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개포 재건축의 미래!

과학이 발달하면서 인간은 각 생물의 장점만 골라 모을 수 있게 됐습니다.
즉, 서로 다른 종이라도 인공적으로 수정시켜 새로운 종을 만든다는 것인데 이렇게 탄생한 생물은 각각의 장점을 모은 “우성 잡종”이라 불립니다.

“우성 잡종”인 대표적인 동물로 집돼지와 멧돼지 사이에서 나온 새끼 돼지로 “하이브리드”가 대표적이라 할 수 있는데 하이브리드는 멧돼지의 강한 생명력을 가지고 있고, 집돼지처럼 많은 새끼를 낳을 수 있습니다. 또 키우기도 좋고 고기 양도 많아 사람들에게 인기를 끌고 있는 경우라 하겠습니다.

또 있습니다.
기운 센 암말과 끈기 있는 수탕나귀를 교배해 탄생시킨 “노새”도 있습니다. 노새 역시 부모의 장점만 닮아 힘이 좋고 인내심이 강합니다.
그리고 수사자와 암호랑이 사이에서 태어난 “라이거”도 부모보다 체격이 좋고 훤칠합니다.

하지만 이종교배로 태어난 생물은 번식할 수 없다고 합니다. 바로 유전자 개수가 다르거나 배열이 불안정하기 때문이라 합니다.

주역의 계사편에 이런 말이 있습니다.
방이유취, 물이군분 (方以類聚, 物以群分)
삼라만상은 같은 종류끼리 모이고, 만물은 무리를 지어 나누어진다.

우리가 살아가는 삶에서는 같은 것과 다른 것은 모두 필요합니다.
동일하면서도 이질적인 것이 더 오래 잘 살수 있다고 합니다만 변하는 환경에 적응하기 위해서는 기존과 너무 달라도, 전혀 다른 새로운 것을 추구하는 것은 바람직하지는 않다고 합니다.
인위적인 진화보다 자신을 유지하면서 다양성을 확보하는 것, 자연선택에 따른 진화가 가장 이상적인 발전이라 합니다.
가장 이상적인 발전을 추구하며 자연선택에 따른 친자연환경과의 조화,
강남의 랜드 마크로 자리 매김 할 개포지구가 3월23일 드디어 서울시 심의 관문을 통과하여 가결 되였습니다.

자연과 문화가 호흡하는 '개포 여울마을'로 명칭을 부여 받고 친 자연환경 아파트 단지로 재탄생할 것이라는 개포지구는 다양한 스카이라인과 조망 축을 확보하는 동시에 친환경 사람 중심의 패러다임에 맞춰 양재천~달터근린공원~대모산을 잇는 생태통로를 설치하고 단지 내 중심부에 커뮤니티 광장을 조성키로 자연 환경적 내용을 담아 기존 아파트 군과는 차별성을 강조하고 있습니다.

차별성(Differentiaion)은 차이(Difference)와는 약간 다릅니다. 차이는 처음부터 아예 다른 것이고 어느 정도 동일성이 있는 상태에서 나타나는 차이가 차별성이라 합니다.

그런 차별성을 담은 계획안은 현재 32개 단지 2만8704가구가 4만1135가구로 1만2431가구 늘어나고, 도로면적은 65만㎡(도로율 16.5%)에서 79만㎡(20.0%)로 확대되고 공원과 녹지도 79만㎡(20.1%)에서 87만㎡(22.1%)로 크게 늘어나 친환경 단지로 조성하는 안을 기본으로,

법적 상한용적률 230%가 적용, 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택 4080 가구가 지어집니다. 이는 당초 계획보다 275가구 늘어난 것이며 소형 임대주택 규모가 60㎡ 이하에서 40㎡와 59㎡ 이하로 다양화돼 임대주택 건립수도 860가구 늘어났습니다.

아파트 층수는 현재 저층 아파트가 입지하고 있는 제2종일반주거지역은 대지의 일부를 공공시설 부지로 기부 채납하는 경우에는 평균층수 18층 이하로 하고, 평균층수 범위 내에서 고층 배치구간은 최고 35층까지 건축이 가능하도록 했다고 합니다.

또한 3월22일 정부는 부동산 거래활성화 대책의 일환으로 DTI 규제환원에 이어 고정금리, 비거치식 분할상환식 대출은 15%포인트 확대키로 하며 강남3구도 포함시켰는데 그 대상은 6억원 이하의 주택만 해당된다고 하며 지자제의 반발로 아직은 의견이 분분한 사항이지만 주택거래취득세도 9억원 초과시 4%에서 2%로, 9억원 이하는 2%로에서 1%로 인하하여 4월 중 지방세특례제한법 개정을 거쳐 실시한다고 합니다.

