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삼성 ‘서초동 시대’ 연다
내달 ‘삼성타운’ A동 준공… 내년 5월 모두 완공예정
그룹 수뇌부·전자 이전… 태평로는 ‘금융허브’로

“내년 봄 삼성그룹의 ‘서초동 시대’가 열리면 대격변이 있을 겁니다. 태평로에서 서초동으로 사옥만 옮기는 게 아니라 그룹의 여러 체제에도 변화가 있을 수밖에 없을 겁니다.”

삼성전자의 한 임원은 최근 그룹이 대변혁을 앞두고 있다고 말했다. 외형적으론 ‘서초동 프로젝트’ 때문이다. 서울 서초구 서초동 강남역 인근에 총 3동의 사옥 건물〈표 참조〉을 짓는 ‘서초동 프로젝트’는 몇 년 전 설계 당시만 해도 먼 훗날의 일로 여겨졌지만, 당장 다음달 A동(삼성생명 빌딩) 준공을 시작으로 현실로 다가왔다.

◆‘삼성 서초동 시대’ 대변혁 예고=올해 말 삼성물산 소유인 B동이 완공되고, 내년 5월에는 주(主)건물인 삼성전자 소유의 C동이 준공된다. 내년 봄 명실공히 ‘삼성 서초동 시대’가 열리는 것이다.

오는 12월엔 이건희(李健熙) 회장 취임 20주년을 맞게 된다. 대선(大選)도 연말엔 끝난다. 이학수(李鶴洙·삼성 전략기획실장·부회장)·윤종용(尹鍾龍·삼성전자 부회장) ‘투톱 시스템’도 10년이 넘었다. 무언가 변화가 있을 조짐이다.

그래서 요즘 삼성그룹 임원들 사이에는 “서초동으로 함께 짐을 싸는 사람은 힘찬 새 시대를 맞겠지만, 못 가는 사람도 상당수 나올 것”이라고 우려하는 목소리가 높다.

삼성 전략기획실의 한 임원은 “내년에 삼성전자 본사가 서초동으로 옮겨가면서 그룹 체제에 엄청난 변화가 올 것”이라고 말했다.

◆삼성그룹 지도 어떻게 바뀌나=삼성그룹은 기본적으로 ‘서초동은 전자 허브(Hub:중심), 태평로는 금융 허브’로 개편한다는 방침이다. 따라서 ‘서초동 프로젝트’로 건설되는 세 동의 빌딩을 소유하고 있는 계열사는 삼성생명, 삼성물산, 삼성전자 등 3개 회사지만 이 중 삼성생명은 본사를 서초동으로 옮기지 않을 가능성이 높다.

당장 다음달 준공하는 A동의 소유주인 삼성생명은 빌딩 공간 대부분을 임대할 방침이다. 삼성생명의 한 간부는 “초현대식 건물인 빌딩의 품질이나 명성을 생각해서 비싼 임대료보다는 입주할 회사의 품위를 먼저 생각하고 있다”면서 “주로 외국계 글로벌 기업을 상대로 마케팅 활동을 벌여 상당수 회사들과 MOU(양해각서)를 체결했다”고 말했다.

삼성생명에서는 서울 강남의 사업을 총괄하는 ‘강남지역 사업부’와 일부 영업점이 입주하며, 다른 건물을 임차해 사용하고 있는 일부 계열사도 입주할 계획인 것으로 전해졌다. 올 연말 준공되는 B동에는 일단 소유주인 삼성물산 본사가 입주할 예정이다. 경기도 분당의 삼성플라자에 입주해 있는 삼성물산은 작년 삼성플라자를 애경그룹에 매각함에 따라 임차인 신세가 돼 있기 때문이다. 그러나 삼성물산 역시 본사가 직접 입주하는 것과 임대 수익을 올리는 것 중 어떤 쪽이 유리한지를 마지막까지 저울질하고 있다.

