이는 상당히 크다는 점을 감안하여 입지선택에 신중하여야 한다.


바로 지금이 선취매 시점!

전국지가 상승률이 18.7%이며 서울평균지가 상승률은 40.8%로 발표 되었고 이벤트가 있는 지역에 상승률이 집중되는 점을 감안하면 재개발지역으로 상승률이 클 것으로 보이며 일반 부동산 가격이 공시지가의 두배가 시세로 만들어지는 점을 감안하시고, 판교1차 청약 이후 무주택자의 요건에서 해결된 투자자들이 한남 뉴타운 지역의 수요층으로 몰릴 것이다.
* 올해 1월1일부터 재개발 지역에 평형규제가 폐지되어 초대형 아파트 건축이 가능하게 되어, 향후 용산구가 최고의 부촌으로 자리할수 있는 초석이 마련되었다.




한남 뉴타운 지분시세
- 24평지분 : 1억5천만원~ 2억5천만원
- 34평지분 : 3억원~ 4억원
- 44평지분 : 5억원~ 6억원
- 54평지분 : 6억원~ 7억원
- 70평지분 : 7억원~ 8억원
- 103평지분 : 8억원~ 10억원

글쓴이 ~* 신화C&C공인(02-7975-119) 대표 민권식
관련자료 ~* 한남뉴타운/재개발 투자연구소 http://cafe.daum.net/aptmall