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□ 둔촌주공아파트 현재 동향 (2016년 4월 29일 기준)


○거래 현황

- 3월 거래 증가 분위기가 그대로 4월로 이어지며 전 평형에 걸쳐 고른 거래속에서 4월 한달 거래량은 32건 전후로 파악됨.

- 지난 3월 한달 거래량에 비해서는 소폭 감소한 모습이고 매물이 출시되어 거래까지 이어지는 거래 속도는 다소 떨어진 모습이지만 그 영향은 매수세가 없다기 보다는 단기간 거래증가와 가격 상승 영향에 의한 매물부족과 가격 올리기 모습에 따른 영향으로 보이고 꾸준한 매수세의 유입은 4월 한달을 통해서도 충분히 확인한 상황임.

- 현재의 매매 거래는 급매물 자체는 없는 상황으로 정상적으로 형성중인 호가에서 소폭 낮은 매물들은 속속 거래로 이어지는 거의 호가 거래 모습임.

○ 실거래 가격추이

- 3월의 거래 시장이 1월과 2월 적체되어 있던 저가 매물들이 소진되는 과정을 걸쳐 거래 증가와 가격 상승 모습이 동반 되었다면 4월의 실거래가격은 3월 한달을 걸쳐 상승한 가격수준에서 소폭 상승하거나 보합 수준에서 꾸준한 거래가 이어진 모습임.

- 거래량으로서나 이를 통해 나타나는 매물량의 변화 그리고 실거래가격을 살펴보면 4월 한달 시장 모습은 강보합세을 형성하며 4월을 마감하는 모습임.

- 둔촌주공은 다른 강남권 재건축 지역에 비해 가격 상승폭이 상대적으로 적었기에 가격 상승에 저항하는 심리는 아직 거의 없는 모습을 보면 앞으로 5월 실거래 가격은 야금야금 상승세가 유력해 보임.

○ 매도자 동향

- 현재 거래가격이 지난 가을 거래가격을 완전하게 회복하지 못한 모습이고 조합에서 공지한 7∼8월경 관리처분총회에 대한 기대감에 좀더 지켜보자는 심리로 인해 매물 품귀 현상 및 매도 보류 모습이 여전히 확연한 상황임.

- 그러나 일부 매도자들의 경우 4월 호가 움직임이 약간 횡보하는 모습에 소신 매도 결정을 하는 등 3월과 같은 극심한 호가 올리기 모습은 다소 벗어난 상황이지만 대다수 소유자들의 경우 쉽게 매물 내어놓기를 주저하는 모습에 각 평형별 거래 가능한 저가 매물은 여전히 품귀 현상이 이어지는 상황임.

- 특별한 악재만 없다면 현 수준에서 더 이상 하락하지는 않을 것이라는 판단하에 향후 재건축발 동반 호재로 추가 상승도 기대된다는 의사를 강하게 피력하고 있기에 시장 상황을 역전시킬만한 악재가 없다면 당분간 이러한 매도자들의 움직임은 꾸준히 유지될 것으로 보임.

○ 매수자 동향

- 뚜렷한 가격 상승세와 거래 증가 모습을 보고 매수에 대한 강한 동기를 얻고 매수 대열에 합류하는 모습과 개포지역과 잠실5단지아파트가 단기적으로 급등하자 상대적으로 가격이 크게 오르지 않아 저평가 되어 있다는 인식이 확산된 둔촌주공으로 우회 매수하는 매수세까지 합세하는 모습임.

- 둔촌주공의 무상지분율이 아직 확정되지 않은 상황에 대해서는 약간의 불안 심리를 보이는 모습도 나타나는 상황이지만 조합에서 공지한 7∼8월경 관리처분 총회가 원활히 진행된다면 가격 상승 모습이 크게 나타날 수 있고 여전히 개포발 재건축 시장의 가격 견인 효과가 지속될 것이라는 기대감이 공존함에 적극적으로 매수 움직임을 보이고 있는 상황임. 따라서 5월 시장의 경우에도 꾸준한 매수세의 유입이 기대되는 상황임.


□ 둔촌주공아파트 가격 상승 요인


○ 외부적 요인

- 개포2단지 고분양가 영향과 성공적인 분양 결과가 1차적으로 서울지역 저층 재건축 단지를 자극하는 상황이였고 개포주공1단지가 4월 28일 강남구청으로부터 사업시행인가를 득한 상황이고 줄줄히 예정되어 있는 개포 주변지역의 고분양가 일반 분양 효과가 강남권 재건축 단지들에게 플러스적인 영향을 크게 줄 가능성이 높아 보임.