◆그룹 수뇌부와 삼성전자도 서초동으로 이전=‘서초동 프로젝트’의 핵심은 삼성전자가 소유한 C동이다. 내년 봄 태평로 본관에 있는 삼성전자는 서초동으로 옮기는 안이 확정됐다. 삼성그룹의 심장부인 전략기획실도 서초동으로 옮긴다. 그룹 수뇌부와 핵심 계열사가 서초동으로 옮기는 것이다.

삼성 전략기획실의 한 임원은“전자 계열사들 공장이 수원, 기흥, 탕정 등 모두 수원 이남이어서 본사를 서초동으로 옮기는 게 유리하다고 판단하고 있다”고 설명했다. 지금 태평로에 있는 삼성SDI와 삼성전기, 삼성코닝정밀유리 등 전자 관련 계열사도 따라 옮길 것으로 보인다.

지금 태평로에 나란히 위치한 태평로빌딩, 삼성본관, 삼성생명본사 등 세 빌딩은 금융 허브로 재단장될 예정이다. 70년대 초 준공된 삼성본관은 삼성전자와 전략기획실이 빠져나가는 내년 봄 이후 리모델링한 후각지에 산재한 삼성증권, 삼성카드 등 금융 계열사가 입주하게 될 것으로 보인다. 을지로에 자체 사옥을 가지고 있는 삼성화재는 굳이 태평로로 옮기지는 않는다.지금‘삼성타운’이 들어서는 서초동 일대는 정부의 각종 부동산 압박 정책에도 불구하고 호황이다. 내년 봄까지 입주가 완료되면 총 1만 2000여 명이 상주하는 새로운 상권이 생기기 때문이다.

아파트의 내재가치를 말한다.

가치투자를 하기위한 전제조건은 바로 내재가치가 높은 부동산을 매입해야 한다는 것입니다. 반드시 비싼 것만 내재가치가 높은 것은 아닙니다.

가치투자의 핵심은 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 매입하는 것입니다. 이것이 바로 앞으로 불확실한 부동산시장에서 하락하지 않는 내재가치 높은 아파트를 고르는 법입니다.

아파트 내재가치란?

그러면 먼저 아파트시장에서 내재가치(intrinsic value)가 무엇인지 알아보겠습니다 .

주식을 가지면 배당을 받게 되고,채권 소유자가 원리금을 받는 것처럼 아파트도 보유하면 지속적으로 임대료 수익을 얻을 수 있습니다. 주식시장에서 내재가치란 기업이 존속되는 동안 얼마나 벌어들일지를 현재가치로 계산하는 것입니다. 계산하기가 쉽지 않은데다 내재가치는 고정돼 있는 것이 아니라 시장 상황에 따라 항상 바뀝니다.

아파트의 경우 내재가치란 주택 보유에 따른 미래의 수익을 현재가치로 평가한(환산한) 금액입니다. 아파트 내재가치는 임대료(보증금이 없는 월세)를 3년 만기 회사채수익률로 나누는 아주 단순한 방법으로 계산해볼 수 있습니다.

예를 들어 서울 강남구 32평형 8억원짜리 아파트의 월 임대료(보증금이 없는 월세로 임대를 놓았다고 가정)가 2백30만원(매매가 대비 전세비율 36%. 월세이율을 0.80%로 계산)이라고 한다면 연간 임대료는 2천7백60만원이 됩니다. 3년 회사채 수익률(시장금리)을 5%로 보면 이 아파트의 내재가치는 5억5천2백만원(2천7백60만원/0.05)입니다. 시장가격(8억원)이 내재가치의 144% 수준으로 이론적으로는 44%가 거품이 끼었다고 볼 수 있습니다.

이러한 계산방법은 경제성장률, 임대료 기대상승률, 지역별 수급물량 및 호재, 세금 등 보유비용을 전혀 고려하지 않아 현실과 괴리가 있는 단점은 있지만 간단하게 내재가치를 계산, 참고할 수 있습니다.

내재가치가 높은 아파트란?

