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2010.10.22. 둔촌주공아파트 시세동향



지렛대의 원리(레버리지 효과)는작은 힘을 이용하여 큰 효과를 얻는 것이다. 기원전 250년경 그리스 수학자 아르키메데스가 발견한 지렛대의 원리는 오늘날 여러방면에서 쓰이고 있다. 일류가 처음으로 지레의 원리를 사용한 것은 고대 이집트의 피라미드를 축조할 때라고 한다. 피라미드를 축조할 때 쓰인 무거운 바위를 옮기거나 쌓을 때 사용하였으며 이 원리를 역학적으로 설명한 사람이 아르키메데스였다. 그는 일찌기 지레의 반비례의 법칙을 발견하여 아주 큰 지레만 있으면 지구도 들어 올릴 수 있다고 장담하였다. 그러자 왕이 해변의 모래톱에 올려놓은 군함에 병사들을 가득 태우고 물에 띄워 보라고 명령하자 지레를 응용한 도르레의 원리를 이용하여 쉽게 해결하였다.

맨처음 지렛대 원리는 토목이나 건축공사에서 무거운 짐을 옮기는데 사용하였으며 움직이는 도르래는 거중기, 견인차에 주로 쓰였다.

지렛대의 원리는 점차 인간들의 생활속에 자리잡기 시작하였으며 더 이상 무거운 짐을 옮기는데 쓰이는 전유물이 아니었다. 양팔 저울, 펜치, 가위, 손톱깍기, 스테이플러, 가위, 펜치 등의 사용은 생활속에서 흔히 볼 수 있는 지렛대의 원리를 이용한 것들이다. 근래에는 사진, 동영상 등에도 이용되고 있으며 최근에는 골프의 스윙에 까지 이용되고 있다. 우리 몸의 팔 그 자체가 지렛대 역할을 하는 것이다.

또한 수학자 아르키메데스가 발견한 과학적 원리로만 알고 있던 지렛대의 원리가 과학이 아닌 주식투자나 펀드, 부동산 투자 등 경제에서도 사용되게 되었다. 전문분야가 아닌 주식투자나 펀드는 접어두고 부동산 투자에 대해서 이야기 하자면 고가의 부동산을 구입함에 있어서 순수 현금자산으로만 구입하는 사람은 거의 없다. 고객중에 전액을 현금자산으로 구입하는 분도 몇몇 있있지만 대부분은 현금자산과 적당한 대출을 이용하여 구입하게 된다.

은행에 예금을 하여 순수 현금자산으로 집을 사면 좋겠지만 예금이자가 오르는 집값을 따라가지 못하므로 예금이 만기 되었을때는 집값은 저 높은 곳을 향하여 달아나 버려 도저히 살 수 있는 가격이 되어 있는 경우가 허다하다. 대출이자가 큰 부담이 되지 않는다면 적당한 대출을 이용하여 집을 사는 것이 자기자본을 늘리는데 유리하게 작용하고 있다. 단지 조건이라면 대출금리가 낮아야 하고 사고자 하는 집이 미래가치가 있어야 한다. 집을 매도하고자 할 때에 대출이자, 취·등록세, 보유세 등의 금융비용을 상쇄하고도 차익이 남아야 한다.

즉 지렛대의 효과를 이용하는 경우를 말하는 것이다. 자기자본이 모자랄때 나머지 일부를 타인(은행)으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 말한다. 은행 대출이자 등의 금융비용을 상쇄하고도 수익율이 있어야 하는 것으로 적당한 상품(부동산)의 적당한 대출은 이윤극대화로 부를 축적할 수 있겠지만 잘못 사용하면 독이 될 수도 있는 것이다. 소위 말하는 하우스푸어의 주인공이 될 수도 있다는 것이다.

지금까지 장황하게 레버리지 효과에 대해 논한 것은 새삼스럽게 머리 아픈 과학공부를 하기 위함도 아니요 여러분의 머리를 시험한 것은 더더욱 아니다. 대출을 누구보다도 싫어해서 부자가 되지 못한 제가 감히 여러분에게 드릴 말씀은 아니지만 고가의 집을 구입함에 있어서 현금자산으로 사시면 더 좋겠지만 감당 능력이 되는 대출은 약이 된다고 생각한다.

얼어 붙었던 강남권 재건축 시장이 서서히 녹고 있는 분위기이다. 둔촌주공도 그 대열에 합류하고 있다. 부동산 가격이 오르는 곳만 오른다는 말이 맞아 떨어진다. 둔촌주공아파트는 어제(21일) 3건의 매매를 합하여 10월 22일 현재 약 22건 정도의 매매거래가 이루어졌다. 그야말로 하루 한 건씩이다. 시장에 저가매물은 한 두건 남아 있다. 중개업소에 나와 있는 거래 가능한 매물이 귀할뿐더러 가격이 소폭 올라가고 있는 추세이다. 하지만 그리 걱정할 상황은 아니다. 아직은 바닥 가격을 탈출한 상태이고 앞으로 오를 수 있는 여지는 많이 남아 있다. 아파트를 구입할 때 제일 먼저 체크해야 하는 입지 또한 최고의 수준이다. 누차 언급한바 있지만 학군, 교통, 녹지공간, 생활 편의시설도 에이급이다. 강남 수준은 미치지 못하지만 강남에 버금가는 수준은 된다고 자부한다.

둔촌주공의 전세시장은 여전히 강세로 자리잡고 있다. 7.5평에서 34평까지 다양한 평형을 골고루 갖추고 있어 전세 수요층이 다양하다. 우선 단지내에 동북고교, 보성고교, 창덕여고 등 우수학군이 위치하고 있어 학군 수요자들의 선호하는 지역이며 7.5평, 16평(고층23평), 22평(고층25평), 18평(고층25평), 22평(고층31평), 25평(고층34평) 등 평형이 다양한 관계로 단지내에서 갈아타는 수요자와 신혼부부 수요자 등 전세 수요층이 골고루 분포되어 있다. 인근 새아파트 대비 전세가격이 저렴하며 조용하고 쾌적한 주거지역으로서의 조건을 갖추고 있다. 전세매물은 경우 나오는 즉시 소진되는 경우가 많으므로 이사 계획이 확실하면 빠른 결정을 하시는 것이 좋을 것으로 생각된다

둔촌주공의 추천할만한 급매물을 살펴보면 1단지 7.5평(지분 8.94평) 3억9천5백만원, 1단지 16평(지분 19.09평) 6억2천만원, 1단지 18평(지분 21.48평) 6억8천만원, 1단지 22평(지분26.24㎡) 7억9천만원, 1단지 25평(지분 29.83평) 9억2천만원, 2단지 16평(지분 18.76평) 6억5백만원, 3단지 31평(지분 25.78평) 7억7천만원, 4단지 23평(지분 18.4평) 6억5백만원, 4단지 25평(지분 20.64평) 6억8천만원, 4단지 34평(지분 28.66평) 8억7천만원, 4단지 34평(지분 29.83평) 9억2천만원 등이 있다.


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