부동산 정보포털에서 거래포털로!

다른곳에서 요즈음 주택시장의 전망을 하였습니다.
내용이 읽어 볼만한것 같아서 일부 내용인용하고 수정해서 간략하게 올려봅니다.
아~ 글쎄 이거를 못 퍼가게 해서리 내용변경해서 올리니 참고하세용~



* 주택시장의 예측

경천애인(敬天愛人)이란 말이 있습니다.
한민족의 사상에서, 天人地가 하나인고로 하늘을 공경하고 대지와 그 위에 사는 생명을 하나같이 사랑하라는 말입니다.
인간의 본성은 신과 유사하여 순수한고로 본향인 자연을 그리워합니다.
대자연에 생명들이 잉태되고 삶이 이루어집니다.
사람에게는 삶의 과정에서 衣食住 삼대요소 중 입는 것, 먹는 것, 다음으로 주거가 중요합니다.

얼마 전 신문기사에서 “10억 아파트에 살면 뭐하나, 당장 쓸 돈이 없는데,” 라는 기사를 읽은 적이 있습니다.
주거에 대한 생각이 다를 수 있으나, 기사를 쓰기위한 작위적 주장이지 삶이나 행복의 개념이 정립되지 않은 글이라 생각됩니다.
내 집 마련이 제대로 되지 않고는 삶을 주도적으로 살아갈 수 없습니다.

개인적으로 부자로 사는 것이 그리 나쁘게만 바라볼 일이 아니란 생각이 듭니다.
그들이 어떠한 방법으로 부를 축적 하였는가에 따라 보이는 모습이 다를 수 있겠다 하겠습니다.
하지만 누구나 부자가 될 수 있는 것은 아닙니다.
물론 부자의 기준은 각자의 생각에 따라 다를 수밖에 없습니다.
그들도 늘 고민하고 노력한 대가로 성취를 하였다 할 수 있겠지요.
누구든 노력해서 부자가 되려한다면 될 수 있다고 봅니다.

10억 아파트 취득도 기쁘겠지만 그 아파트를 마련하기 가지의 과정의 노력에 대한행복이 있을 진데, 10억 아파트 살면 나 혼자 가진 아파트가 아닌 것이고, 또한 10억 아파트는 그 가치만큼의 높은 주거의 질을 가지고 있는 것을 간과해서는 안 됩니다.

고기도 먹어본 사람이 먹는다고, 사과 맛을 모르는 사람에게 어떠한 말이나 글로도 사과 맛을 제대로 알려줄 수 없습니다.
예를 들어 여행을 못가는 사람입장에서는, 여행가는 사람이 부럽겠고 여행을 다녀보면 즐겁고 유익하지만, 여행가기전 과정과 여행지에 도착하기까지가 더 행복하고 즐거울 수 있습니다.
또한 비만인 사람이 열심히 노력해서 원래의 몸매를 되찾는 과정이 힘든 것이고 행복한 것이지, 평범한 사람입장에서 보면 별거 아니 수도 있습니다.
고급아파트에서 사는 맛을 보지 않았기 때문입니다. 부자로 살려면 부자 마인드가 있어야 합니다.



- 과거 주택시장의 가격변화 -

동탄2신도시 발표로 완성된 당국의 공급지도는 서울을 중심으로 동북쪽으로 양주를 시작으로 송파, 동동탄, 인의동, 김포를 거쳐 파주까지 부채를 펼친 모양을 하고 있습니다.
주택시장이 광범위하여 혼란스럽기도 할 것입니다.
하지만 내 집 마련을 하려는 제위께서는 늘 정보점검을 하여야 합니다.
부동산 가격의 결정은 미래의 가치가 현재가치에 반영되고, 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되었다고 느낄 때 상승하게 됩니다.
개발호재가 많고 역세권 내재가치가 풍부한 곳을 지정하여 그중에서도 지역의 대표급인 블루칩을 늘 유념하고 관심을 가지고 보아야 합니다.
앞으로의 주택시장은 시간이 지날수록 양극화가 심화 될 것입니다.

그러한 이유로 과거의 흐름을 읽을 필요가 있습니다.
이해를 돕기 위해 분당의 S아파트37평형을 예로 들면,

88년 올림픽 후 주택200만호 건설의 일환으로 92년 입주한 7,400만원에 분양받은 아파트가, 95년경 바다모래 운운하며 분당의 모든 아파트 곧 무너질 것처럼, 언론에서 대서특필하여 매수세가 실종되는 결과를 초래 하게 되었습니다.
이후 2년이 채 못 되어 97년 말 IMF직전 19,000만원 시세를 형성하던 것이 IMF직후 16,500만원으로 15%하락되고 전세가는 상승을 합니다,
1년 만인 99년9월 23,000만원으로 가격회복 되었습니다.
2003년 10.29 직전까지 42,000만원으로 올랐다가 03년 10.29대책으로 4억 원으로 5% 하락하고 전세가는 상승 하였습니다.
14개월 동안 침체 하였다가 05년1월 6억 원에서 06년12월 85,000만원 까지 상승 하였다가...
07년1.11대책으로 78,000만원으로 8.2%하락하고 전세가는 다시인상하는 모습을 보입니다.

