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실용정부라는 이름에 걸맞게 ‘비실용적인’ 부동산 정책에 대한 개편 방향이 속속 나오고 있습니다. 강남에서 이명박 당선자에게 70% 안팎의 몰표를 줬듯이 부동산 투자자들의 규제완화에 대한 기대심리는 어느 때보다 높습니다.

하지만 실용정부도 부동산 정책의 목표는 가격 안정일 수밖에 없으므로 단기간 집값을 부추기는 규제완화 정책은 펴지 않을 것입니다. 투자자들은 규제완화 기대치를 낮추고 인내심과 자제력을 발휘하며 때를 기다리는 게 중요합니다.

체감할 수 있는 규제완화 정책은 전에도 언급했듯이 2009년이 돼야 본격적으로 시행될 것입니다. 하지만 부자들의 가장 큰 불만인 종합부동산세와 양도소득세 중과에 대해선 1주택자에 한해 감면하는 정책이 이르면 2008년에 시행될 가능성이 높아지고 있습니다.

종부세는 늘어나는 상한선을 300%에서 150%로 낮추고 1주택 장기보유자에게 종부세를 면제하는 것을 추진하고 있습니다. 또 양도세도 1주택자에 한해 보유기간에 따라 세율을 차등적용할 방침입니다. 취득세 등록세 등 거래세도 취득세로 통합하고 보유세 증가에 맞춰 인하할 예정입니다.

원안대로 시행될 경우 주택시장은 거래량이 늘어나면서 활기를 띌 것입니다. 거래량 증가는 비인기지역 집값은 하락하거나 약보합세를 보이는 반면 지역 대표 단지인 블루칩 단지는 강보합세 또는 상승세로 돌아설 것입니다. 저평가된 옐로칩 단지도 각광을 받을 것입니다.

따라서 매수를 준비중인 투자자는 2008년 상반기 이내에 블루칩 단지중 내재가치가 높은 단지를 골라 투자해야 할 것입니다.

재건축 단지의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않는 블루칩 단지가 투자 ‘0순위’이며 5년 이상 장기투자자라면 강남권 초기 재건축 단지도 매입을 시도할만 합니다. 하지만 투자수익을 올리려면 임대주택 건립, 분양가 상한제, 소형평형의무비율, 개발부담금 등 각종 재건축 규제 완화가 전제돼야 하며 완화 시기도 2009년 이후나 가능하다는 점을 명심해야 합니다.

뉴타운 재개발의 경우 새 정부의 개발의지가 워낙 강한 만큼 사업속도가 빨라져 2008년 최고의 투자 상품이 될 가능성이 높습니다. 문제는 지분 가격이 너무 비싸다는 것입니다. 또 뉴타운으로 지정되면 토지거래허가구역 지정돼 거래가 자유롭지 못해 뉴타운(재정비촉진지구) 예정지를 중심으로 5년 이상 장기 투자해야 할 것입니다. 기존 재개발 지분은 분양가 상한제를 적용받지 않는, 관리처분인가를 받은 구역을 중심으로 선별 매수를 하는 것이 바람직합니다.

기존 아파트의 경우 입주 3년 미만 새 아파트 중 블루칩 단지에 국한해 매입해야 합니다. 유효수요가 많을수록, 분양가 상한제로 인한 신규 주택공급물량이 많이 줄어드는 지역일수록 내재가치가 높아져 투자가치가 높을 것입니다.