위에서 단순한 내재가치 계산법에서도 봤듯이 금리가 하락할수록, 전셋값이 상승할수록 내재가치는 높아집니다.

강남권에 수요가 많은데 아파트공급물량이 부족하다는 것은 전셋값 상승으로 이어져 내재가치가 높아집니다. 주거환경이 개선되고 학군이 좋아지고 문화 쇼핑 등 기반시설 인프라가 구축되고 안정화될수록 내재가치는 당연히 높아집니다.

반면 종합부동산세 및 재산세 강화는 보유비용이 늘어나므로 내재가치를 떨어뜨립니다. 개발이익환수나 개발부담금도 당연히 내재가치를 하락시킵니다.

한편 워렌 버핏은 부를 쌓기 위해선 필수적으로 주식의 내재가치를 계산해낼 수 있을 정도로 기업에 대해 많이 알아야 한다고 말했습니다. 즉 투자하려는 회사가 어떻게 돈을 버는지, 수익은 얼마나 지속되는지, 약점은 무엇인지, 장차 성장의 기회는 어떠한지, 경쟁자들은 어떤 장점이 있는지, 그리고 경영진이 얼마나 정직하고 유능한지 등을 아는 것입니다.

아파트시장도 마찬가지입니다. 시장가격에 반영되기전, 시장가격보다 낮은 내재가치가 높은 아파트를 남보다 빨리 찾는 비법에는 왕도가 없습니다. 자신에게 친숙한 아파트 분야를 고르고 자신이 잘 아파트는 지역 및 단지에 대해 철저하게 조사, 분석하는 방법 외에는 없습니다.

제가 내재가치가 높은 아파트를 고를 때 기준을 소개하면 다음과 같습니다. 첫째 전세 사는 아파트를 구입해서 살고 싶어 하는 세입자들이 늘어나고 있는가를 봅니다. 가장 중요하다고 생각합니다. 유효수요가 뒷받침되지 않는 아파트는 결국 거품이 빠질 수밖에 없으니까요. 지역과 단지를 잘 알아야 하며 현장방문이 필수입니다.

둘째로 서울 강남권 접근성과 강남권 주민들이 얼마나 관심을 갖고 있는 단지인가를 봅니다. 셋째 주부가 선호하는 인프라(교육환경, 단지내 커뮤니티공간, 단지밖 문화쇼핑시설 등)가 언제 개선되는가를 속도를 중심으로 봅니다. 마지막 넷째로 개발 호재(도로망 전철망 학교 및 공원 개설 등)와 관련된 공사가 착공했나를 확인하고 완공 시기를 점검합니다.

다시 강조하면 구입해서 살고 싶어 하는 세입자들이 늘어나는 단지, 도로망으로 강남 접근이 쉽고 강남 주민 및 자녀들이 대체 주거지로 생각하는 곳, 개발 호재가 착공해서 입주후 3년 전후에 완료되는 것이라면 구입후 최소한 3년 이상 내재가치가 높아질 것으로 기대합니다.

하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트란?

하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트란 내재가치보다 시장가격이 낮은 즉 저평가된 단지를 말합니다. 주식에서 벤저민 그레이엄이 말한 안전 마진(margin of safty)을 확보한 단지가 긍극적으로(일시적으로 하락할 수는 있기 때문에 쓴 표현) 하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트 입니다.

그레이엄은 1달러 가치가 있는 주식을 50센트에 매입하는 행위를 반복하면, 궁극적으로 더 많은 이득을 얻고 보다 중요하게는 안전 마진을 얻을 수 있다고 보았습니다.

안전 마진을 확보한 아파트를 찾으려면 투자 대상에 대해 최소한 5년 이상 거래한 해당 지역의 중개업소 사장 이상으로 지역 아파트시장 동향을 소상히 알아야 하고 매입하기에 앞서 읽고 조사 연구해야 하며 그 아파트에 거주할 가치가 있는 단지라는 확신이 있어야 합니다. 매입타이밍은 일반인들이 구입하는 시기는 피하는 것이 상식입니다.