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고덕지구 매도자우위로 변화

동탄 신도시 발표후 강남대체단지의 명품-희소성 기대감이 증폭됨



[1]시장상황

매수자는 대세하락을 기대하다가 동탄 신도시가 강남 대체 신도시가 될수 없다는 판단에 급매물을 흡수했다. 급매물을 놓친 매수자는 호가에 따라 뒤늦게 추격하고 있다. 매수세 우위에서 매도세 우위로 바뀌었다. 고덕주공 3단지 18평이 10일전만해도 6억5천에도 거들떠보지 않던 매수자가 현재 6억9000만원에 잡아달라고 한다. 아직은 작년 11월 최고 가격 7억6천만원에 미달된 가격이다. 매물은 그렇게 많이 보이지 않는다. 전월세는 강세요, 물건 부족에 시달리고 있다.

[2]매수인의 인식변화

동탄2신도시가 강남대체단지로는 역부족이다. 관망하던 매수세가 급매물을 구입으로 전환하는 형국이다. 약 100군데 중개업소는 한두건이 성사되면 매물부족에 시달린다. 새로운 신규매물이 공급되지 않는다. 중개업소에 방문하면, 바닥에서 탈출한 느낌을 실수요 매수고객들이 깨닫는다. 강남대체단지가 재건축이 대안이 아닐까? 앞으로 강남의 희소성-명품에 호가가 올라가지 않을까?


[3]매도자들의 형편

보유세 두려워 급매물 처리한 분들이 떠나 버렸다. 남아있는 매도자는 미래가치와 양도세부담에 고민한다. 급매물로처리보다는 월세로 돌려 버티기로 나서는 분도 있다. 이젠 작은 충격에도 매매보류와 동시에 호가반등으로 이어지지 않을까? 거래없는 시장에서 가겨상승현상이 나타나지 않을까? 고덕지구의 재건축아파트단지-다세대-단독주택은 정말 급매물이 귀한 곳이다. 미래가치가 보이는 재건축 대단지이다.

[4]동부지방법원 경매물건

[a]사건번호2006-17915: 고덕주공7단지 722동301호 18평형,대지25.7평:1회유찰: 6월25일 최저입찰가 4억6400만원부터 출발:

[b]2006-17298: 고덕주공2단지 271동 506호 18평형:토지지분 29.58평:1회유찰: 7월2일 최저입찰가 6억부터 시작

[c]2006-16837:단독주택[재건축진행단지]:대지57.7평, 건물75평 :1회유찰: 7월16일 최저금액 5억7300만원에서 시작:

3건 모두 시세보다 싸서 실수요자들이 관심가져 볼 만함.

[5]고덕주공7단지 평형별 대지지분, 장기적 투자처로 각광받는 단지임

18평형, 대지지분 25.79평[340세대]
21평형, 대지지분 30.31평[260세대]
24평형, 대지지분 35.10평[145세대]
27평형, 대지지분 39.25평[145세대]

[6]지금 추격매수해야 되는 가? 아니면 그런데로 상승국면에서 던져야 하는가?

정치, 경제, 세계적 시각, 수요공급에 대해 스스로 질문을 해보면 대세판단에 도움이 되지 않을까? 시장경제에 대한 관심은 기회의 창문을 엿보게 한다.

[a]분양가 상한제, 재건축 규제 등으로 민간부분의 공급을 억제되어, 희소성-명품으로 가격폭등이라는 부작용이 생기지 않을까?

[b]최근 현대경제연구소는 대기업의 일자리가 10년간 71만 개나 줄었다는 조사 결과를 내놨다. ‘고용 없는 성장’에 대한 문제해결로 재건축-뉴타운 활성화, 주택단지의 아파트단지로 활성화가 대안이 아닐까?

[c]분배정책, 부자에게서 각종 세금매겨, 가난한 자에게 생선을 나누어주듯이, 배고픔을 달래주는 것은 한계가 온 것이 아닐까? 즉 만성적인 적자재정과 국가부채의 급증으로 민간건설경기 활성화로 전환하지 않으면 안되는 RED-LINE 시점이 온 게 아닐까?

[d]대선 변수 즉 아일랜드의 선진화는 1988년 1인당 국민소득 1만 달러를 달성한 이후 1996년에 2만 달러, 2002년에 3만 달러, 2005년에는 4만 달러를 넘어섰다. 시장경제 활성화를 부르짖는 후보가 지지도가 올라가면서, 재건축 규제해제에 힘이 실리지 않을까?

[e]건설경기 현장에서 요즘 불황으로 "노가다", 즉 일용직 근로자가 한달기간에서 5~10일 밖에 일거리가 없다고 한다. 국가경쟁력 향상과 재건축 활성화의 대안으로 재건축보다 더 좋은 정책이 있는가?

[f]지방은 공급과잉-미분양으로 몸살을 앓고 있다. 수도권규제로 기업이 일자리 창출을 포기하고, 부자들이 경제 활력소의 핵심역할을 못하는 마당에, 각종 규제 타파하는 대선 주자의 발언을 눈여겨 봐야 되지 않을까?

[g]선진국에서는 고비용-고령화 사회의 대안으로, 작고 효율성 높은 정부추구가 대세이다. 스스로 자산구축하여 내집마련하지 않으면, 누가 나의 노후를 보장할 것인가? 자녀인가? 국가인가? 기업인가?