투기지역을 제외한 분양가 상한제를 폐지하고 생애 최초 주택구입자 대출 지원도 금년 연말까지 연장한다는 내용을 담은 거래 활성화 방안을 내놨습니다.


정부의 부동산 거래 활성화 대책과 개포지구 지구지정에 의한 효과로 향후 개포재건축 시장 동향을 유추해 본다면 한마디로 재건축에 대한 기대 심리가 한껏 부풀은 매도자의 매도 가격과 상충하는 매도자는 시장 동향을 관망하는 흐름으로 상호 당분간 치열한 심리전이 전개될 가능성이 높아졌다고 볼 수 있겠습니다. 때문에 가격 하락으로 이어지는 장세는 아니겠지만 그렇다고 급격한 상승세로 재건축 시장이 동요되지는 않을 것으로 판단됩니다.

개포지구는 재건축에 대한 호재로 당분간 상승무드를 탈 것입니다.
다만 부동산 시장에서 연결되는 거래의 순환적 흐름의 고리가 이어지지 못해서 매수세가 따라 붙지 못한다면 가격 상승은 매도자가 매물을 회수하면서 발생되는 제한적 상승이 될 수도 있습니다.

지난해 말 4분기때 강남권이 많이 오르면서 개포지구 재건축아파트도 2006년도 전 고점 수준까지 다가갔지만 설 명절 이후부터 가격 조정을 받고 있는 실정으로 지구지정에 의한 호재로 급격한 가격 상승은 매수세가 관망할 수밖에 없는 시세라 하겠습니다.

이제 개포지구는 서울시에서 재건축안이 어렵게 심의를 통과하긴 했지만 향후 진행과정은 단지별로 사업계획 작성과 건축 심의를 거쳐 사업승인을 득하는 과정을 거쳐 관리처분과 이주, 그리고 철거와 착공, 그리고 준공 후 입주라는 행보를 내딛게 되었습니다.

미래를 내다보고 미래 지향적인 투자와 주거 환경을 생각하고 있다면 적절한 매수 기회를 활용하여 차별성을 강조하며 새롭게 탄생되는 강남의 랜드마크 개포지구의 한 일원이 되시기를 권해봅니다.


오늘의 현장보고!
필자는 항상 악재와 호재는 동반자 관계로 함께 한다고 말씀드렸습니다.
2월, 지구지정 발표가 보류되면서 매도자의 실망 매물을 기회로 여기고 매수한 매수자는 근래 들어 가장 낮은 저가에 매수한 매수자가 될 것이며,

지구지정 발표가 보류되면서 재건축에 대한 불안심리가 증폭되어 그 불안 심리에 짓눌려 자신 스스로를 옥죄며 매도했던 매도자는 최악의 결과를 초래한 매도자라 하겠습니다.

지구지정 발표 이후 매도자는 언제 그랬느냐 싶게 매도 물건을 회수하며 재건축에 대한 기대 심리를 한껏 드러내고 있습니다.
마치 내일이라도 금방 이주와 철거 그리고 착공이 시작되는 듯이 매도 호가를 중개업소에서 연락이 갈 때마다 1~2천만원씩 상향 조정을 합니다.

필자는 오늘도 매도, 매수를 생각하시는 분들에게 조언을 드리고 싶습니다.
매수의 기회와 때가 있다면 매도 역시 기회와 때가 있습니다.
호재를 이용한 매도를 생각한다면 그 호재가 충분히 반영됐을 때가 매도의 기회라 할 수 있으며, 매수를 생각하는 기회는 시장에서 거래되는 가격보다 조금이라도 싼 가격이라면 매수의 기회라 보겠습니다.

개포 재건축에 대한 투자 수익성을 논하자면 과욕을 생각하는 수익성은 기대하지 마십시오. 그러나 주변 아파트시세와 비교하여 그 이상 수준을 형성할 곳이라 감안해 본다면 최고의 수익성이 뒤 따를 것입니다.

이제 자연과 문화가 호흡하는 친 자연환경 아파트 단지로 재탄생할 개포지구는 다양한 스카이라인과 조망 축을 확보하는 동시에 사람 중심의 패러다임에 맞춰 강남권 최고의 주거 단지로 탈바꿈 될 것입니다.
차이가 아닌 차별성을 강조하는 개포지구의 미래는 오늘을 과거로 얘기하며 최상의 주거 및 투자 최고의 수익을 보장 될 것입니다.

방이유취, 물이군분 (方以類聚, 物以群分)
삼라만상은 같은 종류끼리 모이고, 만물은 무리를 지어 나누어집니다!

개포재건축 전문, 대진부동산의 현장보고는 매주 월요일 계속됩니다.
대진 홈페이지:http://cdj9301.cafe24.com/