이를 자세히 분석하면 침체기일 때마다 당국은 “이제야 말로 주택투기는 끝이다.” 라고 공언하지 않은 적이 없었고, 또한 인상폭이 크면 5~8%정도의 미미한 조정을 거치게 되면서, 침체기에는 반드시 소유자의 이자 전가 그동안의 상승폭이 전세가의 상승으로 나타나게 됩니다.
전세가격이 인상되고 1년여의 시간이지나면 가격회복과 동시에, 억눌린 강도가 클수록 인상폭이 큰 것을 살펴 보아야 할 것 입니다.
이로 미루어 지금의 주택시장도 종전의 모습을 내재하고 있으며, 전세가가 인상되는 상황이므로 적어도 블루칩지역에서는, 08 년 설을 전후로 상승의 기운이 있을 것으로 여겨집니다.
설을 기점으로 하는 것은 정치적 시기도 감안하였지만, 수도권의 정보가 지방으로 공유되는 결정적 시기인 것도 한 몫 할 것이기 때문입니다.


- 향후 주택시장의 예측 -

정부의 정책 변화에 맞설 수는 없지만 그 흐름을 읽고 전략을 구상 할 수는 있습니다.
현재의 공급정책과 강남재건축을 억제하고 뉴-타운(도시정비촉진지구)을 시행하는 정책은, 현 정부의 태생적 특성을 감안한 것으로 여겨질 수밖에 없습니다.
또한 금융을 압박하여 유동성을 경직되도록 억제하는 등, 수요를 원천 차단하고 분양가상한제, 전매제한기한의 연장 등으로 주택가격 상승을 심리적으로 안정시키려는 노력을 하고 있습니다.
이는 큰 틀에서 보면 일면 타당성이 있어 보이나 시장의 매커니즘에 맡기지 않고 인위적으로 해결하여서는 부작용이 더 심화될 수 있고, 또한 수요가 있는 곳은 사람이 모여들고, 비인기지역은 미분양 되는 등 주택시장의 양극화는 점점 시간의 흐름과 함께 심화 될 것입니다.

하지만 1.11대책이후 8개월 밖에 되지 않았지만, 지방시장이 심하게 침체되자 투기과열지구의 해제 등 완화의 조짐이보이고...
08년부터는 부부간의 증여공제액이 3억에서 6억으로 상향되어 증여세로 곤란을 받는 부담이 적어지고, 양도차익이 클 경우 부부상대방에게 증여하였다가 5년 뒤 매도하면 적은 양도차익으로 양도세의 부담이 줄어드는 등 절세의 길이 보입니다.
장기보유특별공제도 3년 이상부터 1년마다 단계적으로 공제해주게 되어 이 또한 거래를 원만하게 하는데 일조를 할 것입니다.
부동산 관련 세금관계를 공부해 놓는 것은 재테크의 중요한 부분입니다.

수도권의 인구집중과(차후 약600만 명 유입예상), 중국, 동남아, 북한의 인구유입,.
노인세대와 단독세대의 증가, 주택을 처음 구입하려는 신혼세대, 중대형으로 갈아타려는 40~50대등은 통계를 들추어보지 않더라도 수도권 블루칩은 늘 주목의 대상입니다.
10년 앞을 예측하는 주택시장의 투자변수는 인구구조의 변화가 주택시장에 많은 영향을 줍니다.

주택담보대출시 만기일시상환, 원리금균등상환, 원금균등상환 등을 따져서 정하는 것이 유리합니다.
6억 원 초과 시 담보인정비율, 총부채상환비율이 각각 40%입니다.
3억 원 이하와 3억 원초과로 구별되어 주택시세대비, 담보인정비율(LTV) 40~60%, 부채상환비율(DTI) 40~50%로 대출이 되어집니다.
내 집 마련 시 레버지지 효과를 어느 정도 볼 수 있는지 미리 점검하는 것이 좋습니다.
5%이던 대출금리가 8%대까지 올라갔을 때, 주택시장은 장기적으로 그에 적응하게 되는것 입니다.
매년실물경재의 유동성이 6~8% 늘어나고, 국민의 복지 증진 욕구와, 방만하게 벌려놓은 각종개발 등, 그에 투입되는 막대한 자금의 증가율, 이들 자금을 계속 잡아두기는 어려움이 따를것입니다.
공공요금 인상등과 맞물린 체감 인플레가 매년5%식 증가된다고 보면, 예상되는 화폐가치의 감소는 실물에 투자하려는 욕구를 증대 시켜 투자에 나서게 됩니다.

향후 상가, 오피스텔 등 수익형부동산 과, FTA 체결로 인한 농촌경제의 부실이 예상되는 만큼, 수도권의 택지가 유망상품으로 떠오를 것입니다.

우리나라 주식시장도 IMF 란 혹독한 시련을 격고 기업의 투명성이 확보되어지고...
3년간 주식의 가치를 제대로 인정받지 못한 상황에서 게걸음의 행보를 보입니다.
년5%의 경제성장과, 6~7%대의 유동성 증가에 힘입어, 지난 4월을 기점으로 얼마전 한때 2000선을 넘기도 하였습니다.
이후 미국의 서브프라임 파생상품의 부실에 따라, 미국 실물경기의 불안과 함께 현재는 1800선의 조정을 받고 있는 상황입니다.

이는 과거 18%대의 설비 확장 투자가 숫자상으로는 11~12%대로 줄었지만, 생산성을 높이기 위한 질적 설비투자로 전향되었습니다.
과거 공모주등을 통해 주식수를 늘리던 기업들이 실적이 뒷받침되고, 배당이나 자사주 매입으로 선회하는 바람에 구매할 실물이 적어져 주가도 차별화되었기 때문입니다.
이를 바탕으로 주식시장은 활황을 유지하고 있습니다.
이는 과거의 예로보아 6개월~1년이 지나 주택시장에 영향을 줍니다.

이러한 제반 사항들을 점검하여 보았을 때 시장조사를 발 빠르게 시작 할 시기인 것 같습니다.