- 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 추가 1년 연장.

○ 내부적인 요인

- 현재 현대사업단과 본 계약 협상 진행중이며 올 7∼8월경 관리처분총회를 개최한다는 조합 공지에 따라 사업일정이 더욱 구체화를 띄며 사업이 가시화 된다는 호재.

- 개포지역 고분양가와 일반분양 성공 모습과 그 영향이 향후 둔촌주공아파트의 일반분양가 상승 및 분양 성공에 대한 기대감 증폭.




□ 향후 둔촌주공아파트 가격에 영향을 줄 요인 분석


○ 긍정적인 요인

1. 조합일정제시안 : 2016년 7∼8월 : 관리처분 총회→ 2016년 11월 ∼ 2017년 4월 : 이주개시
2. 확정무상지분율 150%이상 본계약 협상 예상 (2016년 1월 조합장 연임 조건으로 조합장 공약 사항)
3. 개포발 고분양가 영향으로 둔촌주공의 경우에도 예상보다 높은 일반분양가가 예상.(2,800∼3,000만원)4. 8월 개통 예정인 수서Ktx 개통 수혜지 중 하나임.(차량 15분 거리)
5. 서울 황금 지하철 노선으로 일컬어지는 9호선 2018년 개통예정. (가칭 신둔촌역)
6. 단일 아파트론 국내최대의 12,000세대 대단지 고급 거주지.(올림픽공원. 우수한 학군 등)
7. 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 추가 1년 연장.

○ 부정적인 요인

1. 시공사와 본계약 협상이 진행중인 상태로 인해 150%이상 확정무상지분율 보장에 대한 의구심.
2. 본계약 협상 지연시 조합에서 제시하는 추진 일정안보다 지연될 수 있다는 우려감.
3. 설계 변경에 따른 사업지연 및 사업비 증가에 대한 우려.
4. 재건축사업진행 과정상 하자 문제에 대한 조합과 둔재연과의 소송 등 갈등 문제.
5. 단기적으론 개포지역 영향을 받은 상황이기에 내부적인 호재 부재시 상승폭 둔화 우려.

□ 총평

○ 4월말 현재 둔촌주공의 상승폭은 3월보다는 감소한 상황이나 꾸준한 거래 모습이 가격 지지중.
○ 꾸준한 매수세가 유입되며 전체적이 가격 모습은 강보합세 수준에서 거래 진행중.
○ 당분간 개포발 영향 등 외부적인 상승 기류가 꾸준하게 재건축시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보임.
○ 전체 재건축단지들 분위기상 둔촌주공의 불안요소보다 긍정적인 기대감이 더욱 크게 발휘되는 모습.
○ 5월에는 본계약 협상에 대한 기대와 불안이 더욱 충돌하며 전반적인 호가는 현수준에서 강보합세 예상.
○ 예상하지 못한 특별한 악재만 도출되지 않는다면 5월의 거래량도 꾸준할 것으로 예상됨.

이상 간략히 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.


◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.(2016년 4월 29일 기준)


1단지 8평 [대지지분 8.94평] 4억3천.

1단지 16평 [대지지분 19.09평] 6억3천5백.
2단지 16평 [대지지분 18.76평] 6억3천.
3단지 23평 [대지지분 18.76평] 6억4천.
4단지 23평 [대지지분 18.34평] 6억3천5백.

1단지 18평 [대지지분 21.48평] 6억7천8백.
4단지 25평 [대지지분 20.64평] 6억8천.

1단지 22평 [대지지분 26.22평] 7억6천5백.
3단지 31평 [대지지분 25.78평] 7억7천.
2단지 22평 [대지지분 25.78평] 7억7천.
4단지 31평 [대지지분 25.22평] 7억6천.

4단지 34평 [대지지분 28.66평] 8억2천.
2단지 25평 [대지지분 29.30평] 8억3천5백.
3단지 34평 [대지지분 29.30평] 8억4천.
4단지 34평 [대지지분 29.83평] 8억7천. 

♣♣ 현재 시장 분위기상 최종 매물 파악은 전화가 필수입니다.∼∼